تاسیس صندوق پس‌انداز مسکن- گزارش به مردم

اعتمادآنلاین| عباس آخوندی- خریداران مسکن در طبقه متوسط بالمآل به دریافت تسهیلات مؤثر برای خرید خانه نیاز دارند. البته این تسهیلات باید در حد استطاعت آنان در جهت بازپرداخت اقساط آن باشد. بنابراین، هم میزان تسهیلات، هم نرخ سود و هم طول دوره‌ی بازگشت آن برای متقاضیان مهم است. از سوی دیگر، تامین منابع از سوی بانک‌ها برای پاسخ به این تقاضا با توجه به آن‌که دوره‌ی بازگشت آن به‌هر حال طولانی است، فراتر از ظرفیّت بانک‌ها در حالت عادی است. این معمّایی است که در بسیاری از کشورها گشوده شده ولی در ایران هم‌چنان لاینحل باقی مانده‌است. سیاست‌مدار در ایران به دلیل عدمِ شناختِ موضوع، ترجیح‌اش این است که به‌منظور کسب محبوبیّت دست به‌کار ساخت چند هزار واحد مسکونی بزند ولی، به اصل موضوع نپردازد. ولی، این کار در نهایت هیچ دردی از تامین مالیِ خریدارانِ مسکن را درمان نمی‌کند و صورت مساله به قوت خود باقی می‌ماند.

صندوق پس‌انداز یکم در خردادماه1394 تاسیس شد. از این رو، تصمیم گرفتم که در سال‌روز تاسیس آن گزارشی در باره نحوه تامین تسهیلات مسکن و تاریخچه مختصر آن تهیه کنم و به‌عنوان گزارش به مردم در اختیار هم‌وطنان عزیز قرار دهم. دقیقا خاطرم هست در دولت اول مرحوم هاشمی رفسنجانی همیشه یک جنجال مطبوعاتی بین معاون مسکن وزارت مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی در مورد تسهیلات مسکن بود. موضوع هم این بود که به موجب قانون‌های مختلف سیستم بانکی موظف گردیده بود که تسهیلاتی ارزان‌قیمت در اختیار اقشار مختلف قرار دهد بدون آن‌که روش مؤثری جهت جبران زیان بانک‌ها منظور دارد. به عنوان مثال تبصره1 ماده واحده قانون تامین مسکن فرهنگیان مصوب 1368 مقرر می‌داشت که "90درصد اعتبار لازم حداکثر تا سقف هشت میلیون ریال جهت احداث یا خرید موضوع این قانون واحدهای مورد نظر از طریق‌سیستم بانکی کشور به صورت وام بیست و پنج‌ساله و با کارمزد زیر 4% بر حسب سوابق خدمت و سایر اولویت‌های منظور در آیین‌نامه اجرایی تأمین شود". به همین سیاق در مورد مسکن جانبازان و یا کارگران نیز تکالیف دیگری منظور گشته بود که منبع آن دیده نشده بود. بعدها در قانون‌های بودجه سالانه دولت موظف می‌شد که مابه‌التفاوت‌ها را بپردازد. ولی، چون بانک‌ها از توان مالی دولت اطلاع داشتند و به مطالبات‌شان دسترسی پیدا نکرده بودند از اعطای تسهیلات خود داری می‌کردند. آن‌ها می‌گفتند که اگر تسهیلات ندهند بهتر از آن است که تسهیلات ارزان قیمت پرداخت کنند و بعد سال‌ها به دنبال وصول مطالبات‌شان از دولت باشند. از این رو، علیرغم وجود این قانون‌ها درعمل، هیچ‌کدام آن‌چنان دردی از کارمندان، کارگران، جانبازان و یا سایر اقشار درمان نمی‌کردند.

گزارش دوره وزارت مسکن و شهرسازی 1372-1376

اولین گامی که پس از تصدی وزارت مسکن و شهرسازی در سال 1372 در این ارتباط برداشتم این بود که به بانک مرکزی گفتم خوب است بانک‌ها مطابق اصول بانک‌داری منابع را تخصیص دهند، دولت هم اقدام به پرداخت یارانه‌ی نقد به مشمولان سیاست‌های حمایتی خود می‌کند. از این‌رو تبصره 52 در قانون بودجه سال 1373 منظور گشت که هدفش پرداخت یارانه نقد بود. این موضوع مورد استقبال سیستم بانکی قرار گرفت. آنان افراد مشمول را که از بانک تسهیلات دریافت کرده‌بودند و نوبت بازپرداخت اقساطشان بود به وزارت‌خانه معرفی می‌کردند و وزارتخانه به نام آنها در بانک مبلغ یارانه مربوط را کارسازی می‌نمود. این تدبیر ناکافی بود و تنها می‌توانست یک رابطه‌ی منطقی را بین دولت و بانک استوار کند. دقیقا خاطرم هست که آقای دکتر عادلی رییس کل بانک مرکزی وقت که سابقه‌ی جنجال‌های فراوان پیشین با وزارت‌خانه را داشت به دفترم آمد و از این اقدام تقدیر نمود.

تجربه به من آموخته بود که برای شروع هر کار نُوِی به سوابق اقدام پیشینیان مراجعه کنم. در این مورد نیز همین کار را کردم و با سه قانون بسیار خوب و کارآمد روبه‌رو شدم. یکی قانون تاسیس بانک رهنی مصوب سال 1317، دیگری قانون تشویق پس‌انداز مسکن مصوب سال 1346 و سوم قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی مصوب 1351 بود. هر سه قانون فوق‌العاده بودند و به‌خوبی موضوع تامین مالی بخش مسکن، چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا را پوشش داده بودند و هر سه هم‌چنان معتبر بودند و هنوز هم هستند. به دلیل انقطاعی که بر اثر انقلاب پیش آمده بود نه مدیران و کارشناسان سازمان برنامه و بودجه، و نه مدیران و کارشناسان وزارت‌خانه‌های امور اقتصادی و دارایی و مسکن و شهرسازی و هم‌چنین بانک مرکزی با این قانون‌ها و ظرفیّت‌های آنها آشنایی نداشتند. تنها تعدادی از کارشناسان قدیمی‌تر بانک مسکن کم‌وبیش در جریان بودند که آنان نیز عمدتا در مقام تصمیم‌سازی و یا تصمیم‌گیری و در مصدر امور نبودند.

این سه قانون سرجمع یک مجموعه‌ی هماهنگ را به‌وجود آورده‌بودند که شامل هم راهبرد پشتیبانی از طبقه متوسط برای خانه‌دار شدن، ارتقای فناوری ساخت و توسعه مصالح ساختمانی بادوام و بهبود ساختار و سازمان تولید مسکن توسط بخش خصوصی بود. و هم خالق یک بانک توسعه‌ای درحوزه‌ی مسکن به‌منظور راهبری سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن با ابزار پولی صندوق پس‌انداز و همراه با جزئیات کار با توجه به تجربه‌های موفق بین‌المللی بود. از این رو من بر آن شدم با تکیه بر همین سه قانون کار را به پیش ببرم و بر برخی مواد آن پس از بیست‌ و اندی سال آیین نامه نوشتم. بزرگ‌ترین مشکل این بود که هم‌چنان‌که گفتم، مدیران دستگاه‌‌های دیوانسالاری دولت چه در وزارت‌خانه متبوع خودم و چه در سایر دستگاه‌ها هیچ آشنایی با این قانون‌ها نداشتند و گویی این‌ها قانون‌هایی متعلق به کشور دیگری است و بسیاری از آنان برای اولین بار بود که با آنها روبه‌رو می‌شدند.

روح این قانون‌ها این بود که متقاضیِ تملکِ خانه ابتداء‌ا باید مقداری پس‌انداز داشته باشد تا بتواند وارد معامله مسکن شود. کمینه‌ای از ریسک را باید بپذیرد. در عین حال به این موضوع به‌خوبی توجه شده‌بود که این مبلغ نمی‌تواند نسبت زیادی از بهای ملک باشد، بنابراین، باید به‌نحوی فاصله‌ی میزان پس‌انداز و بهای ملک به نحو مؤثری پُرشود. برای آن‌که این موضوع منجر به آفرینش یک رژیم پس‌انداز اقتصادی در خانوار متقاضی شود، باید او به نحو مؤثر و روشنی از حمایتی که در نهایت دریافت می‌کند اطمینان حاصل نماید. لذا، مطابق این قانون‌ها، جمع این پس‌اندازها تبدیل به یک صندوق اولیه تامین مالی می‌شود. ولی، قانون‌گذار در همان ابتدا آگاه است که این صندوق با کسری مواجه است. لذا، تدابیر روشنی برای جبران کاستی‌ها در قانون نموده‌است که در ادامه در حدی که این یادداشت ظرفیّت دارد توضیح خواهم داد. این صندوق به‌واسطه‌ی ابزارهای دیگری که در این سه قانون پیش‌بینی شده، همزمان از طرف عرضه نیز حمایت می‌کند و منابع لازم را برای تولید مسکن در اختیار سرمایه‌گذران قرار می‌دهد وحتی کمک به آفرینش و توسعه‌ی بنگاه‌های تخصصی در این بازار می‌کند.

با توجه به توضیح فوق تصمیم گرفتم که گام یک که همان تشویق پس‌انداز است را اجرایی نمایم. آن روزها، سیاست الگوی مصرف در دستور کار رهبری و دولت بود. لذا، تمام سیاست‌های حمایتی دولت می‌بایست حول آن تنظیم می‌شد. از همین رو سه استراتژی پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی تحت عنوان سیاست پاک به استراتژی اصلی وزارت مسکن وشهرسازی وقت تبدیل شد. تبصره 52 قانون بودجه سال 1373 که در سال‌های بعد نیز تکرار شد بدین شرح به تصویب رسید: "به منظور پرداخت تعهدات انجام شده از سوی دولت... و تأمین مابه‌التفاوت سود و کارمزد تسهیلات بانکی در بخش مسکن حمایت شده "‌الگوی مصرف مسکن مصوب شورای عالی تعیین الگوی‌مصرف" و کمک به سرمایه‌گذاری در امر مسکن اجتماعی (‌مسکن اجاره‌ای و اجاره‌ای به شرط تملیک) و بهسازی مسکن روستایی و کمک به احداث‌تأسیسات زیر بنایی در شهرهای جدید و آماده‌سازی‌ها در قالب مسکن حمایت شده مبلغ پنجاه و یک میلیارد (51000000000) ریال از محل ردیف30804208 پیوست شماره (1) این قانون در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد". شاید بتوان گفت که برای اولین بار بود که دولت سیاست حمایتی مالی مشخصی را در حوزه‌ی مسکن به تصویب می‌رساند و از حمایت‌های پراکنده و بدون پشتوانه مالی پیشین دست می‌کشید. لذا در انتهای همین تبصره متن زیر آمد: "در سال 1373 با تصویب این تبصره کلیه امتیازهای اقشار خاص که قبلاً به تصویب رسیده‌است (‌به استثنای آن چه در قانون مسکن معلمان آمده است)‌ لغو می‌شود و کلیه حمایت‌های پیش‌بینی شده صرفاً از این طریق اعمال خواهد شد. ‌آیین‌نامه اجرایی این تبصره با پیشنهاد مشترک وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید".

با این اقدام با تجمیع حمایت‌های دولت از احداث مسکن با رعایت الگوی مصرف و حمایت از انبوه‌سازی و پایین آمدن هزینه تجهیز منابع از طریق پس‌انداز مسکن برای بانک مسکن تا آنجا که خاطرم هست افراد می‌توانستند تسهیلات خرید و یا ساخت مسکن را در صورت رعایت تمام سیاست‌ها حتی با نرخ سود شش‌درصد دریافت کنند. افزون بر این در سال 1374 موفق شدیم که موافقت شورای پول و اعتبار را برای کاهش مدت توقف شش ماهه پس‌انداز به 4 ماه را دریافت کنیم. نتیجه اجرای این سیاست آن شد که شمارگان کسانی که اقدام به پس‌انداز کردند پس از یک دوره کاهشی 1361-1368 با آهنگ سریعی رشد کند.

در پایان سال 1372 شمارگان پس‌اندازکنندگان به 471576 نفر با مبلغ پس‌انداز معادل 251میلیارد ریال رسیده بود. در سال 1373 افزون بر صندوق پس‌انداز مسکن، حساب پس‌انداز ویژه کارکنان دولت نیز افتتاح شد. نتیجه آن‌که در پایان سال 1377 جمع حساب‌های پس‌انداز و مبلغ آن‌ها به 862774 نفر و با جمع پس‌انداز 5007میلیارد ریال رسید. در سال 1379 حساب پس‌انداز جوانان نیز اضافه شد و این روند تصاعدی ادامه داشت به نحوی‌که تا پایان سال 1385 تعداد پس‌انداز کنندگان به 2938328 نفر و مبلغ پس‌انداز به 43422میلیارد ریال رسید. این بدین مفهوم است که ظرف یک دوره 14ساله تعداد پس‌انداز کنندگان 6.23 برابر و مبلغ پس‌انداز 173 برابر شد. ارقام نشان می‌دهند که خانوارها شروع کردند به پس‌انداز کردن و یک نظمی بر اقتصاد خانوار جهت مسکن‌دار شدن حاکم گردید. بر اساس آمار بانک مسکن کسانی که در همین بازه‌ی زمانی موفق به دریافت تسهیلات از بانک مسکن شدند به 2178654 نفر می‌رسد. این نشان می‌دهد که این سیاست با حداقلِّ فشار به سیستم بانکی کار کرد.

با توجه به آن‌که حساب‌های پس‌انداز مسکن تعهدی است؛ بدین معنی که بانک مسکن مطابق برنامه اعلامی در راس موعدها موظف به اعطای تسهیلات به متقاضی در صورت تقاضا است. با توجه به رشد شمارگان پس‌انداز کنندگان و رسیدن موعد تقاضای اخذ تسهیلات، در سال‌های1383 و 84 حساب‌های بانک نشان می‌داد که صندوق پس‌انداز به‌زودی با کسری مواجه می‌شود. به جای آن‌که بانک مرکزی از این اتفاق خرسند شود؛ چرا که نشان از استقبال متقاضیان، موفقیّت طرح و درستی سیاست اتخاذ‌شده داشت، به‌ناگاه ترمز اعطای امتیازهای برنامه‌ای به پس‌اندازکنندگان را کشید و بانک را موظف کرد که صندوق را بدون کسری مدیریت نماید. این تصمیم بدترین تصمیمی بود که بانک مرکزی گویا در سال 1384 اتخاذ نمود. در ادامه در این باره توضیح بیشتری ارائه خواهم نمود.

اینکه صندوق پس‌انداز با کسری مواجه شود، مطلبی نبود که بانک مرکزی آن را کشف کرده باشد. از ابتدای تاسیس صندوق در سال 1337 موسس پیش‌بینی ‌نموده‌بود که صندوق با کسری مواجه خواهد شد. لیکن، چون ماهیّت بانک رهنی یک بانک توسعه‌ای بود و برای هدایت سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن و رفع عدم تعادل‌های عرضه و تقاضا در این بازار تاسیس گردیده‌بود، روش‌های جبران این کسری از همان ابتدا در سه قانون مذکور پیش‌بینی شده بود. در ماده 8 قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی مصوب 1351 پیش‌بینی شده بود که سپرده حساب‌های پس‌انداز مسکن حتی صفر باشد. حال آن‌که بر اساس بند 3 ماده 14 قانون پولی و بانکی کشور حد اقل این مقدار برای سایر حساب‌ها 10درصد و تا 30% قابل افزایش است. افزون بر این بر اساس همین قانون، بانک مرکزی می‌توانست سایربانک‌ها را موظف نماید تا قسمتی از سپرده‌های خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند که بی‌گمان از سوی بانک‌ها نیز مورد اتسقبال قرار می‌گرفت چون در هر صورت بهتر از سپرده‌گذاری بدون سود در بانک مرکزی بود. همین اختیار در اختیار شورای عالی بیمه قرار گرفته بود تا قسمتی از ذخایر فنی خود را نزد بانک رهنی قرار دهند. افزون بر این‌ها، امکان افزایش سرمایه بانک مسکن و یا سپرده‌گذاری دولت نزد این بانک جهت جبران کسری نیز وجود داشت.

بانک مرکزی در آن زمان می‌بایست بین سیاستی که اتخاذ کرد و تماما نظم اقتصاد خانوار برای پس‌انداز و خانه‌دارشدن را بر هم زد و فراتر آن‌که نظام تامین و تجهیز منابع در بخش مسکن را چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا مختل ساخت را با تحمل مقداری هزینه‌ی اقتصادی و اتخاذ سیاست‌های مجاز و پیش‌بینی شده در قانون یکی را انتخاب می‌کرد که متاسفانه سیاست بد را انتخاب کرد. به گمان من، دلیل این کژروی سیاستی عمدتا ناشی از عدم آگاهی مدیران و کارشناسان بانک مرکزی و مدیران ارشد سازمان برنامه و وزارت امور اقتصادی و دارایی از وجود این قانون‌ها و اختیارات قانونی در اختیار دولت بود. آنان هیچ تصوری از بانک‌های توسعه‌ای و نحوه وضع مقررات برای آن‌ها در ذهن نداشتند و می‌خواستند همان‌طور که برای بانک‌های تجاری وضع مقررات می‌کنند برای بانک‌های توسعه‌ای هم مقررات وضع کنند. لذا به محض اینکه با این نوع کاستی‌ها و هزینه‌ها مواجه می‌شدند آن را حمل بر ناترازی ناشی از عملیّات بانکی محسوب می‌کردند و دستور توقف می‌دادند. حال آن‌که آن کسری‌ها ناشی از اجرای سیاست‌دولت بود و می‌بایست توسط دولت و سیاست‌های پولی درست جبران شوند.

بدشانسی این بخش با تشکیل دولت نهم فزون‌تر گشت. این بار رییس دولت بخش مسکن را محور اقدام‌های خود قرار داد و با ژست حمایت از خانوار تمام سیاست پس‌انداز را کنار گذاشت و اعلام کرد تنها با تامین پانصدهزار تومان امکان خانه‌دار شدن از مجرای مسکن مهر وجود دارد. هر عقل سلیمی بی‌بنیانی این سیاست را درک می‌کرد به ویژه کسانی که اندک تجربه‌ای در این بخش داشتند. لیکن، شوربختانه این سیاست از دهان بالاترین مقام اجرایی خارج می‌شد و مردم جز اعتماد به آن چاره‌ای نداشتند. نتیجه آن‌که سیاست پس‌انداز مسکن به تدریج به‌طور کلی به محاق رفت و سیاست مداخله مستقیم دولت در ساخت مسکن جایگزین سیاست تامین مالی سازندگان و توانمند‌سازی خانوارها و رفع عدم تعادل‌های بازار مسکن شد. بزودی معلوم گشت که حتی با حذف تمام امکانات و خدمات روبنایی وزیربنایی ضروریِ زیستیِ مجموعه‌های مسکونی در طرح‌های مسکن، کاهش شدید کیفیّت معماری و کیفیّت ساخت، مصالح به‌کار گرفته‌شده نازل و کم‌دوام، حذف بخش عمده‌ای از تجهیزات درون خانه‌ها، مکان‌یابی‌ها غلط تنها به‌دلیل تامین زمین و نواقص دیگر برای کاهشِ هزینه‌ها هم امکان تامین مالی آن‌ها وجود نداشت. لذاتنها راه چاره را در توسل به چاپ پول دیدند. این راه‌کار عوارضِ اقتصادی بسیار بدی داشت به نحوی‌که در همان زمان دولت دهم و مجلس هشتم، بر اساس محدودیّتی که در بند 5-2 قانون بودجه سال 1392 گذاشته شد عملا ادامه‌ی مسکن مهر متوقف کردند. در این بند قانون آمده بود که "استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات ریالی منوط به عدم افزایش مطالبات بانک مرکزی از سیستم بانکی است". با توجه به این‌که کل تسهیلاتی اعطایی بابت مسکن مهر از محل استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن بود، با وضع محدودیّت پیش‌گفته در عمل و به یک زبان کاملا فنی ادامه‌ی مسکن مهر را بدون اعلام رسمی به مردم و یا حتی نمایندگان متوقف نموده‌بودند. بسیاری از حضرات اصول‌گرایی که توقف مسکن مهر را به من نسبت می‌دهند؛ فارغ از رای شخصی من مبنی بر ناصحیح بودن آن، خودشان می‌دانند که ادعاشان درست نیست. جمله معترضه آن‌که حتما این اتهام‌زنی‌ها، دروغ‌گویی‌ها و دشنام‌دهی‌ها برای رضای خدا و خدمت به خلق خداست.

گزارش دوره‌ی وزارت راه‌وشهرسازی 1392-1397

در سال 1392 که مسؤولیت وزارت راه و شهرسازی بر عهده من گذاشته شد، بخش مسکن نیز به تبع شرایط رکود تورمی حاکم بر اقتصاد کلان در وضعیّت رکودی سخت قرار داشت. سهم تسهیلات بانکی از متوسط بهای ملک در تهران به کمتر از 12درصد کاهش یافته بود. به دلیل سمّی شدن بخش قابل توجهی از منابع بانکی، سهم بالا و بی‌سابقه‌ی تسهیلات غیرِجاری امکان وام دهی بانک‌ها به کمترین مقدار خود رسیده بود که آن هم عمدتا به بخش خدمات تعلق می‌گرفت. سهم مسکن از همین مقدار نیز باز به حدود10درصد کاهش یافته بود. در درون بخش نیز ادامه‌ی خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن جهت تامین اعتبار مسکن مهر متوقف شده‌بود. لذا، بخش با یک آشفتگی مطلق همراه بود. از این‌رو، مهم‌ترین ماموریت مدیریت بخش چاره‌جویی برای تامین مالی بخش بود.

خاطرم هست پس از مشورت با مشاوران مالی اولین پیشنهادی که به رییس جمهور و مسؤولان اقتصاد کلان دادم این بود که با توجه به این‌که خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن آثار تورمی خود را بر اقتصاد به‌جای گذاشته، و بازگشت آن بیش از 20سال به طول می‌انجامد و با توجه به فاصله زیاد نرخ سود آن با تورم و بالا بودن احتمال میزان سوخت بخشی از آن، در عمل ارزش واقعی آن‌چه که به بانک باز می‌گردد نسبت با ارزش حال آن بسیار ناچیز است. بنابراین، بهتر آن است که دستِ‌کم در ادامه از جنبه ظرفیّت مثبت آن بهره ببریم. پیشنهاد من این بود که تمام این خط اعتباری به بدهی دولت به بانک مرکزی انتقال یابد تا درچارچوب حلّ‌وفصل کلِّ بدهی دولت به بانک مرکزی تسویه شود و کل آن به عنوان افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن منظور گردد.

این پیشنهاد دارای سودمندی‌های فراوانی بود. از یک سوی با توجه به وضعیّت نزار سیستم بانکی دستِ‌کم یک بانک پرُقدرت با سرمایه بیش از 50هزارمیلیارد تومان سرمایه شکل می‌گرفت که می‌توانست به کلِّ نظام بانکی جهت بازسازی آن کمک کند. در درون بخش نیز با این افزایش سرمایه، قدرت تجهیز منابع توسط بانک مسکن و توان وام‌دهی آن ده‌ها برابر افزایش می‌یافت. ایده‌ی من این بود که با این افزایش سرمایه و به پشتوانه‌ی آن، صندوق پس‌انداز که مدّت‌ها در محاق قرار گرفته‌بود مجددا زنده شود و به تجهیز منابع بپردازد و ارائه سهم تسهیلات بانکی از قیمت مسکن در تهران دستِ‌کم به 50درصد متوسط و در شهرستان‌ها تا 90درصد افزایش یابد. وقتی این پیشنهاد را ارسال داشتم، وزارت امور اقتصادی و دارایی با آن مخالفتی نداشت، البته پشتیبانی مؤثری هم نمی‌کرد. سایر مدیران بانک‌ها که آگاه شدند با انگیزه‌های رقابتی و این‌که سهمی از این مالِ مفت به‌خیالشان دریافت کنند تحرکاتی در پسِ پرده و با لابی‌های خود آغازیدند. ولی، بانک مرکزی که باید مدافع اصلی می‌بود و مسؤولیّت تنظیم بازار پولی را داشت به شدت مخالفت کرد. سازمان برنامه و بودجه سکوت اختیار کرد ولی بعدها معلوم گشت که بدون آن‌که اظهار کند با آن مخالف بوده‌است که در ادامه به آن می‌پردازم. رییس جمهور نیز اساسا دنیای ذهنی دیگری داشت و با این پیشنهادها فرسنگ‌ها فاصله داشت.

درست خاطرم هست که بر اثر شدّت پی‌گیری من روز رحلت حضرت رسول (ص) که همه‌جا تعطیل بود در دفتر آقای سیف رییس کل بانک مرکزی حضور یافتم، پی‌گیر موضوع بودم و علّت مخالفتشان را جویا شدم. هیچ پاسخ کارشناسی ارائه نشد تنها گفته شد که این کار بدآموزی دارد. گفتم بدآموزی برای کی؟ اگر منظورتان برای رییس جمهور پیشین است که وی کار خودش را کرده و کشور را با این وضعیّت مواجه ساخته‌ و رفته‌است؟ و اگر منظورتان برای رییس جمهور فعلی است که وجهه‌ی همّت ایشان کنترل تورم است لذا، فعلا گِردِ دستبرد به منابع بانک مرکزی نمی‌گردد. و اگر منظورتان من هستم که فرضیه ما توقف خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن است. به‌هرروی، این گفت‌وگو بی‌نتیجه ماند ولی، یک سود داشت و آن اینکه بانک مرکزی پذیرفت اقساط بازگشتی مسکن مهر را برای تامین الباقی تعهدات این طرح برای مدّتی استمهال کند. جهت استحضار خوانندگان خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن بابت تامین مالی مسکن مهر 50هزارمیلیارد تومان بود که تا زمانی که ما مسؤؤلیّت گرفتیم 45هزارمیلیارد آن استفاده شده بود و هم‌چنان‌که گفته شد پیشرفت کار این طرح تنها در خانه‌سازی حدود 50درصد بود. پیشرفت احداث مابقی خدمات ناچیز بود. لذا حجم کار بسیاری باقی مانده‌بود که می‌بایست تامین اعتبار می‌شد و هم‌چنان‌که گفته‌شد هیچ اعتباری پیش‌بینی نشده‌بود. با این گردش اعتبار در درون طرح توانستیم عجالتا آن را از توقف خارج سازیم.

با این وجود، موضوع فعال‌سازی صندوق پس‌انداز مسکن را پی‌گرفتم. با کمک کارشناسان بانک مسکن و وزارت‌خانه ورودی و خروجی صندوق را با نرخ‌های سود متفاوت و مدّت توقف‌های مختلف سپرده محاسبه و مدل کردیم و به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد کردیم. شرایط طاقت‌فرسایی بود. در ستاد اقتصادی دولت هیچ درک روشنی از موضوع نبود و هیچ بازخوردی دریافت نمی‌شد. آن‌قدر گرفتار مسائل اقتصاد کلان و رکود تورمی بودند که حالا که فکر می‌کنم به‌نظرم می‌رسد که اینها احتمالا نامه‌ها را بایگانی می‌کرده‌اند. رییس جمهور هم بدون توجه به تعهدهای جاری دولت در بخش مسکن و داشتن دریافت درستی از این بخش، بیشتر در حال‌وهوای اجرای طرح‌های بزرگ و لوکس خانه‌سازی بود، بدون آن‌که هیچ تصوری از نحوه‌ی تامین زمین، سازمان متعهد پروژه، نحوه تامین سرمایه‌ی اولیّه و تامین مالی آن، و هم‌چنین قیمت تمام‌شده واحدها و تامین مالی متقاضیان داشته باشد. او تصور می‌کرد که می‌تواند بافت‌های اسکانِ غیرِرسمی اطراف و فرسوده میانه‌ی شهرها را که هزاران صاحب دارد بکوبد و به‌جای آن‌ها برج بسازد.

بانک مرکزی نیز مطابق معمول با هر پیشنهادی مخالفت می‌کرد. سازمان برنامه هم پشت بانک مرکزی سنگر گرفته‌بود و دلیلی برای اعلام مواضع نداشت. ولی، هیچ کمکی هم به پیشرفت کارها نمی‌کرد. بی‌تصمیمی ستاد اقتصادی به‌جایی رسید که خاطرم هست که یک‌بار آقای جهانگیری در یک جلسه‌ای فریاد برآورد که شما مسؤولان ستاد اقتصادی دولت با هرپیشنهادی که فلانی می‌دهد مخالفت می‌کنید و دریغ از کوچکترین راه‌حل. نهایتا، به نظر شما مسؤول بخش مسکن چه‌کار باید بکند؟ به‌هرروی، پی‌گیری‌ها مکرر من منجر به آن شد که آقای سیف جلسه‌ای در بانک مرکزی تدارک ببیند. نمایندگانی از سازمان برنامه و وزارت امور اقتصادی و دارایی و ما هم از وزارت‌خانه و بانک مسکن در آن شرکت کنیم و مبانی طرح‌های‌مان را در آن جلسه نسبتا بزرگ کارشناسی و مدیریتی در سطح عالی بانک مرکزی، ستاد اقتصادی دولت و و زارتخانه به بحث بگذاریم. خاطره آن جلسه از یک سوی برای من بسیار تلخ و از سویی شیرین است.

پیش از آن‌که تلخی و یا شیرینی آن را توضیح دهم، گزارشی از جلسه ارائه کنم. من تصمیم گرفتم که در آن جلسه هیچ سخن نگویم و آقای دکتر عبده نسبت به ارائه مبانی نظری دو موضوع بحث کند. یکی نقش و ماموریت بانک‌های توسعه‌ای و دیگری چارچوب کار، و مدل ریاضی تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن را شرح نماید. علّتی که این دو موضوع را انتخاب کردم این بود که حضرات بانک مرکزی با یک نگاه عاقل اندر سفیه مدعی بودند که اساسا دوران بانک‌های توسعه‌ای گذشته و این بانک‌ها منسوخند و دیگر آن‌که ورودی و خروجی صندوق نا متعادل است از این رو آن هم مردود است. در آن جلسه بحث شد که بانک‌های توسعه‌ای اساسا یکی از ابزارهای مداخله‌ای دولت‌ها در بازارها با هدف رفع عدم تعادل‌ها و هم چنین اعمال سیاست‌های مشخص توسعه‌ای هستند. آن‌ها اساسا برای مداخله هدفمند دولت در بازارها تاسیس می‌شوند. لذا، نحوه و مبانی وضع مقررات برای آنها با سایر بانک‌های تجاری متفاوت است. آن‌ها هم‌چنان‌که در قانون آمده‌است از قضا جزء معدود بانک‌هایی هستند که حتی حقِّ سرمایه‌گذاری مستقیم دارند.

با توجه به عدم تعادل فاحشی که در بازار مسکن در دو سمت عرضه و تقاضا و قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان و هم‌چنین عدم تعادل توسعه منطقه‌ای در درون شهرها و میان شهرها به‌وجود آمده، نیاز جدّی به مداخله‌ی دولت وجود دارد. ولی، نه از جنس مداخله‌ی دولت در امر ساخت‌وساز که به‌راحتی آحاد مردم و بخش خصوصی می‌توانند انجام دهند. بلکه، مداخله از جنس تنظیم بازار با تامین اعتبارات ارزان قیمت برای ساخت و افزایش عرضه و هم‌چنین تحریک تقاضا از طریق تامین دسترسی متقاضیان به تسهیلات ارزان قیمت و با شرایط مناسب و در استطاعت آنان. فراتر آن‌که با ارائه نمونه‌های متاخر بانک‌های توسعه‌ای پس از سال‌ها 2000 میلادی نشان داده‌شد که نه تنها بانک‌های توسعه‌ای منسوخ و دِمُدِه نیستند بلکه، کاملا مورد توجه و واجد ماموریت مؤثّر حتی در اقتصادهای بزرگی چون آلمان و ترکیه می‌باشند.

در باره‌ی صندوق پس‌انداز مسکن نیز مبانی نظری، تاریخچه و نمونه‌های بین‌المللی آن توضیح داده شد و محاسبات تعادل منابع و مصارف آن با فرض‌های مختلف ارائه گردید. کسری صندوق و نقطه تعادل آن تابعی از سه متغیر نرخ سود، زمان توقف پس‌انداز در صندوق و دوره‌ی بازگشت اقساط تسهیلات دارد که می‌توان بر اساس آن‌ها سیاست‌گذاری نمود. بحث این بود که حتما صندوق در مقاطعی با کسری مواجه می‌شود. یک راه جبران این کسری افزایش سرمایه صندوق است که در قالب افزایش سرمایه بانک مسکن قابل انجام می‌باشد که من پیش از آن پیشنهاد کرده‌بودم. راه‌های دیگری نیز همانند سپرده‌گذاری دولت و یا راه‌هایی که در قانون‌های تشویق پس‌انداز مسکن و تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی ناظر بر امکان سپرده‌گذاری بانک‌ها و بیمه‌ها در بانک مسکن قابل جبران است که نیاز به تصمیم‌گیری بانک مرکزی و ستاد اقتصادی دولت دارد. در هر صورت، هم‌چنان‌که ملاحظه می‌شود جاها عوض شده‌بود. به‌جای آن‌که این مطالب ازطرف بانکی‌ها و ستاد اقتصادی دولت گفته‌شود ما در وزارت‌خانه می‌گفتیم و آنها ابرو بالا می‌انداختند و عشوه می‌آمدند.

جلسه هم‌چنان بی‌تصمیم و بدون نتیجه فوری تمام شد. البته اثر جانبی خودش را در جا افتادن موضوع صندوق در ذهن حاضران گذاشت. شیرینی جلسه برای من از همین جهت اثر ضمنی آن بود. ولی، تلخ بود چرا که دیدم هنوز باید نسبت به مفاهیم اولیّه و بنیادینی چون ماموریّت بانک‌های توسعه‌ای و صندوق‌های پس‌انداز و مدل محاسباتی تعادل منابع و مصارف آن‌ها، آن هم در بانک مرکزی و مدیران ارشد ستاد اقتصادی دولت بحث و استدلال کنیم. تازه می‌فهمیدم که تا چه حد ستاد عالی دولت از کارشناسان با دانش و تجربه خالی شده و در این دو دوره ریاست جمهوری نظام دیوانی ایران با چه سقوطی مواجه شده‌است. و ما به چه جهل مرکّبی روبه‌رو هستیم. از جمله مواردی که به ذهنم مانده است یکی این بود که یکی از مدیران بانک مرکزی سر به هوا و بدون هرگونه استدلال حقوقی می‌گفت که این قانون‌ها منسوخ شده‌اند، حال آن‌که هم‌چنان‌که توضیح دادم در دوره‌ی وزارت پیشینم به استناد آنها آیین‌نامه‌ی اجرایی جدید تدوین و به تصویب رسانده بودم. از این جهت همه‌چیز برای من تلخ بود.

به‌هرروی، در پی‌گیری موضوع از پای نیفتادم تا آن‌که شورای پول و اعتبار با تشکیل صندوق پی‌انداز مسکن یکم موافق نمود و در تاریخ 18خردادماه 1394 کارش را شروع کرد و در مدّت کوتاهی رشد سریعی نمود. سقف اعطای تسهیلات از 20میلیون تومان به 80میلیون تومان افزایش یافت و مقرر شد به زوجین دو برابر یعنی 160میلیون تومان در تهران پرداخت شود. این دو رقم برای سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها 60 و 120 میلیون تومان بود و برای سایر شهرها هم به 40 و 80 میلیون تومان می‌رسید. با این افزایش‌ها نسبت تسهیلات به بهای متوسط خانه در تهران به 45 تا 50 درصد رسید و در برخی شهرستان‌ها تا 90درصد هم پوشش می‌داد. در نتیجه مجددا در این دوره نیز در کل کشور از ابتدای کار صندوق یکم تا پایان سال 98، تعداد 664 هزار نفر در صندوق سپرده‌گذاری نمودند که 160هزار نفر از آنان از تهران بود. البته این صندوق هیچ‌گاه از سوی رییس جمهور جدی گرفته نشد و ایشان در هیچ برنامه رسمی از آن پشتیبانی ننمود و هم‌چنان پی‌گیر ساخت پروژه‌های شیک بودند تا جایی که در مجلس موضوع را تحت عنوان اختلاف نظر با من و ضرورت بکوبیم و بسازیم طرح کردند.

با همه‌ی این ناهمراهی‌ها، هم‌زمان با این موضوع تبدیل شدن بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای را پی می‌گرفتم و توانستم این موضوع را در جلسه مجمع عمومی بانک که برای رسیدگی به حساب‌های سال 1393 آن تشکیل شده بود به تصویب برسانم. یک‌بار هم این موضوع را در مراسم اعطای اولین تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم که در شعبه مرکزی بانک مسکن تشکیل شده‌بود به اتفاق آقای سیف اعلام کردیم. ولی، هیچ‌گاه بانک مرکزی کوچک‌ترین گامی به سمت آن برنداشت.

در اصلاحیه قانون بودجه سال 1395 با هماهنگی که با مجلس داشتم، باستناد تبصره 35 آن مقرر شد مبلغ 10هزارمیلیاردتومان از محل مازاد حاصل از ارزیابی خالص دارایی‌های خارجی بانک مرکزی بابت افزایش سرمایه بانک مسکن منظور گردد. در جریان تدوین آیین نامه اجرایی این تبصره سازمان برنامه آن را به پنج‌هزارمیلیارد تومان کاهش داد. ولی، از آن‌جا که به صراحت با متن تبصره مغایرت داشت رییس مجلس مراتب مغایرت را اعلام و ابلاغ کرد. آیین نامه اصلاح شد ولی با وجود آن و وجود مصوبه مجمع عمومی بانک، سازمان برنامه هیچ‌گاه بیشتر از پنج‌هزارمیلیارد تومان تخصیص نداد. القصه آن‌که افزایش سرمایه بانک به‌طور نیمه و تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای با عدم همراهی بانک مرکزی و سازمان برنامه و بی‌تفاوتی وزارت امور اقتصادی و دارایی هیچ‌گاه به نتیجه نرسید. حال آن‌که وجود چنین ابزاری نیاز بنیادین رفع عدم تعادل و تحقق توسعه در بخش مسکن است.

به‌هرروی، مساله تجهیز منابع چه برای تقویت طرف عرضه و چه برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن موضوعی کلیدی است. از سوی دیگر با توجه به اینکه هم سهم مسکن در اقتصاد خانوار میزان بالایی است و هم این تسهیلات بلندمدّت است، ثبات سیاست‌ها در این بخش حیاتی و کلیدی است. هم‌چنین باید توجه داشت که بخش مسکن میان بخش است و فارغ از تاثیرپذیری و تاثیرگذاری آن از و بر بخش‌‌های مختلف اقتصادی دارای جنبه‌های اجتماعی و ذهنی فراوانی است. مسکن را نمی‌توان به یک خانه در هر جایی خلاصه کرد. متقاضیان ابتدا محل و سپس خانه را انتخاب می‌کنند. از این رو، مسکن یک جنبه هویّتی نیز دارد. سرجمع آن‌که برای سیاست‌گذاری در بخش مسکن نیاز به همه‌جانبه نگری، دید بلندمدّت و ثبات رویّه است. دقیقا موضوع‌هایی که همگی با کم‌حوصلگی سیاستمدار سازگار نیستند؛ اگر نگوییم که با منافع و محبوبیّت فوری وی در تعارض‌اند. من هنوز با سیاستمداری در ایران که درک عمیق از سیاست‌گذاری در بخش مسکن داشته باشد برخورد نکرده‌ام. اغلبِ آنان تک‌سونگر و در پی اقدام‌های فوری هستند. لذا، نتیجه‌ی اقدام‌های‌شان هم‌چنان‌که در این مدّت ثابت شده‌است، اغلب به زیان مردم، عدم توسعه‌ی بخش مسکن و گسترش سکونت‌گاه‌های غیرِرسمی و فرسودگی شهرها از درون است. این‌ها را من گفتم تا شاید همراه با نقدی که ناقدان و متخصصان سیاست‌گذاری عمومی می‌کنند سبب انباشت تجربه‌ی جمعی ملّت ایران شود و پایه‌ای برای اصلاح سیاست‌گذاری عمومی در ایران گردد. با آرزوی پیشرفت و سربلندی ایران و آبادانی سکونت‌گاه‌های ایرانیان.