نحوه قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری

مهدی حاتمی تبار- پروژه‌های عمرانی، احداث راهها، شوارع و پارک‌های عمومی و وظیفه شهرداری است و شهرداری جهت انجام این امور به ملک نیاز دارد.

طبق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک قیمت ابنیه املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.

طبق ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها کلیه وزارتخانه ها موسسات، سازمان‌ها، نهادها و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرحهای عمومی و عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هیجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها با عوارض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نماید.

در تبصره یک ماده واحده نیز در باب وظیفه مالکین آمده در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۱۰ سال بعد موکول شده باشد مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیر برخوردارند در صورتی که کمتر از ۱۰ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هرگاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد در مورد وظیفه شهرداری نیز در تبصره ماده واحده آمده شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تاسیسات موجود را معین و در پرونده درج  و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانی که به لحاظ تامین اعتبار آماده اجرای طرح مزبور باشد به هنگام اجرای طرح  مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان در زمان اجرای طرح خواهد بود.

قیمت روز توسط هیئت کارشناسی تعیین می‌شود و هیئت فوق از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تشکیل و تعیین خواهد شد رای اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم الاجرا است در صورتی که در مورد کارشناس سوم توافقی حاصل نشود دادگاه صالح محل وقوع ملک و وظیفه دارد که کارشناس را تعیین و معرفی نماید اگر در محل کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق ماده ۲۹ قانون کارشناسان که مقرر داشت هرگاه در فن معینی کارشناس رسمی نباشد دادگاه ها و پارکه ها و مقامات صلاحیتدار می توانند هر موقع که احتیاج به انتخاب کارشناس در آن فن داشته باشند از بین کسانی که شغل و حرفه معلومات آنها مربوط به آن فن می  باشد یک یا چند نفر معتمدرابه سمت   کارشناس انتخاب کنند کارشناسانی که به این ترتیب انتخاب می‌شوند باید در پیشگاه دادگاه با پارکه ها انتخاب کنند یا مقامات صلاحیتدار مطابق ماده ۵ سوگند یاد کنند و از حیث  تخلف تابع مقررات انتظامی کارشناسان رسمی هستند و در صورت استنکاف از قبول کارشناسی بدون عضو قانونی مورد تغییر واقع شده به یک الی سه سال محرومیت از اشتغال به شغل یا حرفه مربوطه محکوم خواهد شد. عمل  خواهد شد

در باب تملک اراضی دو نوع تملک داریم که اول: تملک اراضی طبق مقررات و مصوبات است ولی تشریفات تصرف در آن رعایت نشده است ،در اینجا به مالک بهای ملک پرداخته می‌شود که منظور از بهای ملک در اینجا بهای روز پرداخت است. بهای روز پرداخته و بهای عادله پرداخت نمی‌شود . زیرا مطابق قانون، اراضی و املاکی که مشمول اقدامات تملکی است و دستگاه‌های دولتی اقدامات و  تشریفات تملکی را رعایت نکرده باشند ،برای دستگاه اجرایی جریمه ای در نظر گرفته شده و آن محکومیت به پرداخت بهای روز ملک است نه بهای عادله.

دوم اراضی و املاکی که طرح مصوب در خصوص آنها وجود ندارد ولی دستگاه های اجرایی آنها را تصرف کردند اگر در این اراضی و املاک تغییر و ساخت و ساز صورت نگرفته باشد مالک می‌تواند دعاوی رفع تصرف عدوانی اقامه نماید و اگر در آن عملیات عمرانی انجام شده باشد مالک فقط می‌تواند بهای ملک و زمین را مطالبه نماید در اینجا نیز شهرداری‌ها باید بهای روزملک بپردازد.

طبق قانون تملک دو نوع خرید ملک تصرفی داریم اول: خریدی که با توافق کامل طرفین یعنی شهرداری و مالک ملک صورت می گیرد.

دوم خریدی که در تعیین قیمت بین افراد اختلاف است و به همین دلیل تملک در راستای ماده ۸ و ماده ۹ قانون است.

ماده ۸ شیوه اول تملک را بیان می دارد که مقرر می دارد «تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک با حقوق مالک مجاز نمی باشد مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد. در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تاخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود: چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف ‌نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضای ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید  اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضا شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تاسیسات مورد تملک به نام «دستگاه اجرایی» صادر و تسلیم نماید.

طبق ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت: در صورتی که فوریت اجرای طرح یا ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد. به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد دستگاه اجرایی می تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک یا حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید مالک از صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها به نماید و محاکم صالحه  به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.