حال بازار مسکن خوب نیست/ دولت وقتی مسکن می‌سازد باید آقازادگی و خانم‌زادگی را کنار بگذارد

اعتمادآنلاین| الیاس جرجندی - سلام. با سری دیگری از برنامه «رودررو» در استودیوی اعتمادآنلاین با ما همراه باشید. بحث مسکن مقوله‌ای است که گهکاهی چه قشر ضعیف، چه قشر متوسط و حتی متمول جامعه را با خود درگیر کرده است. هر وقت بازار ارز دچار تحول می‌شود، به طور محسوس بازار مسکن هم دستخوش تحولات و افزایش قیمت می‌شود. چند روزی است یا بهتر بگویم چند هفته‌ای است که بازار ارز رو به کاهش گذاشته است، اما شاهد نیستیم که در بازار مسکن تحول چشمگیری داشته باشیم، چه‌بسا بسیاری از مناطق تهران با رکود مواجه است. برای اینکه چندوچون این کار و چندوچون مشکلات بازار مسکن را جویا شویم، از نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، جناب آقای حسام عقبایی دعوت کردیم. با ما همراه باشید. به این برنامه خوش آمدید. خوشحالم که در خدمت‌تان هستم.

بسم‌الله الرحمن الرحیم. بنده هم خدمت حضرتعالی و همه بینندگان و شنوندگان خوب این برنامه عرض سلام و ادب و احترام دارم.

بر اساس قانون اساسی تامین مسکن از وظایف دولت است/ در دهه 60 کسانی که می‌خواستند برای مجلس رأی بیاورند شعار «نان، مسکن، آزادی» سر می‌دادند

*از بازار مسکن چه خبر؟

سوال بسیار کلی است، ولی باید گفت خبرها در این رابطه خوش نیست. هرچند من تلقین ناامیدی به مردم نمی‌کنم و سعی می‌کنم در عین حالی که واقعیت‌ها را می‌گویم امید را هم در مردم زنده کنم. البته نه امید عملی، که امید غیرعملی. همان‌طور که مستحضر هستید وضعیت بازار مسکن از ابتدای انقلاب یا حتی قبل از انقلاب دچار مشکلات و معضلات عدیده‌ای بوده است. یعنی برنامه‌ریزی کلانی در این حوزه صورت نگرفته یا اگر برنامه‌هایی وجود داشته که برایشان وقت و انرژی گذاشته شده که برنامه‌ جامعی تدوین شود، متاسفانه از دولت‌های مختلف، از دولت اصلاحات تا دولت نهم و دهم تا دولت یازدهم و دوازدهم به دور از هر گونه نگاه سیاسی، برنامه‌محور و با چشم‌انداز نسبت به مسکن حرکت نکردند.

به خصوص اینکه بر اساس قانون اساسی که قانون مادر است، تامین مسکن متناسب جزو وظایف دولت است و دولت تکلیف دارد، نه برای اقشار ضعیف و دهک‌های متوسط جامعه، همان‌طور که خودتان در طلیعه فرمایش‌تان اشاره کردید، برای تمام مردم حتی برای دهک‌های بالای جامعه هم باید برنامه داشته باشد. ولی باید با اولویت دهک‌های ضعیف و متوسط شروع کند و بعد نوبت به آنها برسد چون آنها هم ایرانی هستند.

اما متاسفانه فضای مسکن و تولید مسکن و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا و مشکل مسکن همواره مشکلی بوده که من به یاد دارم سال‌های پیش، در دهه‌ 60، کسانی که می‌خواستند به مجلس بروند شعار می‌دادند «نان، خدا، آزادی» یا «نان، مسکن، آزادی!» چنین شعارهایی می‌دادند...

قیمت مسکن طی 20 سال در ایران 104 برابر شده است/ قیمت مسکن تنها از سال 97 تا 98 به میزان 120 درصد افزایش یافت

الان که به دولت یازدهم و دوازدهم رسیدیم همچنان می‌بیینم بحث مسکن هنوز داغ است. یعنی 40 سال بعد از انقلاب اسلامی همچنان کسانی که کاندیدای ریاست‌جمهوری می‌شوند یا شغل‌های اجرایی مهم کشوری می‌شوند، هنوز بحث مشکلات مسکن دارند و همچنان جزو مواردی است که... این نشان‌دهنده این است که ما برنامه جامعی در این حوزه نداشتیم.

متاسفانه بر اساس [آمار] مرکز آمار ایران، از سال 1374 تا سال 1394، قیمت مسکن در ایران 104 برابر شده است. 104 برابر یعنی بیش از هزار و چند درصد. [با توجه به] این افزایشی که قیمت مسکن داشته، قاعدتاً توان و قدرت خرید مردم و توده‌های مختلف مردم از دهک‌های ضعیف و متوسط حتی متمول جامعه بسیار پایین‌تر از سطح رشد قیمت مسکن یعنی 104 برابر شدن طی 20 سال است. از سال 94 تا 96 رشدی داشتیم. از 96 تا 97 هم رشدی داشتیم. از 97 تا 98 خود مرکز آمار و دولت اعلام کرده یک رشد نزدیک به 120 درصدی داشتیم.

همان‌طور که می‌دانید هزاروچند درصد شاهد رشد قیمت مسکن در این 20، 25 سال اخیر بودیم. در صورتی که رشد درآمد عمومی مردم بسیار کمتر از این بوده و همین عامل باعث شده که هم تعداد مستاجرین از دهه‌های 60 به بعد افزایش پیدا کرده؛ یعنی دهه 70، دهه 80 تا دهه 90 هر جا که جلو آمدیم تعداد مستاجرین افزایش پیدا کرده و همین‌طور قدرت خرید توده‌های مردم کاهش پیدا کرده. یک‌سری دهک‌های خاص جامعه به سمت خانه‌های دوم، سوم، چهارم و پنجم و... رفته‌اند.

ممکن است برخی بگویند تولید مسکن در کشور خیلی خوب بوده، چند میلیون تولید مسکن داشتیم.... درست است ولی توزیع مسکن هم خیلی مهم است. آیا این تولیدی که انجام گرفته در میان اقشار متوسط و ضعیف جامعه توزیع شده است؟ آیا درآمدها و سبد خانوارشان در حدی بوده که بتوانند بهره‌برداری کنند و یک سرپناهی برای خودشان تعیین کنند؟ خروجی‌اش می‌‌گوید نه. چرا؟ چون سراغ جوانان می‌رویم- حالا بحث اجتماعی هم دارد، من خیلی به حاشیه نمی‌زنم- مثلاً می‌پرسند چرا ازدواج نمی‌کنید؟ اولین چیزی که می‌گویند این است که «نون و پنیری پیدا می‌کنیم بخوریم ولی خانه نداریم.» لذا می‌بینیم میانگین سن ازدواج چقدر بالا آمده و یکی از عوامل اصلی که ناهنجاری‌های اجتماعی ایجاد کرده بحث مسکن است و مشکلات دیگری هم در کشور وجود دارد که ریشه در مسکن و مشکلات حوزه مسکن دارد.

لذا در یک جمله می‌توانم بگویم حال بازار مسکن خوب نیست و وضعیت خوبی ندارد. به این دلیل 1- برنامه‌ریزی در حوزه مسکن وجود ندارد. 2- چشم‌انداز در حوزه مسکن وجود ندارد یا اگر وجود دارد دولت‌ها به آن عمل نمی‌‌کنند. 3- نگاه درازمدت در حوزه مسکن واقعاً وجود ندارد. موضوعاتی مانند آموزش‌وپرورش، آموزش عالی، بهداشت و درمان و مسکن موضوعاتی نیست که دولت‌ها با سلایق و علایق خودشان پیش ببرند. Structure و اصل ساختار آن برنامه باید یک برنامه‌ای با چشم‌انداز 15 و 20 ساله، بعضاً در بعضی از کشورها صد ساله باشد. ولی یک‌دفعه می‌بینیم دولتی سر کار می‌آید، طرحی را اجرایی می‌کند به دور از اینکه در برنامه جامع باشد، بعد دولت بعدی چهار سال بعد می‌آید آن طرح را به طور کلی رد می‌کند. خود این مبین ضعف در این حوزه است. یعنی آمایش سرزمین نشده، به جمعیت توجهی نکردند...

خوبی‌های مسکن مهر بیشتر از بدی‌هایش بوده است

*مانند طرح مسکن مهر...

چیزی شبیه به همین. اصلاً به خوبی‌ها و بدی‌ها کاری ندارم. در مجموع در رابطه با مسکن مهر می‌گویم چون خوبی‌هایش بیشتر از بدی‌هایش بوده، خوب است. بدی‌هایی نیز دارد. در مکان‌یابی مشکل دارد، در حوزه ساخت‌وساز صنعتی‌سازی نشده، بسیاری از نیازهایی که باید در اطرافش دیده می‌شد، دیده نشده است. این طرح عجله‌ای بوده [و] برخی سرمایه‌های نامتعارف وارد این حوزه شده.... ولی در مجموع دولت‌های یازدهم و دوازدهم هم تمرکز خود را بر حوزه مسکن مهر گذاشته‌اند. آقای اسلامی عملاً خود و معاونانش مسکن مهر را تایید می‌کنند و می‌گویند اگر این نبود افراد بسیاری بودند که قدرت این را نداشتند خانه‌دار شوند. ولی در مجموع حال بازار مسکن نیاز به یک بازنگری کلان در حوزه‌های کوتاه‌مدت، درازمدت و میان‌مدت دارد.

در ادامه برنامه و در سوالات بعدی به اینکه چه کارهایی می‌شود انجام داد یا چه کارهایی انجام نشده یا چه کارهایی باید در زمان‌های مختلف انجام می‌شد یا دولت یا بانک‌ها یا حاکمیت باید نسبت به این موضوع توجه کنند، پرداخته می‌شود.

*به این موضوع اشاره کردید که تهیه مسکن جزو وظایف دولت‌هاست.

بله، قانون اساسی این را می‌گوید...

45 درصد از اقتصاد کشور مربوط به بخش خصوصی است

*این‌طور که از فرمایشات شما استنباط کردم، دولت‌ها از انقلاب تاکنون به وظایف خودشان عمل نکردند و یا بسیار ضعیف عمل کردند.

کاملاً. دولت‌ها را باید نقد کنیم. یکی از وظایف رسانه و یکی از وظایف ما که در بخش خصوصی حوزه اقتصاد کشور کار می‌کنیم، آن هم یک حوزه‌ای که 45 درصد از اقتصاد کشور و بازار مسکن است- 45 درصد در اقتصاد عدد درشتی است- ما در این حوزه صحبت می‌کنیم، ما نه دولتی هستیم که بخواهیم سنگ دولت‌ها را به سینه بزنیم یا... ما بخش خصوصی هستیم، لذا باید واقعیت‌های بازار مسکن را بگوییم. اگر احساس ‌کنیم در حوزه مدیریت موردی وجود دارد، به او تلنگر بزنیم. اگر خودمان ایراد داریم به خودمان تلنگر بزنیم. اگر پیشنهاد خوبی داریم که به درد جامعه می‌خورد، با لابی مجلس، با لابی دولت، با لابی مسئولان مربوطه این طرح‌ها را مطرح کنیم. اگر گوش نکردند از طریق رسانه تلنگر بزنیم؛ به عنوان نمونه در مورد مسکن استیجاری دست‌کم به مدت 12، 13 سال در رسانه‌ها بیان می‌کنم. همه دولت‌ها و مجلس‌ها هم موافق هستند. یعنی از دولت اصلاحات و دولت نهم و دهم و یازدهم و دوازدهم مخالفت نکردند. مجلس هفتم تا دهم هیچ‌کدام مخالفت نکردند.

*لطفاً در مورد مسکن استیجاری کمی بیشتر توضیح دهید. بسیاری هستند که مسکن استیجاری را فقط به اسم شنیدند. اگر روزی مسکن استیجاری به ثمر نشست مردم بخواهند تهیه کنند چگونه می‌توانند؟

من مثال زدم و گفتم اگر پیشنهاد ما را گوش ندادند؛ به عنوان مثال، طرح مسکن استیجاری را که از مجلس هفتم، از زمان آقای حداد، مطرح کردیم و نماینده‌ها موافق بودند، کمیسیون تخصصی موافق بود، همه بدون استثنا و همچنین دولت‌ها هم موافق بودند. دولت‌ها با اختلاف سلیقه‌ای که داشتند، همین دولت یازدهم و دوازدهم با مسکن استیجاری موافق بود و مسکن استیجاری یکی از زیرساخت‌هایی بود که آقای آخوندی با این مورد رأی آورد. یکی از زیرساخت‌های مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری می‌شد.

لذا مسکن استیجاری خیلی روشن است. یعنی دولت در جهت توازن برقراری عرضه و تقاضا در حوزه اجاره‌نشینی، با توجه به اینکه قدرت مردم در حوزه خرید مسکن کاهش پیدا کرده و قدرت خرید مردم اینجاست و قیمت مسکن اینجا، لذا دولت برای اینکه بتواند کمک به دهک‌های ضعیف و متوسط که فرصت پس‌انداز و فرصت استفاده از بهره‌برداری‌ها و وام‌های میان‌مدت برای خانه‌دارشدن و طرح‌هایی مثل مسکن مهر یا مسکن اجتماعی نداشته باشند، برایشان مسکن استیجاری تولید کند.

برای اینکه مسکن استیجاری تولید کند، لازم است که زمین وجود داشته باشد که دارد، لازم است که تسهیلات بانکی بدهد که دارد، لازم است که انبوه‌ساز داشته باشد که دارد، لازم است که متقاضی داشته باشد که دارد، ولی هیچ‌کدام‌شان عمل نمی‌کنند.

*چرا؟

چون عزمش نیست...

در قیمت مسکن سهم زمین بین 60 تا 90 درصد است/ در تهران سازه هایی با عمر 50 سال وجود دارد که قیمت‌شان از واحد نوساز گران‌تر است

*فقط؟

فقط. ولی اگر یکی از این دستگاه‌هایی که به نظر من اصلی‌ترینش دولت است که باید عزم اولیه را بزند و در وزارت راه‌وشهرسازی، به عنوان نماینده دولت که متولی تولید مسکن در کشور است، بگوید من متولی امر مسکن هستم، دولت و مجلس با طرح مسکن استیجاری موافق است، بسیار خب! برای این کار چه می‌توانیم انجام دهیم؟ زمین می‌خواهیم. زمین 60 تا 90 درصد از قیمت مسکن را در ایران به خود اختصاص داده است. عدد بسیار درشتی است! 60 تا 90 درصد از قیمت مسکن!

زمینی که وزارت راه‌وشهرسازی روی آن آمایش سرزمینی انجام داده است، این را شناسایی کرده و زمین‌های بسیار زیادی است. من نمی‌دانم وزارت راه‌وشهرسازی این زمین‌ها را نگه داشته چه کار کند؟ برای بعد از مرگ ما و نسل ما نگه داشته است؟ نفت اینها را ذخیره نگه داشته، نمی‌دانم...

ما شنیده بودیم گفته بودند نفت را نگه دارید جزو منابع ملی است، طلاها را نگه دارید... حضرت آقا تاکید داشتند از اقتصاد نفت جدا شوید، اقتصادتان را از نفت جدا کنید، ولی هیچ‌وقت نگفتند اقتصادتان را از ملک یا زمین جدا کنید. این زمین است که وجود دارد و سهم 60 تا 90 درصدی در قیمت مسکن دارد و شما هم در وزارت راه‌وشهرسازی، به عنوان نماینده دولت، بر آن احاطه دارید و این را شناسایی کردید و آمایش سرزمینی کردید، انبوه‌ساز را بیاورید و روبه‌روی خودتان بنشانید و بگویید زمین از ما، از بانک تسهیلات بگیرد تا بتواند بسازد، چه بسازد؟ نه یک سازه‌ای بسازد که بعد از پنج سال کلنگی شود.

نکته‌ای را بگویم. در حال حاضر سازه‌هایی در تهران یا بسیاری از شهرهای بزرگ ایران وجود دارد که عمرشان از نیم قرن گذشته ولی قیمتش از آپارتمان نوساز گران‌تر است. در آن منطقه‌ای که این سازه ساخته شده متقاضی آن ساختمان ترجیح می‌دهد در یک ساختمان 60 ساله بنشیند، ولی در یک آپارتمان نوساز در همان منطقه نشیند. چرا؟ چون آن سازه، سازه پایدار است.

پس ما اگر به فرد سرمایه‌گذاری که در حوزه انبوه‌سازی است بگوییم سازه پایدار بساز، نه سازه‌ای که کاشی‌اش بعد از یک سال بریزد. یک سازه پایدار بساز، پنج سال، 10 سال در حوزه استیجاری قرار بده، آن‌موقع دولت می‌تواند در حوزه قیمت‌‌گذاری ورود پیدا کند. 10 سال در حوزه اجاره‌داری قرار بده، من هم با سود بسیار پایین یا اصلاً بدون سود وام یا زمین می‌دهم، بعد از 10 سال هم زمین متعلق به خود فرد می‌شود و می‌تواند 50 سال بعد هم اگر این ساختمان پایدار بود از آن بهر‌برداری کند. در این صورت توجیه اقتصادی برای اینکه انبوه‌ساز به این حوزه ورود پیدا کند وجود دارد ولی اگر توجیه اقتصادی وجود نداشته باشد، انبوه‌ساز ورود نمی‌کند.

من در خبرها می‌خواندم بسیاری از کشورهای خاورمیانه در دادن تسهیلات بانکی- آن هم یک بحث مفصلی دارد و در ایران با مشکلاتی روبه‌روست- سودشان پنج درصد است. در برخی کشورها به سه درصد رسیده است. چند روز پیش در اخبار خواندم در کشورهایی مانند سوئد و دانمارک به منفی رسیده است. به طور عامیانه یعنی در حوزه مسکن صد میلیون وام می‌دهند و 80 میلیون می‌گیرند.... پس ببنید چقدر مهم است.

حالا به اصل موضوع برگردیم اینکه تولید مسکن استیجاری این است. بسیار شفاف...

*بحث مسکن استیجاری را بشکافیم تا مردم بدانند به چه معنی است؟ اگر یک روزی به ثمر نشست و مردم خواستند تهیه کنند چطور باید پرداخت کنند؟

در بحث مسکن استیجاری باید 1- زمین توسط وزارت راه‌وشهرسازی مهیا شود.

*نه، خود مسکن آماده را توضیح دهید...

یعنی وقتی مسکن استیجاری ساخته شد؟

*بله. ساخته شده می‌خواهم بدانم طرح آن به چه صورت است؟

مسکن استیجاری وقتی ساخته شود، قاعدتاً دولت باید طرحی داشته باشد برای اینکه بداند این مسکن استجاری در اختیار کیست.

اگر طرح مسکن استیجاری دولت در حال ساخت بود، قیمت اجاره‌ها 50 درصد کمتر بود

*یعنی هنوز طرحی در این خصوص پیاده نشده است و فقط در حد ساخت است؟

خیر، در حال ساخت هم نیست، فقط در حد حرف است. ای‌کاش در حد ساخت بود. من خیلی امیدوار بودم. اگر در حد ساخت بود، رشد اجاره‌بهای امسال 50 درصد کمتر از رشد اجاره‌بهای فعلی بود. خیلی حرف بزرگی است.

به رغم ثبت سالانه 800 هزار تا یک میلیون ازدواج تولید مسکن کمتر از 300 هزار واحد است

*پس یعنی اگر دولت وارد صنعت اجاره شود به نفع قیمت می‌شود؟

صد درصد. اصلاً قیمت را می‌شکند. صحبت‌هایی در این زمینه وجود دارد. اگر اجرایشان شروع شود، اگر استارت چند پروژه در سطح کشور، در شهرهای بزرگ بخورد، که اینجا 500 واحد خانه اجاره‌ای را به صورت استیجاری می‌سازند، خودِ این یک عامل روانی در جهت کنترل قیمت اجاره‌بها و شکستن قیمت اجاره‌بهاست. وای به حال اینکه این تولید شود...

وقتی تولید شد، قاعدتاً اینجا باید تبعیض را کنار بگذارند، آقازادگی و خانم‌زادگی را کنار بگذارند و اینجا واقعاً باید دهک‌های ضعیف جامعه، کسانی که شرایط واقعی دارند و... پارتی‌بازی نکنند برای جوانانی که زیرساخت‌ها را دارند، چند سال از ازدواجش گذشته و باید فرزند داشته باشد. کشور رو به پیری است و مشکلات این‌چنینی دارد. با اولویت‌بندی‌های خاصی که باید برایش یک آیین‌نامه خاصی تدوین شود که قاعدتاً وزارت راه‌وشهرسازی باید متولی این امر باشد و خیلی از نهادهای دیگر مثل مشاوران املاک، شهرداری‌ها، بنیاد مسکن، وزارت کشور و... می‌توانند کمک کنند. یک آیین‌نامه اجرایی برایش [تدوین شود] که این خانه‌های اجاره‌ای به چه صورتی، چه مدتی، با چه اجاره‌ای، با چه افزایشی، در چند سال در اختیار یک فرد قرار بگیرد که این فرد یک فرصتی داشته باشد برای اینکه زیرساخت‌های زندگی‌اش را مهیا کند تا بتواند وارد یک طرح دیگری شبیه به مسکن مهر یا به هر اسم دیگری شود.

اصلاً اسم آن مهم نیست، مهم این است که برای مردم خانه بسازند. اسمش مهر است، آبان است، آذر است، دی است، بهمن است، اسفند است و... هرچه که هست... مهم نیست چه اسمی دارد. به قول دوستی می‌گفت: «بدم، هر طور که می‌دمی بدم.» خانه را بسازید، حالا با هر اسمی می‌خواهید بسازید، بسازید. این توازن برقرار شود مشکل مردم حل می‌شود.

لذا اینکه تعصب داشته باشیم مسکن مهر بد است، مسکن آبان خوب است، مسکن آذر خوب است، مسکن اجتماعی خوب است و... به این اسامی توجه نکنیم. موضوع این است که در کشور ما سالی بین 800 تا یک میلیون ازدواج وجود دارد، تولید مسکن ما کمتر از 300 هزار واحد است. از این دودوتا چهارتا چه می‌خواهید؟ به عنوان مثال، صد هزار تومان پول در جیب‌مان داریم، به یک رستورانی رفتیم که می‌خواهیم 500 هزار تومان برایمان غذا بیاورند. خب، نمی‌توانیم بخوریم... فقط باید در حد صد هزار تومان غذا بخوریم. یا 20 هزار تومان پول در جیب‌مان داریم می‌خواهیم غذا بخوریم باید یک ساندویچ بخریم با هم نصف کنیم و بخوریم.

پس ما در کشوری زندگی می‌کنیم که فقط ازدواج سالانه بین 800 تا یک میلیون است و تولید مسکن کمتر از 300 هزار واحد است، یعنی فقط برای این افرادی که در شرف ازدواج هستند حدود 500، 600 هزار خانه کم داریم، وای به حال افرادی که جا مانده‌اند، وای به حال افرادی که ازدواج کردند و خانه ندارند، وای به حال افرادی که چهار فرزند دارند خانه ندارند، وای به حال افرادی که 40 سال پیش ازدواج کردند و هنوز مستاجر هستند و.... همه آنها را به این جمعیت اضافه کنید.

سن امید به خانه‌دار شدن 45 تا 50 سال است

*به نظر شما سن امید خرید به خانه در شهر بزرگی مثل تهران چند سال است؟

با همین وضعی که پیش می‌رویم، زمانی صحبت از 45 تا 50 سال بود- این زمان 40 سال پیش نیست، این زمان بعد از سال 96 است- خیلی از کارشناسان که از تورم 40 درصدی صحبت می‌کردند یک‌مرتبه می‌گفتند اگر مسکن 80 درصد مثل امسال 120 درصد افزایش پیدا کند، به نظر من همان 40، 50 سال است.

برخی از کارشناسان و همچنین وزیر راه می‌گویند که سن امید به خانه‌دار شدن 10 سال است

*با شرایط سال 98؟

بله. ولی به نظر برخی از کارشناسان دیگر 10 سال است. برخی از مدیران دولتی یا خود آقای وزیر اظهاراتی کرده بود در مورد اینکه در شهرهای بزرگ 10 سال و در شهرهای کوچک سه سال می‌شود.

*این پیش‌بینی چقدر واقعیت دارد؟

بسیار امیدبخش است، اما در صورتی امیدبخش و واقعیت است که ما بتوانیم در تولید مسکن کشور تحول ایجاد کنیم. اگر با همین فرمان و با همین ریل‌گذاری پیش برویم، نمی‌شود.

هر دستگاه و نهادی برای خودش یک بانک زده است/ پول‌هایی که در حوزه بانکداری وجود دارد باید به داد تولید مسکن برسد/ از آقای رئیسی عاجزانه می‌خواهم که به موضوع بانک‌ها ورود پیدا کند

*اگر این مساله اجرا شود پیش‌بینی دقیق است؟

بله. ولی اگر واقعاً طرح و ریل‌گذاری‌مان در اقتصاد مسکن و تزریق نقدینگی... وقتی نزد دوستان در وزات راه‌وشهرسازی بروید، اولین چیزی که مطرح می‌کنند، می‌گویند بودجه نداریم. چرا بودجه نداریم؟ به خاطر بانک‌ها. سنگین‌ترین پول‌هایی که در کشور وجود دارد در بانک‌هاست و بانک‌ها، در همه دولت‌ها، فرق هم نمی‌کند چپ و راست و میانه و سیاسی و غیرسیاسی و... هر دستگاهی برای خودش یک بانک زده است. هر نهادی برای خود یک بانک زده است و اسم آن بانک را تغییر داده که اسمش به آن نهاد مربوطه خیلی نزدیک نباشد.

مثلا شما «اعتمادآنلاین» هستید بانک «اعتمادآنلاین» داشتید، حالا به شما گیر دادند شما هم اسم بانک‌تان را بانک «البرز» گذاشتید، در صورتی که همه می‌دانند این بانک «البرز» متعلق به «اعتمادآنلاین» است. «اعتمادآنلاین» یک رسانه‌ای است که بیچاره خرجش هم درنمی‌آورد و اینکه فقط رسالت اطلاع‌رسانی خود را داشته باشد و به مردم کمک کند و شفاف‌سازی کند، چراغش را روشن نگه داشته است. این را به عنوان مثال عرض کردم ولی واقعیت این است.

لذا پول‌های بزرگی که در حوزه بانکداری وجود دارد، باید به فریاد تولید مسکن برسد. من در یکی از این رسانه‌ها می‌‌خواندم در مورد بانک مسکن نوشته بود که خیلی جای تاسف است. نوشته بود: بانک مسکن که یک بانک دولتی است و باید رویکردش یک رویکرد توسعه‌ای باشد، در صورتی که رویکرد آن رویکرد کاملاً تجاری است. ولی اولین چیزی که از مدیرعامل بانک مسکن می‌خواهند، سود و زیان است. در صورتی که از کسی که در حوزه مسکن است اصلاً نباید سود و زیان بخواهند. چون این بانک، بانک توسعه‌ای است و باید سیاست‌گذاری‌اش بر اساس توسعه باشد نه بر اساس سود و زیان.

امروز در یکی از این خبرگزاری‌ها می‌خواندم زده بود: سی‌وچند شرکت دارد که حدود 20 و چند شرکتش در حوزه ساخت‌وساز هستند. خیلی جای تاسف است... یا رسانه‌ها در مورد بعضی از بانک‌های دیگر می‌نویسند... انقدر بانک‌ها وقیح شدند که اصلاً در سایت‌هایشان می‌نویسند... من لفظی بالاتر و زیباتر از وقاحت برای آنها نمی‌دانم... واقعاً وقیح شدند.

من از حضرت آیت‌الله دکتر رئیسی چندین‌بار عاجزانه- چند روز پیش هم در شبکه سه برنامه زنده بود- خواهش کردم حتماً به سمع و نظرشان خواهد رسید. عاجزانه از ایشان می‌خواهم در حوزه بانکداری ورود پیدا کنند و تخلفات بانکی را بگیرند. دستگیری‌های زیادی را در اخبار می‌بینیم ولی پیشگیری بهتر از مداواست. یعنی همین‌طور که با متخلفان برخورد می‌کنند، در درجه اول جلساتی با سران سه قوه بگذارند اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی را بخواهند. نجات اقتصاد این مملکت که 45 درصدش حوزه مسکن است، اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی است.

تا زمانی که اصلاح سیاست‌های پولی شکل نگیرد مشکل مسکن حل نمی‌شود

من یکی از توقعات و چشم‌اندازهایی که می‌دیدم و به عنوان یک فعال اقتصادی و به عنوان یک سرباز اقتصادی توقع این را داشتم که در سال‌های 94 تا 98 بحث مجلس دهم در حوزه مالی به خصوص کمیسیون اقتصادی با دوستانی مثل آقای پورابراهیمی و آقای حضرتی- که در سال آخر مجلس رئیس کمیسیون اقتصادی شدند- و دوستان دیگر، توقع این را داشتیم که اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی که در ابتدای سال هم مقام معظم رهبری به آن تاکید کردند، اصلاح شود ولی نشد. تا زمانی که اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی در این کشور صورت نگیرد مشکلات مسکن ما حل نمی‌شود.

سهم مصرف‌کننده در بازار مسکن کمتر از 20 درصد است/ در بازار مسکن سهم مصرف‌کننده باید 90 درصد باشد

*مردم می‌گویند دلار گران می‌شود مسکن گران می‌شود، وقتی دلار ارزان می‌شود مسکن راکد می‌ماند، چرا؟

یک‌سری بازارهایی وجود دارد که در علم اقتصاد به این بازارها، بازارهای موازی می‌گویند. البته من حقوقدان هستم با مبانی اقتصادی خیلی آشنایی ندارم، اگر هم احیاناً لغات غیرتخصصی اقتصادی به کار می‌برم، بینندگان و کارشناسانی که احیاناً صدا و تصویر مرا می‌شنوند و می‌بینند عذرخواهی می‌کنم. ما با نگاه حقوقی نگاه می‌کنیم، دید ما دید حقوقی است، ولی در حوزه اقتصاد بازارهای موازی وجود دارد؛ بازار طلا، بازار ارز، بازار گندم، بازار نفت، بازار غلات، بازار بورس و بازار مسکن. اینها بر همدیگر اثر می‌گذارند. به جز این بحث‌های بین‌المللی هم وجود دارد.

در مورد سوالی که پرسیدید، به یاد دارم روزی که برجام امضا می‌شد، خبرنگاران از من پرسیدند: «به نظر شما امضای برجام تاثیری در قیمت مسکن دارد؟» گفتم «خیر.» روزی که آمریکا از برجام خارج شد، پرسیدند: «آیا خروج ترامپ از برجام تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟» گفتم: «خیر.» گفتند: «چرا ندارد؟» گفتم: «ندارد.» نه ورود آمریکا به برجام تاثیری در قیمت مسکن دارد و نه خروجش. البته ممکن است در قیمت ارز و طلا تاثیر داشته باشد، ولی در مسکن تاثیری ندارد. چرا؟ همان مثالی که در ابتدا عرض کردم.

گفتم 60 تا 90 درصد از قیمت مسکن مربوط به زمین است و آنچه که بازارهای زمین را تحت تاثیر بازارهایی مثل طلا یا ارز قرار می‌دهد یا وقتی ارز بالا می‌رود مسکن هم بالا می‌رود، این است که بازار مسکن دچار یک خلاء از مصرف‌کنندگان واقعی است. یعنی چه؟ یعنی الان تقریبا 2 سال و نیم است که سهم مصرف‌کننده در بازار مسکن در حوزه خریدوفروش پایین‌تر از 20 درصد است. عدد بسیار خطرناکی است. یعنی اگر صد معامله در کشور صورت می‌‌گیرد، 80 درصد رویکرد سرمایه‌ای دارد. فقط 20 درصد مصرفی است. در صورتی که باید 90 درصد مصرفی باشد و 10 درصد سرمایه‌ای.

اینکه 20 درصد سرمایه‌ای نیست و مصرفی است و 80 درصد سرمایه‌ای است، همان فعالان حوزه ارز و دلار و جاهای دیگر هستند که می‌بینند این بازار در حال نوسان و رشد است، سرمایه‌هایشان را فوراً در حوزه مسکن می‌آورند و به دنبال سودی هستند که سودش از آنجا بیشتر است. به محض اینکه می‌بینند این بازار دچار رکود می‌شود، دوباره بخشی‌شان سرمایه‌هایشان را از بازار مسکن بیرون می‌کشند و دوباره به همان بازار می‌آورند.

خیلی از افرادی هم که غیرحرفه‌ای هستند دچار ضرر می‌شوند و حتی بسیاری از افراد حرفه‌ای هم دچار ضرر می‌شوند، چون به هر حال اقتصاد ما یک اقتصاد کاملا دودوتا چهارتا نیست، خیلی جاها دودوتا بالاتر یا پایین‌تر می‌شود و این نوسانات را دارد. کار به جایی رسید که در سال 97 کم‌کم ملاک ارزش‌گذاری قیمت مسکن در تهران به دلار تبدیل می‌شد که با این موضوع مقابله کردیم.

من با تکنولوژی، سایت و اپلیکیشن موافق هستم. اعتقادم بر این است که بازار و تجارت الکترونیک باید در ایران حاکم شود. رتبه ما در بین 53، 54 کشوری که در حوزه تجارت الکترونیک فعالیت می‌کنند، آخر جدول است. جزو چند کشور آخر جدول هستیم و این بسیار بد است. ما باید در تجارت الکترونیک رشد کنیم. باید سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها را ارتقا دهیم، اما اینها هم باید اصولی کار کنند نه سوداگرانه.

یعنی یک‌دفعه دیدم در سال 97، فرد در سایت‌ها- نام نمی‌برم که تبلیغ آن سایت شود- زده مثلاً اجاره خانه و آپارتمان، یک سکه بهار آزادی. این خطرناک است یا اجاره 20 دلار، 50 دلار... یعنی ملاک و معیار قیمت‌‌گذاری اجاره‌بها یا قیمت مسکن را دلار و... می‌دانند.

*در بخشنامه‌های اتحادیه چنین چیزی ممنوع است یا خیر؟

اتحادیه که صد درصد با این موضوع مخالف است.

*مخالفت اعضا نه. آیا در این خصوص بخشنامه‌ای وجود دارد؟

این نوع بخشنامه‌ها قاعدتاً در صلاحیت اتحادیه‌ها نیست. در صلاحیت جاهای بالاتر مثل شورای پول و اعتبار است.

*شما به این شوراها ورود کردید؟

بله. خود دولت هم ورود پیدا کرده، حساسیت داشته. مراجع امنیتی، مراجع نظارتی، سازمان بازرسی کل کشور، اداره اماکن عمومی، پلیس امنیت، خودِ دادستانی محترم قوه قضاییه و همه اینها نسبت به این موضوعات حساسیت داشتند.

*الان هم چنین نمونه‌هایی دارید؟

الان خیلی کمتر شده. شاید از اوایل انقلاب که من در این 20 سالی که خودم در حوزه مشاوران املاک مسئولیت دارم و فعالیت می‌کنم، دیدم بحث دلار مطرح بوده، ولی این موضوع در خارجی‌ها متعارف بوده؛ مثلاً در برخی از مشاوران املاک یک رنجی تحت عنوان «رنج اجاره به خارجی» وجود داشت. چون خارجی‌ها در ایران بر اساس قوانین نمی‌توانستند ملک بخرند، ولی در ایران فعالیت داشتند، شرکت داشتد، سیاسی بودند، کاردار بودند، سفیر بودند. برخی از آنها نمی‌توانند بر اساس قانون در کشور ما ملک خریداری کنند.

*اجاره را به دلار می‌گرفتند و آن مشکلی نداشت...

بله. حتی مشاوران املاک کمیسیون‌شان را از اینها به دلار می‌گرفتند. آنها می‌گفتند سندی که می‌خواهیم در وزارت خارجه یا شرکت مربوطه بزنیم، باید بر اساس دلار بزنیم. چنین چیزی وجود داشت، شاید 40، 50 سال قبل از انقلاب هم وجود داشت.

مسکن یک کالای همگن نیست

*الان هم وجود دارد؟

بله. این اختلال زیادی در بازار مسکن ایجاد نمی‌کرد، ولی اینکه ما خودمان بخواهیم، در بازار خودمان بخواهیم معیار را روی سکه بیاوریم، مثلاً شخص می‌گفت آپارتمانم را دو سکه بهار آزادی اجاره می‌دهم، سکه سه میلیون تومان بود، هفته بعد چهار میلیون و 900 هزار تومان می‌شد، هفته بعد پنج میلیون و 500 هزار و به همین شکل افزایش قیمت داشت، قیمت مشخصی نداشت. ما با این موضوع مقابله کردیم، به سایت‌ها توصیه کردیم به این شکل قیمت‌‌گذاری نکنند. باز هم من به سایت‌ها تاکید می‌کنم تحت هیچ شرایطی درج قیمت نکنند.

حالا قیمت کارشناسی‌شده است، بیست کارشناس آمدند تایید کردند. چرا؟ به این دلیل که اعتقاد من بر این است که مسکن یک کالای همگن نیست، مسکن طلا نیست، امروز می‌توانیم اعلام کنیم سکه بهار آزادی در تهران فلان مبلغ است. طلا و نفت همین‌طور. چرا؟ چون اولاً یک کالای جهانی است. ثانیاً همگن است. در تمام دنیا طلا، طلاست، نفت، نفت است، گندم، گندم است که به اصطلاح کالای همگن می‌گویند.

لذا زمانی که بورس مسکن مطرح شد من مخالفت می‌کردم. آقای پورمحمدی، کمیسیون اقتصادی و نماینده مجلس در بورس بودند. بسیار تاکید داشتند بورس مسکن راه بیفتد. در مناظره تلویزیونی در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری شبکه خبر هم این بحث را داشتیم.

ایشان خیلی موافق این موضوع بود. من می‌گفتم آقای پورمحمدی نمی‌شود. ایشان هم تحلیل و دلایل خودش را داشت. حتی مکتوب نوشت و برای ما فرستاد. من می‌گفتم اولاً بورس مسکن در هیچ جای دنیا نیست. چه در آمریکا، چه در اروپا، چه در کشورهای اقیانوسیه، چه در کشورهای اطراف خودمان، چه در آفریقا و... بورس مسکن نیست. اگر بگوییم چون در هیچ جای دنیا بورس مسکن نیست پس ما هم نباید داشته باشیم، نه، چنین چیزی نیست. می‌توانیم آن را ایجاد کنیم چه اشکالی دارد؟! یک‌سری کارها را خودمان انجام دهیم اگر کار درستی است.

اما مسکن یک کالای غیرهمگن است؛ به عنوان مثال، خیابان ستارخان در یک ساختمانی، در یک کوچه‌ای، در یک فرعی در یک ساختمان، در همین اعتمادآنلاین ممکن است طبقه دوم غربی با طبقه دوم شرقی یا طبقه دوم جنوبی با طبقه دوم شمالی میلیون‌ها تومان اختلاف قیمت داشته باشد. چرا؟ آنها که در یک کوچه مشترک و در یک ساختمان مشترک هستند ولی چون واحد شمالی دو پارکینگ دارد و واحدهای جنوبی پارکینگ ندارد، واحد شمالی نورگیر خوبی دارد و واحد جنوبی دو ستون هم در هال دارد، واحد شمالی از متریال خارجی و شیک استفاده کردند ولی واحد جنوبی چنین نیست. بنابراین قیمت این دو واحد با هم فرق می‌‌کند. حالا ما می‌زنیم آپارتمان 70 متر واقع در خیابان ستارخان، طبقه دوم، واحد فلان، صد میلیون رهن است. این همان خانه‌ خوب است با امکاناتی که گفتم. خانه‌ای هم که هیچ امکاناتی ندارد می‌بینید در همان کوچه صد میلیون رهن زدند. پس آنها هم همین قیمت را می‌زنند. در حالی که این واحد با آن واحد خیلی فرق می‌کند.

*چرا یک متر و معیار مشخصی برای تعیین اجاره نداریم؟

در کشور نه در مورد اجاره، بلکه در مورد خریدوفروش هم نداریم. چون در یک کشور سوسیالیستی یا در یک کشور کمونیستی زندگی نمی‌کنیم. در خیلی از کشورها قوانینی وجود دارد که خریداران مسکن حتی بیش از یک خانه نمی‌‌توانند بخرند.

یک قانون در اروپا داریم. در برخی از کشورها افرادی که شرایط خرید مسکن دارند، متمول مالی هم که باشند، امکان اینکه بیش از یک خانه بخرند برایشان وجود ندارد. برای اینکه بتوانند آن توازن را برقرار کنند. یا دولت‌‌ها در بعضی از کشورها روی قیمت‌ها حاکمیت دارند و تعیین می‌کنند. مثل قیمت سیب‌زمینی، برنج یا گوشت است که دولت تعیین می‌کند و اگر قصاب گران‌تر بفروشد سازمان تعزیزات جریمه‌اش می‌کند.

ولی در حوزه مسکن چنین چیزی وجود ندارد. در اموال غیرمنقول چنین قوانینی را نداریم. چرا نداریم؟ چون در یک کشور اسلامی زندگی می‌کنیم و یک کشور اسلامی چه شاخصه‌هایی دارد؟ در کشور اسلامی مالکیت محترم است. پس اگر قوانینی وضع شود که امروز به آقای جرجندی بگوید شما باید خانه را متری پنج میلیون تومان بفروشید، شما می‌توانید بگویید من متری کمتر از 10 میلیون تومان نمی‌دهم. تمام کارشناسان ایران هم بگویند خانه شما بیشتر از پنج میلیون تومان نمی‌ارزد، شما می‌گویید من کمتر از 10 میلیون نمی‌دهم، می‌خواهید بخرید نمی‌خواهید نخرید. کسی نمی‌تواند به شما بگوید باید پنج میلیون تومان بدهید. ولی اگر یک میوه‌فروشی داشته باشید و در آن میوه بفرشید شما نمی‌توانید بگوید این انگور برای خودم است، من کیلویی کمتر از صد هزار تومان نمی‌دهم.

*به نظر شما این ضعف نیست؟

ضعف نیست، ریشه فقهی و قوانین بالادستی است.

مالکیت در اسلام محترم است/ قیمت آپارتمان‌های لاکچری تهران از متری 20 میلیون تومان در سال 92 به متری صد میلیون تومان رسیده است

*آیا نباید یک نهاد نظارتی قوی که کارشناسان بسیار زبده‌ای هم داشته باشد بر این قضیه نظارت کند؟

باید روی این موضوع فکر کرد. حتماً نمایندگان مجلس در این 40 سال که از پیروزی انقلاب اسلامی می‌گذرد روی این موضوع فکر کرده‌اند. قانون باید در مورد این موضوع تصویب شود. وقتی هر قانونی تصویب می‌شود باید به شورای نگهبان برود. در شورای نگهبان با فقه شیعی و فقه و مبانی اسلامی تطبیق داده شود که مخالف با اسلام نباشد.

مالکیت در اسلام محترم است. به همین دلیل است که حاکمیت خیلی نمی‌تواند در اموال غیرمنقول ورود پیدا کند، اما در سوداگری می‌تواند. همین الان هم می‌تواند ورود پیدا کند و کرده است. وقتی کسی 50، صد و 200 واحد ساخت، روی این رویکرد سوداگرانه گذاشت، نگه داشت که گران کند، گران کند، گران کند که موج گرانی را به جامعه تزریق کند که همین اتفاق در خانه‌های خالی می‌افتد، وقتی شخصی به تهران آمده، در منطقه الهیه، صاحبقرانیه، زعفرانیه، آجودانیه، گلستان یا جاهای دیگر در یک برج مرتب و شیک و لاکچری و مدرن در متراژ بالای 400، 500، 700 متر واحدهایی با این متراژ ساخته، از سال 92 نمی‌فروشد. می‌بینیم که سال 92 به قیمت 25 میلیون تومان گذاشته است. در آن زمان در آن منطقه قیمت آپارتمان متری 10 میلیون تومان بود، سال 94 همین واحد را متری 40 میلیون گذاشته و سال 98 متری 90، صد میلیون گذاشته و نمی‌فروشد. سال 92 این واحد [متری] 20 میلیون تومان بوده الان متری صد میلیون تومان شده است.

*این را به عنوان مثال می‌گویید یا قیمت واقعی است؟

مثال‌های واقعی هستند، نه به عنوان یک مثالی که غیرواقعی است. نمونه‌هایی از این موضوع وجود دارد. این چه تاثیری در اقتصاد مسکن می‌گذارد؟ اینکه گفتم دولت نمی‌تواند ورود پیدا کند ولی بخشی‌اش سوداگری است و دولت باید ورود پیدا کند، این نمونه است.

حالا این خانه را نمی‌فروشد، خالی نگه داشته چون به پولش نیازی ندارد. فقط سوداگری می‌کند و سرمایه خودش را بالا می‌برد، ولی موج این گرانی به شهر تزریق می‌شود. یعنی کسی که می‌خواهد در خیابان ستارخان آپارتمانش را بفروشد، سازنده‌ای که در ستارخان آپارتمان ساخته و باید با قیمت متری 16 میلیون تومان بفروشد، می‌گوید آپارتمانی در زعفرانیه متری 20 میلیون تومان بوده الان متری صد میلیون تومان قیمت گذاشته. پس من هم باید آپارتمان 16 میلیون را 40 میلیون تومان بگذارم. این آپارتمان چه ربطی به آن آپارتمان دارد؟ اصلاً او یک کار سوداگری می‌کند و اصلاً برایش مشتری هم وجود ندارد یا کسی که در خیابان افسریه، نازی‌آباد و خانی‌آباد آپارتمان ساخته، پایه قیمتش متری هشت میلیون تومان بوده، الان گران شده و متری 12 میلیون تومان شده و می‌خواهد بفروشد، بر اساس برجی در فرمانیه که 20 میلیون تومان بوده و الان صد میلیون قیمت گذاشته است، قیمت‌گذاری می‌کند. چه ربطی دارد؟!

*آیا همین جا احساس نمی‌شود باید یک نهاد نظارتی وجود داشته باشد؟

اینجا باید یک نهاد نظارتی وجود داشته باشد، اینجا باید دادستانی ورود پیدا کند.

*آیا اتحادیه بازرسی دارد؟

اتحادیه بازرسی دارد و ما بازرسی می‌کنیم و گزارشات را می‌دهیم، اما حیطه اختیارات نظام صنفی محدود است. ما اختیارات قوه قضاییه را که نداریم.

*نمی‌تواند برخورد کند ولی نظارت و گزارش که دست شماست.

اگر در اختیار مشاوران املاک باشد و مشاوران املاک به این مشکلات دامن بزنند، برخورد می‌کنیم. یعنی اگر به ما گزارش دهند که یک مشاور املاک در فلان خیابان به گرانی دامن می‌زند و موج گرانی ایجاد می‌کند...

*پس یعنی بازرسی شما مختص مشاوران املاک است؟

دقیقاً. ما در حیطه مردم نمی‌توانیم ورود پیدا کنیم، یعنی این اختیار را نه قانون‌گذار و نه مجلس به ما نداده است.

*از مردم در شهر سوال می‌کنیم چرا مسکن گران شده، می‌گویند دلار، ضعف مدیریتی، هزارویک مشکل دیگر و یک مشکلی که عنوان می‌کنند مشاوران املاک است. یعنی محال ممکن است کسی عنوان نکند. اینکه می‌گویند وقتی مشاوران املاک می‌خواهند کمیسیون بگیرند یک ملکی را صد میلیون گذاشتیم، مشاوران املاک آن را 130 می‌فروشند. تعداد زیادی این مساله را عنوان می‌کنند آیا شما بر این حرف مردم صحه می‌گذارید یا خیر؟

به دور از هر گونه تعصب صنفی که بخواهم یک تعصب صنفی به خرج بدهم که بحق هم است به خرج دهم، چون من نماینده مردم هستم و مردم مرا انتخاب کردند، ولی در عین حالی که نماینده صنف هم هستم، صنف من هم جزو مردم هستند. یعنی خیلی از همکاران من هستند که خودشان هم مستاجر هستند.

شما فکر نکنید 11 هزار مشاور املاکی که در تهران پروانه کسب دارند، 32 هزار مشاور املاکی که در استان تهران پروانه کسب دارند و 120 هزار مشاور املاکی که در کل کشور پروانه کسب دارند، 120 هزار را ضربدر چهار کنید، 500 هزار نفر می‌شود. 500 هزار نفر فقط خانواده خودشان هستند، اگر میانگین تعداد افرادی را که در دفترشان کار می‌کنند را سه نفر بگیریم- مشاوران املاکی داریم که 800 تا هزار نفر در آن مشغول به کار هستند- 2 میلیون نفر می‌شود.

این تازه مستقیم می‌شود. همه کسانی که در این شغل کار می‌کنند، مالک هستند؟ همه صاحب 6 خانه هستند؟ خیر. فرد خودش را کشته مغازه اجاره کرده تبدیل به املاکی کرده پول اجاره املاک و پول اجاره خانه‌اش را هم نمی‌تواند دربیاورد. پس آنها هم جزو همین جامعه هستند، از اسرائیل که نیامدند ما بگوییم آنها افراد تافته جدابافته‌ای هستند، ولی تخلف در همه مشاغل هست. من رد نمی‌کنم که بگویم هیچ تخلفی در مشاوران املاک وجود ندارد. همان‌طور که پزشک زیرمیزی می‌گیرد و از کارتخوان استفاده نمی‌کنند. در خبری می‌خواندم فقط سه هزار پزشک کارتخوان نصب کردند. نمی‌دانم چند ده هزار پزشک در ایران داریم. آنها که جزو فرهیختگان جامعه هستند. قاضی متخلف نداریم؟ از قوه قضاییه استعلام بگیرید ببینید چند قاضی متخلف در زندان به سر می‌برند؟ پس داریم. خبرنگار متخلف نداریم؟

یک هزار و 300 شغل و 300 صنعت، با بخش مسکن مرتبط هستند

*در این میان بحث تاثیرگذاری است.

همه اینها نسبت به نوبه خودشان اثرگذار هستند. یعنی یک پزشک متخلف، یک قاضی متخلف، حتی یک نگهبان متخلف می‌تواند موجبات تضییع حقوق عمومی مردم باشد. پس هر کسی به نوبه خود اثرگذار است، اما اینکه مشاور املاک متخلف وجود داشته باشد، حتماً وجود دارد. من‌ نمی‌توانم بگویم تمام مشاوران املاکی که در کشور هستند هیچ‌کدام تخلف ندارند. این جمله را هیچ فردی نمی‌تواند بگوید. رئیس سازمان نظام پزشکی هم نمی‌تواند بگوید همه پزشکانی که در ایران وجود دارند، تخلفی ندارند. چنین چیزی نمی‌شود.

اما اینکه نقش و تاثیرگذاری‌شان در رشد قیمت نامتعارف و بالا بردن قیمت مسکن چقدر است، واقعاً نیاز به یک تحلیل دارد که من همین‌جا به دور از هر گونه ماله‌‌کشی و به دور از هر گونه سفسطه و به دور از هر گونه توجیه به آن می‌پردازم. اینجا جایی است که من باید کاملاً این موضوع را باز کنم.

مردم به خروجی کار نگاه می‌کنند. یعنی در مسکن، صنعت ساختمان که هزار و 300 شغل و 300 صنعت با آن مرتبط هستند که وقتی خانه‌ای به بهره‌برداری می‌رسد، وقتی می‌خواهند این خانه را بخرند یا بفروشند یا اجاره کنند یا اجاره دهند، خروجی چه چیزی را می‌بینند. آخرین جایی که مهندسی فروش یا دفتر فروش است، آن املاکی را می‌بینند. یعنی همه اینها کار می‌کنند کار به دست مشاوران املاک می‌افتد. یعنی هر چه بدی و خوبی می‌بینند از چشم مشاور املاک می‌بینند. تا وارد مغازه می‌شوند، می‌پرسند، چرا خانه این‌قدر گران شده؟! مشاوران املاک بیچاره چه کار کند؟ سازنده به آنها سپرده آپارتمان متری 20 میلیون را به فروش برساند. او هم می‌گوید اصلاً 20 میلیون نمی‌خرند، ما روی این متراژ کار نمی‌‌کنیم، ولی دست مشاوران املاک نیست.

کاهش 78 درصدی خرید و فروش مسکن در تهران در تیرماه 98

*بله، همین‌طور است. اما مشاوران املاک کارشناسان قوی هستند که در آنجا نشستند.

اما اقتصاد کشور طوری نیست که مردم یا مالکان یا موجران چشم‌شان فقط به دهان مشاوران املاک باشد. ممکن است مشورت بگیرند، ولی همان اندازه که مستاجران یا خریدارانی که از مشاوران املاک مشورت می‌گیرند و دارای یک شعور و بینش خاص خود هستند و تحقیق می‌کنند، مالکان هم این کار را می‌کنند. لذا مشاوران املاک در این حوزه فقط یک واسطه‌ای هستند که آنها را به هم نزدیک می‌کنند و اینکه رشد قیمت از موجبات درآمد بالاتر اینها می‌شود، من مخالفم، چرا؟

من همیشه معتقد بودم که اگر یک بازار پایدار وجود داشته باشد- نکته بسیار مهمی است- درآمد پایدار داریم. در تیرماه 98، در تهران 78 درصد کاهش خریدوفروش داشتیم. خیلی حرف است... در 25 سال اخیر در تهران، در ربع قرن گذشته چنین اتفاقی نیفتاده است.

*78 درصد!

78 درصد. میزان معاملات مسکن در تیرماه در شهر تهران نسبت به تیرماه 97 کاهش پیدا کرده، یعنی اگر یک مشاور املاکی صد قرارداد می‌بسته به 22 قرارداد کاهش پیدا کرده است. بسیار کم است... البته صد قرارداد نداریم. یعنی در شهر تهران در تیرماه حدود سه هزار و خرده‌ای قرارداد بستیم، 11 هزار مشاور املاک داریم که به هر سه تا در ماه یکی رسیده است.

برخی فکر می‌کنند کسانی که به عنوان مشاوران املاک مغازه دارند، روزی یک خانه می‌فروشند و 2 خانه اجاره می‌دهند، پس وقتی یک خانه بفروشند هفت، هشت میلیون تومان می‌گیرند. 2 خانه هم اجاره دهند سه، چهار میلیون تومان می‌گیرند و روزی هفت، هشت میلیون درآمد دارند. 20 روز هم در ماه کار کنند، 200 میلیون تومان در ماه درآمد دارند، این‌طوری نیست. وقتی در شهر تهرانی که 11 هزار مشاور املاک وجود دارد، در تیرماه سه هزار مبایعه‌نامه نوشته شده، یعنی چنین اتفاقی رخ نداده است. نکته دیگر، وقتی مشاور املاک به گرانی دامن بزند برای این است که می‌خواهد درآمد بیشتری کسب کند. مگر در درآمدش چقدر تاثیر دارد؟ اینجا نکته کلیدی است.

خانه‌ای 500 میلیون تومان ارزش دارد، یک خانه 500 میلیون تومانی در شهر تهران اگر پیدا شود- کم پیدا می‌شود- حق‌الزحمه مشاوران املاک تا 500 میلیون تومان نیم درصد است. بیشتر از 500 میلیون تومان، 0/25 درصد است. 500 میلیون تومانی یعنی خریدار یا فروشنده باید 2 میلیون و 500 هزار تومان حق کمیسیون بدهد. اگر خدای ناکرده مشاوران املاک آدم سوداگری باشد و زدوبند و بگیر و ببند کند...

پنج میلیون تومان، کمیسیون فروش خانه 500 میلیون تومانی

*یعنی مشاوران املاک دو تا نیم درصد می‌گیرند؟

بله، نیم درصد خریدار، نیم درصد فروشنده. یعنی اگر یک خانه 500 میلیون تومانی بفروشد از طرفین پنج میلیون تومان می‌گیرد؛ به عنوان مثال، اگر مشاور املاک بخواهد خریدار را فریب دهد، طرف مقابل را هم آدم ناواردی تصور کند، اصلاً به نوعی تدلیس ایجاد کند و او را فریب دهد، آیا می‌تواند بیشتر از 600 میلیون تومان به او بفروشد؟ نمی‌تواند. هر چیزی یک قیمتی دارد؛ مثلاً شما می‌خواهید هلو بخرید، فروشنده می‌گوید هلو کیلویی 12 هزار تومان است، او که نمی‌تواند هلو را کیلویی 200 هزار تومان به شما بدهد، نهایتاً بتواند 20 هزار تومان بفروشد. نمی‌تواند 400 هزار تومان بفروشد...

حق‌الزحمه بنگاه در مورد خانه‌های 600 میلیون تومان، صد میلیونی، 250 هزار تومان می‌شود به عبارتی 2 میلیون و 750 هزار تومان می‌شود. اگر سوداگری کند صد میلیون در جیب فروشنده برود، او می‌خواهد 250 هزار تومان نصیبش ‌شود. برخی معاملات ممکن است به خاطر پنج میلیون انجام نشود. خریدار گفته من اینجا را حدود یک میلیارد خریداری می‌کنم. فروشنده یک میلیارد و 50 قیمت گذاشته که در این صورت معامله انجام نمی‌شود، یا خریدار می‌خواهد یک میلیارد و 25 بخرد ولی فروشنده قبول نمی‌کند و به خاطر 25 میلیون معامله انجام نمی‌شود. یعنی یک معامله یک میلیارد تومانی به خاطر 25 میلیون تومان انجام نمی‌شود.

حتی من دیدم معاملات چند میلیارد تومانی به خاطر چند ده میلیون انجام نشده است. یا فردی خانه چند میلیاردی‌اش را فروخته و می‌خواسته کولرگازی را بردارد. مگر قیمت کولرگازی چقدر است؟ پنج میلیون، 10 میلیون یا 20 میلیون، بیشتر که نیست. خریدار بر سر این موضوع معامله را به هم زده است.

پس اینطور نیست ما فکر کنیم مشاوران املاک هر کاری دل‌شان خواست می‌توانند انجام دهد. یا اگر 500 میلیون تومان است 600 میلیون تومان بفروشند و یک‌دفعه کمیسیون 2 برابر می‌شود. اگر اینطوری بود من حق را به شما می‌دادم.

*من یک کامنت در همین قسمت فرمایش شما بدهم. آقای ابوترابی، عضو کمیسیون امور داخلی کشور و شوراهای مجلس، گفته است...

بله، شنیدم. نمی‌دانم کجا چنین چیزی را دیده است.

گفته‌های ابوترابی در خصوص درآمدهای هنگفت مشاوران املاک طی دو سال اخیر نادرست است

*گفته است: درآمدهای هنگفتی در این 2 سال داشتند. حتی گفتند اگر کمیسیون‌ها افزایش پیدا کند باعث قراردادهای زیرزمینی می‌شود. آیا شما این را تایید می‌کنید؟

فرمایشات ایشان را در مورد اینکه در دو سال اخیر مشاوران املاک درآمدهای هنگفتی داشتند کاملاً رد می‌کنم. به خاطر اینکه 2 حالت دارد. ایشان به عنوان یک نماینده مجلس اولاً باید اثبات کند یعنی فرمایشی که ایشان داشته به بنده‌ای که در اتحادیه مسئولیت دارم و به مدت 20 سال است که در این صنف فعالیت می‌کنم و به معاملات مسکن اشراف دارم به من بگوید کجا درآمد هنگفت داشتند؟ من مثال زدم گفتم در تهران 11 هزار مشاور املاک داریم، 3500 قرارداد تنظیم شده است، کجا درآمد هنگفت داشتند؟ مشاوران املاک نمی‌تواند مالیاتش را بپردازد، مشاور املاک نمی‌تواند حقوق منشی دفتر را بدهد. چرا؟ چون تکثرشان افزایش پیدا کرده است. چرا؟ چون تعداد معاملات کاهش پیدا کرده. اینها واقعیت‌های جامعه است.

ممکن است در اینجا سوالی پیش بیاید وقتی چرخ‌شان نمی‌چرخد چرا در مغازه‌شان باز است؟ این حرف را برخی از افراد سازمان امور مالیاتی می‌زنند. همین‌جا به رئیس سازمان امور مالیاتی، آقای تقوی‌نژاد، قبلاً گفتم، الان هم به آقای پناهی که رئیس شدند می‌گویم، خواهشی که از ایشان دارم این است که اجازه ندهید...

*رئیس سازمان امور مالیاتی امیدعلی پارسا هستند.

ببخشید آقای پارسا. اجازه ندهید این حرف‌ها را ممیزین شما به مشاوران املاک یا کسبه بگویند. اگر مغازه‌ات نمی‌چرخد جمع کنید. در واقع او به نوعی ایجاد اشتغال می‌کند چرا باید مغازه را جمع کند؟ یا می‌گویند اگر مغازه‌ات نمی‌چرخد، مغازه‌ات 2 میلیارد ارزش دارد بفروش و پولش را در بانک قرار بده، 40 میلیون در ماه می‌گیری. در صورتی که این مغازه برای او حکم پاتوق دارد، 50 سال پیش به قیمت 10 هزار تومان خریداری کرده، الان چهار میلیارد قیمت دارد. نمی‌تواند این شغل را رها کند در این شغل مانده است. ولی مالیات بر ثروت را که نمی‌خواهیم بگیریم. مالیات بر درآمد او را بگیریم ببینیم در این مغازه چقدر درآمد دارد.

من به یاد دارم در سال 69، 70 در بلوار مرزداران زمین 300 متری را 900 هزار تومان می‌دادند، در حالی که الان فکر نمی‌کنم زمین 300 متری را- قیمت ندهم که قیمت بالایی باشد- کمتر از 15، 20 میلیارد تومان بدهند. ما باید بگوییم چون زمین شما 20 میلیارد شده باید مالیات بیشتری بپردازید؟ آن فرد که درآمد نداشته، چون به ملک تورم خورده ملک او هم گران شده است. اگر از آن واحد درآمدی دارد در این صورت باید بپردازد.

لذا فرمایشات آقای ترابی را در خصوص اینکه گفتند مشاوران املاک طی این 2سال اخیر درآمد هنگفتی داشتند رد می‌کنم. نه تنها در 2 سال اخیر، انصافاً مشاوران املاک طی هفت، هشت سال اخیر، در 10 سال اخیر، درآمد خوبی نداشتند. به دلیل تکثر و اینکه قانونی مبنی بر وجود تعداد و سقف و حدود وجود ندارد. قانون‌گذار گفته هر تعداد آمدند پروانه بدهید و ما با این موضوع مخالفیم. ما مخالف این هستیم که این همه مشاور املاک در تهران باشد، ولی قانون‌گذار گفته است به دلیل بیکاری می‌توانند پروانه کسب بگیرند. و درآمدشان اصلا اینگونه نیست. الان دخل‌شان با خرج‌شان نمی‌خواند. استدلال جناب آقای ترابی را کاملاً رد می‌کنم. می‌توان گفت مشاوران املاک در بدترین وضعیت در طول نیم قرن گذشته هستند.

*چه خبر از مشاوران املاک کانکسی؟ کسانی که در حاشیه‌های تهران شروع به دلالی کردند.

این مقدمه را گفتم حِرَف و مشاغل به سمت تکنولوژی و تجارت الکترونیکی می‌روند و شغل مشاور املاک هم استثنا نیست. به این معنی که تا پنج یا 10 سال آینده بسیاری از مغازه‌ها و دکان‌ها و فروشگاه‌هایی که الان می‌بینیم دیگر نبینیم. قدیمی‌ترها و بزرگان ما تعریف می‌کردند زمانی در تهران زغال‌فروشی بوده که کارشان سکه بود. ولی الان شما در تهران غیر از بقالی‌هایی که زغال بسته‌بندی می‌فروشند، سراغ زغال‌فروشی را بگیرید بچه تهران هم که باشید نمی‌دانید کجا زغال‌فروشی دارد.

*یک کوچه زغالی می‌شناسیم که لاستیک می‌فروشند.

بله. آن هم کوچه زغالی است... جمع شد. این را حتماً به یاد دارید. زمانی در تهران نفت بود. خانه‌ها نفتی بودند. چرخ داشتند نفت‌ها را دم خانه‌ها خالی می‌کردند، گالن داشتیم استفاده می‌کردیم. ولی الان اگر بخواهیم در تهران 20 لیتر نفت بخریم، نمی‌دانیم از کجای تهران باید بخریم. در صورتی که در آن زمان نفت‌فروشی برای کسانی که نفت می‌فروختند شغل بسیار خوب و درآمدزایی بود و همه کارشان لنگ آن بود. یا دم خانه‌ها گاز می‌آوردند که دیگر وجود ندارد.

بنابراین می‌‌خواهم به شما بگویم من چند هفته پیش به طالقان رفته بودم- اصالتاً طالقانی هستیم- از کاسب‌های جزئی که در آنجا بودند، شاید 70، 80 تا صد سوپرمارکت یا بقالی دارد. از آنها وضعیت کسب‌وکار را پرسیدم، گفتند وضعیت بسیار خراب است. به خاطر اینکه فروشگاه‌های رفاه و کوروش در اینجا افتتاح شده. حالا من نمی‌خواهم بگویم این فروشگاه‌ها بد است، چه بسا مردم با قیمت‌های پایین از این فروشگاه‌ها خریداری می‌‌کنند. هم راحت‌تر هستند و هم همه خریدهایشان را با هم انجام می‌دهند...

به مشاوران املاکِ دارای پروانه کسب مراجعه کنید

*یادم باشد پول تبلیغی را که کردید از فروشگاه رفاه و کوروش بگیرم...

گفتند اینجا فروشگاه زدند ما دیگر کاسبی نمی‌کنیم. مردم همه در این فروشگاه‌ها خرید می‌کنند و به مغازه‌های ما نمی‌آیند. یعنی به نوعی آن را برای خودشان تهدید می‌دیدند. در صورتی که این تهدید نیست. اقتصاد و مشاغل و حِرَف به این سمت‌وسو می‌روند و تا چند وقت دیگر شاید همه اینها هم جمع‌آوری ‌شود و در خانه‌ با موبایل همه خریدهایتان را انجام ‌دهید و به دنبال ماست و شیر و... از خانه‌تان بیرون نمی‌روید.

*منظور من از مشاوران کانکسی سوداگرانی بود که در حاشیه تهران وجود دارند.

به آن می‌رسیم... می‌خواستم این را بگویم که رویکرد آینده شغل مشاوران املاک و بسیاری از حِرَف‌های دیگر یک رویکرد الکترونیکی، بین‌المللی و مجازی است. چند سال قبل گفتم مشاوران املاک مجازی در راه هستند و الان عملاً شکل گرفتند و باید ساماندهی شوند. اسم آنها مشاوران املاک نیست، همان‌طور که در باشگاه‌های ورزشی به برخی تماشاگرنما می‌‌گویند، من هم اسم آنها را مشاور املاک‌نما می‌گذارم.

مشاور املاک از نظر ما کسی است که دارای یک محلی است، پروانه کسب دارد و بالای سرش نصب است و فردی که در آن واحد صنفی کار می‌کند، خودش مانند یک پزشک یا وکیلی که در دفتر خود کار می‌کند و پروانه طبابت یا پروانه کسبش بالای سرش نصب است، او هم در آن دفتر کار می‌کند. پس هر کسی خارج از پروانه کسب و بدون پروانه کسب در هر جایی اعم از مغازه، فروشگاه، مغازه شیک، بهترین جای تهران، در یک برج، در ساختمان یا در یک کانکس کار می‌کند، ما چنین فردی را متخلف و فاقد پروانه کسب تلقی می‌کنیم. اما داستان کانکس‌هایی که جدیداً راه افتاده چیست؟ اطراف تهران به خصوص در شهر پرند، پردیس و جاهای دیگر یک‌سری دلال- اسمش را دلال نمی‌گذارم چون این لغت تخصصی است- یک‌سری سوداگر ورود پیدا کردند، حدود 10، 15، 20 در حد خودشان خانه خریداری کردند یا با بعضی از کسانی که این خانه‌ها را انبوه خریدند، دست‌شان در یک کاسه است، یا با هم شریک هستند یا با هم مراوده دارند، و این قراردادها را مشاوران املاک پروانه‌دار ما نمی‌نویسند، چون مشکل‌ دارد و آنها رفتند گوشه بیابان کانکس گذاشتند و زدند: آپارتمان قسطی/ فروشی یا آپارتمان فلان قیمت.

بسیاری از مردم آگاه هستند، ولی اطلاعات تخصصی‌ بالایی ندارند. به این افراد مراجعه می‌کنند و از آنها کلاهبرداری می‌شود. خانه‌های بدون سند می‌فروشند، خانه‌ای که چند دست چرخیده می‌فروشند. خانه‌ای که بدهکاری دارد و خانه‌هایی را که احراز مالکیت نشده است به مردم می‌فروشند و آنها را دچار مشکلات و پرونده‌های عدیده‌ حقوقی می‌کنند و کل دارایی فردی که به آنجا پناه برده، یک کارگر زحمتکشی پولی را جمع کرده و... اینها همه روی هوا می‌رود.

بنابراین مشاوران املاک تکالیف صنفی و تکالیف قانونی اتحادیه‌های صنفی در سراسر کشور هستند. در هر جایی، پرند، پردیس، اطراف تهران و شهرستان‌ها و استان‌های دیگر که چنین افراد و چنین مکان‌هایی دارند... حتی در خود شهر تهران، در بسیاری از شهرک‌های لاکچری، شخصی در شهرک‌های نهادهای دولتی و شبه‌دولتی است، یک کانکس در آن برج یا مجتمع گذاشتند، 2 نفر از افراد بازنشسته خودشان را هم در آن کانکس گذاشتند؛ مثلاً جایی در منطقه سعادت‌آباد یا شهرک غرب یا در منطقه الهیه یا جایی وسط دولت که اگر کسی می‌خواهد در این مجتمع خریداری کند باید به این کانکس بیایید. این خلاف قانون است. حتی وسط شهر تهران، حتی از آقایانی که در همان ساختمان بازنشسته شدند و الان بیکار شدند و در آن کانکس مشغول به کار شدند. آنها باید جواز کسب بگیرند.

بنابراین کسانی که خارج از شهر هستند مردم و کسانی که صدای ما را می‌شنوند و تصویر ما را می‌بینند حتما به عرض ما دقت کنند: به هیچ عنوان به این افراد مراجعه نکنند. حتماً به مشاوران املاکِ دارای پروانه کسب مراجعه کنند.

دقت کنند و حساسیت به خرج دهند، خجالت هم نکشند به مشاوران املاک پروانه کسبی هم مراجعه کردند، پروانه کسب را با فردی که پشت آن میز نشسته تطبیق دهند. شاید آن پروانه کسب به نام عقبایی است، ولی فرد دیگری نشسته و در آنجا کار می‌کند. بپرسند که عقبایی کجاست؟

*آیا این صنف بازار اجاره پروانه کسب هم دارد؟

اجاره ندارد ولی ممکن است فرد متولی یا فردی که در آنجا مسئول است خودش نباشد، مباشر داشته باشد، مانعی ندارد. ممکن است قانوناً کارت مباشرت داشته باشد و مباشرش در آنجا کار کند یا مشاورش خدمات دهد، ولی وقتی زمان تنظیم قرارداد می‌رسد یا باید صاحب پروانه یا مباشر، یکی از این دو باشند. مدیر قرارداد، مشاور و... از مردم پول بگیرند و سند بدهند و چک بگیرند و... را باید مردم دقت کنند.

مردم باید فقط صاحب پروانه کسب و مباشر را بشناسند. مدارک، پول و کلیدشان را به اینها تحویل دهند. از اینها رسید بخواهند و رسید بگیرند و اعتماد کنند. نه اینکه خدای ناکرده دیگرانی که در واحد مشاوران املاک کار می‌کنند، افراد بدی هستند یا مشاوران را زیر سوال ببریم، نه. مسئولیت‌شان در این حد نیست.

سوداگر و مافیای اصلی اقتصاد مسکن، بانک‌ها هستند/ نمایندگان مجلس باید از بانک مرکزی و دیگر بانک‌ها تحقیق و تقحص کنند تا مافیای مسکن را پیدا کنند

*چند سال پیش در دولت قبل، مردم با یک واژه و یک کلمه آشنا شدند که از دهان مسئولان بیرون می‌آمد. مردم گوش‌به‌زنگ شدند که این واژه چه معنایی دارد، «مافیای مسکن». آیا در حال حاضر هم مافیایی مسکنی وجود دارد؟ آیا در بازار مسکن دخیل است یا خیر؟

متاسفانه وقتی اقتصاد، یک اقتصاد ناسالمی باشد و سوداگری در اقتصاد کلان وجود داشته باشد و مافیا در اقتصاد وجود داشته باشد و قاچاق کالا در کشور وجود داشته باشد، اینها چیزهایی است که در کشور وجود دارد نمی‌توان کتمان کرد. دولت و حاکمیت هم با تمام قوا با چنین مواردی مبارزه می‌کند. بازار مسکن هم 45 درصد از اقتصاد را به خود اختصاص داده است، یک چیز تافته جدابافته‌ای نیست. حتماً یک‌سری جریاناتی هم در این فضا وجود دارند و از این بازار سوءاستفاده می‌کنند یا ثروت‌هایی را وارد این حوزه می‌کنند. بزرگ‌ترین مافیای بازار مسکن بانک‌ها هستند.

*بسیار عالی.

چرا؟ -صحبت بزرگی بود- به دلیل اینکه بر اساس قانون بانکداری بانک‌ها حق ورود به حوزه خرید، فروش، رهن، اجاره و ساخت‌وساز ندارند، هیچ بانکی. ولی وقتی وارد سایت بانک دولتی می‌شوید می‌بینید شرکت‌های ساخت‌وساز خود را در سایت خود معرفی کرده‌اند. انقدر وقیح شدند که پروژه‌هایی را که خودشان ساختند در سایت خود بانک تبلیغ می‌کنند! آقایان مجلسی که الان برای جمع‌کردن رأی برای انتخابات دوره بعدی راه افتادید! از بانک‌های مرکزی و دولتی و خصوصی تحقیق‌وتفحص بگذارید و یقه اینها را بگیرید و مافیا را پیدا کنید و بگیرید.

آقای آیت‌الله دکتر رئیسی- واقعاً به کار انقلابی و جهادی شما اعتقاد دارم و معتقدم انقلابی عمل می‌کنید و برایتان هم دعا می‌کنم و همه مردم برایتان دعا می‌کنند که فساد را از ریشه بخشکانید و به ریشه‌های اصلی فساد در اقتصاد ایران [ضربه] بزنید. الحمدالله این کار را انجام می‌دهید- سازمان بازرسی را به سراغ این بانک‌ها بفرست! سوداگر و مافیای اصلی اقتصاد مسکن، بانک‌ها هستند.

*یک پیش‌بینی از آینده بازار مسکن کنید.

شاید صحبت‌های من در خصوص وضعیت بازار مسکن کمی منفی بود و خبرهای خوشی برای مردم نداشتم، ولی برای مردم یک خبر خوش دارم. ایران با وسعتی که دارد و با زیرساخت‌هایی که دارد، زمین به اندازه کافی برای تولید مسکن دارد، بسیار زیاد. ایران فیلیپین نیست که دریا را خشک کند و برای مردم تعیین زمین کند. سهم زمین را هم چندین‌بار در این برنامه تکرار کردم گفتم بین 60 تا 90 درصد از قیمت مسکن است. لذا خیلی از این سازنده‌ها می‌‌گویند آب، برق، مصالح، میلگرد، کارگر و... گران شده. وقتی می‌شنوم می‌خندم و می‌گویم همه این مواردی که گفتی سهمش در قیمت مسکن بین 10 تا 30 درصد است. نه که بی‌تاثیر باشد، آنها هم تاثیر دارد. هزینه شهرداری گران شده، ولی 60 تا 90 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است.

*60 تا 90 درصد؟

بله. 60 تا 90 درصد از قیمت مسکن در ایران مربوط به زمین است.

*این منوط به کجای ایران است؟

همه‌جای ایران؛ به عنوان مثال، میانگین متوسط آپارتمان در فلان شهر تهران بین 12 تا 13 میلیون است- من نمی‌گویم، بانک مرکزی می‌گوید- میانگین متوسط ساخت‌وساز در تهران بین یک‌ونیم تا 2 میلیون است.

*در سال؟

نه در ساخت.

*این یک‌ونیم تا 2 میلیون در چه پروسه زمانی است؟

یک‌ونیم تا 2 میلیون متری خرج ساخت یک پروژه است.

*شما مبلغ را می‌فرمایید.

متوسط قیمت آپارتمان هم در تهران متری 12 تا 13 میلیون تومان است، بین یک ونیم تا 2 میلیون تومان پول ساخت یک پروژه متوسط است. خیلی لاکچری باشد چهار، پنج میلیون تومان است. آپارتمانی که متری 12، 13 میلیون می‌فروشد بین یک‌ونیم تا 2 میلیون هزینه ساختش است، 10 میلیون مابقی پول زمین است. کسی که در ابتدای برنامه گفتم، آپارتمانش را 70 میلیون تومان می‌فروشد، مگر چقدر هزینه بنا کرده است؟ متوسط بنا متری پنج میلیون تومان است. نه، متری 6 میلیون تومان است، متری 10 میلیون تومان است که نیست. پس 60 میلیون مابقی پول سهم زمین است. پس ایران به اندازه کافی زمین دارد، مصالح ساختمانی صادر می‌کنیم- بیننده‌هایی که اعتمادآنلاین را می‌بینند- در حال حاضر مهندس عمران بیکار، آرشیتکت بیکار، کاردان ساختمان بیکار، معمار داخلی بیکار و... وجود دارد. پس نیروی انسانی هم داریم. زمین داریم، مصالح ساختمانی داریم، نیروی انسانی هم داریم...

*پول هم داریم...

پول را که بانک‌ها اجازه نمی‌دهند داشته باشیم. پس چرا ساختمان نداریم؟ چون عزم نداریم، مدیریت نداریم، برنامه‌ریزی نداریم، چشم‌انداز نداریم.

*در این صورت خبر خوش نشد. ما را ترساندید...

این زیرساخت‌ها در کشور مهیاست. اگر مدیریت‌مان را یک مدیریت درست و جهادی قرار دهیم و از این ظرفیت‌ها به درستی استفاده کنیم و رویکرد جزیره‌ای و بخشی را از مدیریت‌مان در حوزه مسکن جدا کنیم، می‌توانیم در حوزه مسکن تحول ایجاد کنیم، می‌توانیم اقتصاد مقاومتی که شعارش را می‌دهیم و سالی که به اسم سال رونق تولید نام‌گذاری شده، به نظر من گلوگاه این 2 شعار به دور از هر گونه شعارزدگی بازار مسکن است و این 2 می‌شود که با هم تلفیق شود، نه در تحریم اثری دارد نه در واردات اثری دارد، هیچ‌کدام از اینها در این حوزه اثری ندارد، نه در خلیج فارس، نه به صحبت‌های ترامپ و نه به ارز و... این یک چیز داخلی است. مدیریت اگر باشد ما مشکل‌مان را حل می‌کنیم.

زیرساخت‌های لازم هم برای حل کردن وجود دارد. زمین، نیروی انسانی و مصالح هم موجود است. پس می‌توانیم مشکل مسکن را حل کنیم، به شرط اینکه برنامه‌محور و با چشم‌انداز پیش برویم. برنامه‌ هم داریم. یعنی نمایندگان محترم مجلس زحمت کشیدند برنامه جامع مسکن و چشم‌اندازهای لازم را با هماهنگی مجمع تشخیص مصلحت نظام ترسیم و ریل‌گذاری کردند. مشکل ما این است که مسئولان روی آن ریل نمی‌روند.

*پس مردم فقط بنشینند و منتظر باشند

لذا باید بیایند و روی آن ریل قرار گیرند تا ما به آن نقطه‌ای که می‌خواهیم برسیم. خبر خوش بعدی من برای مردم این است که ان‌شاءالله تا پایان سال 98 افزایش قیمت مسکن نداریم، ظرفیت افزایش قیمت مسکن وجود ندارد و قیمت مسکن در حوزه خریدوفروش در واحدهای بالای 150 متر تا 30 درصد تحقق پیدا کرد، یعنی حتی از 30 درصد هم کاهش قیمت در شهرهای بزرگ تجاوز کرد. در واحدهای زیر 150 متر و کوچک‌متراژ قیمت‌ها شکسته شد. هم‌اکنون در شهر تهران از بین پنج تا 30 درصد شکست قیمت را در شهرهای بزرگ ایران داریم و به وقوع پیوسته است. پیش‌بینی می‌کنیم تا پایان سال این قیمت‌ها بیشتر هم شکسته خواهد شد.

ممکن است سوال کنید چه شد که شکسته شد؟ چون رشد نامتعارفی و حباب‌گونه و غیرمنطقی‌ای داشت، چون بازاری برای خریدار نبود، چون خریدار قدرت ورود به بازار را نداشت. کسی که از سه سال پیش برنامه‌ریزی کرده بود وام بگیرد، پس‌انداز کند و ماشینش را بفروشد یک‌دفعه جا ماند، همه اینها وارد بازار می‌شوند و ان‌شاءالله روند کاهشی را در حوزه قیمت مسکن تا پایان سال داریم، در کنارش هم رکود بازار مسکن را هم تا پایان سال می‌بینم یعنی حجم معاملات خیلی بالا نمی‌رود تا قیمت‌ها به قیمت‌های واقعی نزدیک شود.

*به عنوان سوال آخر! بعضی از مردم و برخی از کارشناسان یک موضوعی را مطرح می‌کنند و آن اینکه بعضی مسئولان به صورت تعمدی سعی در افزایش قیمت مسکن در تهران دارند که مردم مهاجرت معکوس کنند. یعنی اقشار ضعیفی را که از شهرستان‌ها و روستاها به تهران آمدند و به هر کسب‌وکاری زدند مجبور به مهاجرت معکوس کنند. آیا صحبت‌های برخی از این کارشناسان را تایید می‌کنید یا خیر؟

خیر. من فکر نمی‌کنم اگر یک مسئولی در کشوری وجود داشته باشد و دلش برای آن کشور بتپد، در دوران مسئولیتش بخواهد کاری کند که زیرمجموعه خودش ناراحت یا ناراضی یا در فشار باشد. ممکن است بی‌عرضه باشد نتواند، ممکن است قدرتش را نداشته باشد، به قول قدیمی‌ها آن کت قواره تنش نباشد، اما فکر می‌کنم روسای جمهورانی هم که داشتیم، به جز یک نفری که فرار کرد، بقیه همه دوست داشتند که مردم رفاه داشته باشند، حالا اگر نتوانستند آن از ناتوانی‌شان بوده است یا اگر کسی وزیر کشور یا حتی وزیر مسکن است- وزیر قبلی که به او انتقاد زیادی کردم و به وزیر فعلی هم در حوزه معاون مسکن بسیار انتقاد دارم. نمی‌دانم به چه علت هر 2، سه ماه یکبار معاون مسکنش را تغییر می‌دهد. آقای اسلامی! یک معاون مسکن بگذار تا حداقل این بنده‌خدا چند برنامه را اجرا کند. البته تشخیص با ایشان است حتماً ایرادات را دیده است. ما در کارشان دخالت نمی‌کنیم ولی تثبیت مدیریت خودش به اجرای برنامه‌ها کمک می‌کند مگر. چند سال از این دولت باقی مانده است؟ د سالش که تمام شد- لذا همه مسئولان ما علاقه‌مند به این هستند، شما هم در اعتمادآنلاین، مسئولان عالی اعتمادآنلاین حتماً دوست دارند زیرمجموعه اعتمادآنلاین وضعیت خوبی داشته باشند، درآمد خوبی داشته باشند، حقوق بیشتری بگیرند. اگر نمی‌توانند بدهند یا درآمد ندارند یک بحث دیگری است، ولی دوست دارند که این اتفاق بیفتد. لذا هر ایرانی و هر مدیری این علاقه را دارد ولی ممکن است ناتوان باشد.

من فکر نمی‌‌کنم چنین سیاستی باشد برای اینکه چنین اتفاقی رخ دهد، ولی این اتفاق فی‌الواقع افتاده است. یعنی با توجه به رشد نامتعارف قیمت مسکن، چه در حوزه خریدوفروش، چه در حوزه اجاره در سال‌های گذشته، شاهد خروج جابه‌جایی مستاجرین از شمال شهر به میانه شهر، از میانه شهر به جنوب شهر، از جنوب شهر به حاشیه شهر، امسال در حاشیه شهر، اگر فضای روانی در سایت‌ها کنترل نمی‌شد، موجی را که در خرداد و تا مرداد ماه ایجاد کرده بودند، در همان حاشیه شهر هم نمی‌توانستند خانه بگیرند، باید چادر می‌زدند.

خوشبختانه هم دادستانی، هم ما، هم نهادهای نظارتی ورود پیدا کردند و هم پلیس اماکن عمومی زحمت کشید و از قیمت‌های نامتعارف حباب‌گونه ساختگی با ایجاد موج در جهت همین سیاست‌هایی که می‌گویید شاید در پشت صحنه‌ سوداگری‌هایی وجود داشته باشد جلوگیری کردند.

بسیار عالی. ممنون. لطف کردید تشریف آوردید. گفت‌وگوی بسیار خوبی بود. در خدمت آقای حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران بودیم. ممنون از نگاه‌تان.

چکیده گفت‌وگو با حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک

- همزمان با کاهش قدرت خرید مردم، مستاجران نسبت به دهه 60 افزایش یافته‌اند

- 45 درصد از اقتصاد ایران در حوزه مسکن است

- تولید مسکن در کشور کمتر از 300 هزار واحد است

- سن امید به خانه‌دار شدن در ایران به 45 تا 50 سال رسیده است

- سهم مصرف‌کننده در بازار مسکن کمتر از 20 درصد است

- به رغم ثبت سالانه 800 هزار تا یک میلیون ازدواج تولید مسکن کمتر از 300 هزار واحد است