فروکش هیجان در بازار مسکن پس از انتخابات امریکا

اعتمادآنلاین| براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در آبان 99، آهنگ رشد قیمت‌ها در این بازار حدود 2درصد نسبت به ماه مهر افزایش داشته که کمترین میزان نرخ رشد قیمت‌ها از اردیبهشت سال جاری تاکنون بوده است. هر چند نرخ رشد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به آبان 98 افزایش 118درصدی را به ثبت رساند. با وجود اینکه برخی معتقدند کاهش آهنگ رشد قیمت‌ها در آبان به دلیل تضعیف قدرت خرید است، اما از آنجایی که این گزارش، اولین گزارش از بازار مسکن پس از انتخابات امریکاست، به نظر می‌رسد در آن هیجانات اولیه ناشی از شکست ترامپ در انتخابات نمود پیدا کرده و بر واقعیت بازار مسکن سایه انداخته باشد. اما با تخلیه هیجان از بازارها و در ماه آذر تعدیل انتظارات افراد از بازار مسکن رخ خواهد داد. با توجه به افت و خیزهای ناگهانی در بازارهای موازی مانند سرمایه، ارز و خودرو به نظر می‌رسد بهترین گزینه برای ورود نقدینگی سرگردان بازار مسکن خواهد بود.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، 10 برابر دریافتی یک کارگر

براساس آنچه بانک مرکزی منتشر کرده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی پایتخت در آبان ماه به 27 میلیون و 193 هزار تومان رسید. این رقم نسبت به مهر سال جاری افزایش 1.8درصدی و نسبت به مدت مشابه سال گذشته که 12 میلیون و 463 هزار تومان بود، افزایش 118.2درصدی داشته است. روند یک سال اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد که با وجود هشدارهای گوناگون مبنی بر پایین بودن قدرت خرید افراد، اما قیمت‌ها همچنان به روند افزایشی خود ادامه می‌دهند و تنها خوش‌بینی‌هایی از قبیل نتیجه انتخابات در امریکا می‌تواند روند شتابان در این بازار را برای مقطعی کُند کند. با وجود کاهش رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، تعداد معاملات در فاصله مهر تا آبان نصف شده و از 8656 فقره معامله مسکن در مهر به 4466 معامله در آبان رسید. با وجود اینکه تعداد معاملات بیش از 48درصد نسبت به مهر سال گذشته کاهش داشته اما نسبت به مدت مشابه سال 98 حدود 10درصد افزایش داشته است.

تغییرات قیمتی در 2 سال، ‌197درصد

در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی، روند قیمت و تعداد معامله در بازار مسکن طی 8 ماهه نخست سال‌های 97 تا 99 مورد بررسی قرار گرفت. در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 197درصد افزایش داشته و از متری 7 میلیون و 284 هزار تومان به متری 21 میلیون و 679 هزار تومان رسید. در این مدت تعداد معاملات نیز بیش از 23درصد کاهش را به ثبت رساند. هر چند بیشترین کاهش متوسط تعداد معاملات در 8 ماهه 98 نسبت به مدت مشابه سال 97 بود که در این مدت 56درصد افت کرده و از 91 هزار و 106 معامله به 39 هزار و 871 فقره معامله در 8 ماهه نخست سال جاری رسید.

اجاره‌بها همچنان بر مدار افزایشی

با استناد به گزارش بانک مرکزی، شاخص اجاره مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری در ماه گذشته رشد 28.7 و 31.9درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته داشته است. هر چند در گزارش مرکز آمار که ابتدای ماه جاری منتشر شد، تورم اجاره‌بها در آبان سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته 0.5درصد کمتر از بانک مرکزی بود، اما هر دو گزارش نشان می‌دهد که نرخ اجاره‌بها بیشتر از روند افزایش قیمت‌های هر مترمربع واحد مسکونی است.

کاهش ساخت و ساز در بهار

با وجود اینکه روند شتابان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان کاهش داشته، اما به دلیل ناتوانی سمت عرضه در پاسخ‌دهی به مازاد تقاضا، به نظر نمی‌رسد آهسته شدن روند قیمت‌های مسکن در ماه‌های آتی ادامه‌دار باشد. براساس گزارش «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در فصل بهار سال 1399» که به‌تازگی توسط مرکز آمار منتشر شد، در فصل مورد مطالعه 12818 پروانه احداث واحد مسکونی از سوی شهرداری تهران پیش‌بینی شده بود که کاهش 27درصدی را نسبت به زمستان نشان می‌دهد. در این فصل 1680 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادر شد که نسبت به زمستان و بهار 98 کاهش 30 و 23.8درصدی داشته است. با وجود اینکه ماه بهار و تابستان از مهم‌ترین فصل‌ها برای ساخت و ساز مسکن است، عدم تعادل بین پروانه‌های پیش‌بینی و صادر شده نشان می‌دهد که روند افزایش قیمت‌ها ممکن است ادامه‌دار شود.

قیمت مسکن همسو با بازار ارز

با مقایسه روند قیمت‌ها در بازار مسکن، می‌توان به این نکته دریافت که هر زمان تنش یا تغییری پیرامون بازار مسکن رخ دهد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز بی‌توجه به قدرت خرید افراد و همسو با آن تغییرات به خصوص اگر در بازار ارز باشد، تغییر می‌کند. مدعای این گزاره آن چیزی است که از اردیبهشت تا مرداد در این بازار رخ داد. در این مدت نرخ ارز افزایش 31درصدی داشته و از 17 هزار و 150 تومان به 22 هزار و 400 تومان رسید. در این مدت رشد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز با افزایش 43درصدی از 16 میلیون و 972 هزار تومان به 24 میلیون و 288 هزار تومان رسید.

نمونه دیگر جهش قیمت مسکن همراستا با ارز، در فاصله شهریور تا مهر سال جاری رقم خورد. در این مدت نرخ ارز از حدود 24 هزار تومان به 31 هزار تومان رسید که افزایش 30درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز با جهشی 10درصدی به 26 میلیون و 720 هزار تومان رسید. در این مدت به دلیل دخالت‌ها و دستورالعمل‌های یک شبه برای بهبود وضعیت شاخص بورس، عمده سهامداران سرمایه‌های خود را از بورس بیرون کشیده و به سایر بازارهای موازی وارد کردند. هر چند روند خروج از بازار سرمایه در آبان نیز ادامه داشت اما امید به کاهش محدودیت‌ها پس از انتخابات امریکا همچنین افت نرخ دلار باعث کاهش تورم یک ماهه منتهی به آبان شد.

منبع: شرق