مصوبه خانه-باغ موجب نابودی باغات تهران است یا حفظشان؟

اعتمادآنلاین| ‌

سال 83 و در شورای دوم بود که لایحه برج‌- باغ به‌عنوان تدبیری از سوی این شورا به‌ویژه مهدی چمران، رئیس وقت شورای شهر تهران برای حفاظت از باغات تهران به تصویب شورای شهر رسید و سه سال بعد، به‌عنوان یکی از پیوست‌های طرح جامع تهران به رسمیت شناخته شد. بر اساس این مصوبه، مالکان باغات تهران تنها حق ساخت و ساز در 30 درصد مساحت باغ خود تا 13 طبقه را داشتند؛ تدبیری که گذشت زمان غلط بودن آن را نمایان ساخت، چرا که در اغلب موارد، سطح اشغال باغات در پروانه‌های صادره از سوی شهرداری تهران به بیش از 40 و حتی 50 درصد هم رسیده بود و این یعنی نابودی بخش زیادی از باغات تهران.

گفته می‌شود از ابتدای سال 87 تا پایان سال 96 برای نزدیک به 500 پلاک باغ با وسعت 128 هکتار انواع پروانه ساختمانی صادر شده است که اغلب آنها در منطقه یک تهران قرار داشتند. اما شورای پنجم از همان ابتدای استقرار در ساختمان بهشت این‌طور نشان داد که عزم خود را جزم کرده است تا باقی مانده باغات تهران را حفظ کند. بر همین اساس، در همان ماه‌های اول عمر شورای پنجم، مصوبه برج‌-باغ لغو شد. شورای پنجم مجوز ساخت 62 برج- باغ در اسفندماه گذشته را داد و اعلام کرد اعطای این مجوزها به پیش از لغو مصوبه برج- باغ برمی‌گردد و مالکان این باغات تمام هزینه عوارض صدور پروانه خود را پرداخت کره بودند. بعد از مدتی اعلام شد شورا قرار است با رویکرد صیانت و حفاظت از باغات، انسان‌محوری و دفاع از حقوق شهروندی مصوبه خانه- باغ را جایگزین مصوبه برج‌-باغ کند.

مفاد مصوبه خانه- باغ

بر همین اساس، دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری نیز تغییر کرد و باغات تهران به سه دسته 3000 متر، سه تا پنج هزار متر و بالای 5000 متر تقسیم شده و برای هر کدام ضوابط جداگانه در نظر گرفته شده است. بر اساس مصوبه خانه-باغ، مالک در باغات با متراژ پایین‌تر از 2000 متر، حق 15 درصد سطح اشغال و تراکم 30 درصد (دو طبقه) را دارد. به این معنی که اگر فردی 2000 متر باغ داشته باشد، می‌تواند در 300 متر آن و در دو طبقه ساخت و ساز انجام دهد. این روند در باغاتی با متراژ 2000 تا 5000 متر، همان 15 درصد است با این تفاوت که تا سه طبقه اجازه ساخت و ساز به مالک داده می‌شود. البته این موضوع نیز قابل توجه است که 15 درصد 5000 متر، 750 متر می‌شود که رقم قابل توجهی است و می‌تواند هر مالکی را برای گرفتن مجوز وسوسه کند. در دسته سوم باغات با متراژ بالای 5000 متر مربع قرار دارند که مالکان آنها می‌تواند با سطح اشغال 15 درصد تا 4 طبقه ساخت و ساز انجام دهند. البته شورای شهر و شهرداری تهران یک بسته تشویقی نیز دارد و آن اینکه مالکانی که تا 70 درصد باغ‌های خود را به‌طور رایگان برای تبدیل به بوستان عمومی در اختیار شهرداری قرار دهند، می‌توانند چهار طبقه با سطح اشغال 18 درصد بسازند. حال سؤال اینجا است که این تدبیر شورای پنجم که دائماً داعیه حفاظت از باغات را دارد، با تدبیر شورای دوم چه تفاوتی دارد؟ آیا کم کردن میزان سطح اشغالی که به‌راحتی می‌توان از آن تخلف کرد، چنان که در مورد مصوبه برج-باغ‌ها وجود داشت، می‌تواند راه‌حلی برای حفاظت از اندک باغات باقی مانده در تهران باشد؟ چه کسی می‌تواند اجرای صحیح و دقیق این مصوبه را تضمین کند؟ نگاهی به تجربه مدیریت شهری در این باره پاسخ روشنی در مقابل ما قرار می‌دهد و آن اینکه این تدبیر باقی مانده باغات تهران را به نابودی خواهد کشاند.

مالک به دنبال ارزش افزوده است

عارف اقوامی‌مقدم، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی در گفت‌وگو با ایرناپلاس می‌گوید که با اجرای این مصوبه باغات تهران به‌هیچ‌وجه حفظ نخواهند شد. اقوامی با طرح این سؤال که مالک خصوصی به چه دلیل نباید کاربری باغ خود را تغییر دهد، ادامه می‌دهد: «طبیعتاً مالک تا زمانی که ارزش افزوده یا سودی از باغ برایش متصور نباشد، تلاش می‌کند آن را تغییر کاربری داده و در آن ساخت‌وساز انجام دهد و ما نمی‌توانیم با قانونگذاری جلوی سود مردم و افراد را بگیریم. بنابراین با وجود چنین مصوبه‌ای، باغات تهران تغییر کاربری خواهند یافت، چرا که هیچ فایده اقتصادی برای مالک خود ندارند. به همین دلیل، سطح اشغال 15 درصد با 30 درصد فرقی ندارد. در حال حاضر ارزش افزوده بخش مسکن و تجاری به حدی بالاست که گرفتن مجوز ساخت‌وساز حتی در 5 درصد از یک قطعه باغ بزرگ به واگذار کردن 95 درصد بقیه آن نیز می‌ارزد.»

البته به اعتقاد او، هیچ شهرداری تاکنون باغات را به کاربری عمومی تبدیل نکرده و نمی‌کند، چرا که شهرداری منابع درآمدی ندارد و مجبور است همین زمین‌ها را بعداً بفروشد و خرج پرسنل خود را تأمین کند. به همین دلیل، چنین مصوباتی مشکل را به فردا موکل کردن است که البته حل کردن آن در فرداها نیز مشکلات خاص خودش را دارد.

راه‌حل حفظ باغات تهران چیست؟

اما نکته اصلی این است که راه‌حل عملی برای حفاظت از باغات تهران چیست و چطور می‌توان ریه‌های تنفسی پایتخت را نگاه داشت؟ اقوامی چند راه‌حل را جلو روی مدیریت شهری قرار می‌دهد.

راه‌حل اولی که او به آن اشاره می‌کند این است که شهرداری این باغات را نه به قیمت باغ، بلکه به قیمت اراضی هم‌جوار از مالکان آنها خریداری کند. البته طبیعتاً شهرداری چنین روشی را پیش نخواهد گرفت، چرا که منابع مالی آن را ندارد و ترجیح می‌دهد با ارائه بسته‌های تشویقی و دادن مجوز برای ساخت و ساز در بخشی کوچکی از باغ هم که شده، بقیه آن را تصاحب کند.

باغ و باغداری فی‌نفسه سودآور شود

نکته دومی که این استاد دانشگاه برای حفاظت از باغات تهران به آن اشاره می‌کند، این است که باغ و باغداری فی‌نفسه سودآور شود، به این معنی که حاشیه سود باغداری چیزی نزدیک به حاشیه سود مستغلات شود. اخیراً برخی پیشنهاد می‌دهند باغات تهران به مقصد گردشگری تبدیل شوند تا از این طریق هم ساخت و سازی در آن انجام نشود و هم کاربری آن تغییر پیدا نکند. اقوامی معتقد است افزایش سودآوری باغات را می‌توان از هر طریقی انجام داد؛ با این حال، بعید به نظر می‌رسد باغات در ایران به سودآوری نزدیک شود و همین باز دلیل دیگری برای ادامه چرخه نابودی باغات است.

این وسط فقط ما نق می‌زنیم

راه‌حل سوم این است که قانونی به تصویب شورای شهر برسد و مدیریت شهری چنان مشروعیت و اقتداری داشته باشد که تا 90 درصد ارزش افزوده ناشی از مستغلات و تغییر کاربری باغات را به نفع شهر مصادره کند، اتفاقی که در کشورهای غربی می‌افتد. به گفته اقوامی به این ترتیب می‌تواند جلوی نابودی باغات را با افزایش هزینه تغییر کاربری گرفت؛ و الا با این نظامات و شاخص‌ها، شهرداری عملاً روزگار خودش را می‌گذراند و مالکان نیز راضی هستند و این وسط ما هستیم که فقط نق می‌زنیم.

منبع: ایرناپلاس