غفلت 5 ساله از مزایای تولید مسکن برای اقتصاد ملی/ استقبال کارشناسان از تغییر رویه دولت

اعتمادآنلاین| شعار عدم دخالت دولت در بخش مسکن و حمله به پروژه مسکن مهر که از سال 92 تا اوایل سال 97 ادامه داشت باعث شد تا روز به روز تعادل بازار مسکن بهم خورده و بخش تولید و عرضه از تقاضا عقب بماند. در همان اوایل سال 92 دولت و در راس آن آخوندی در وزارت راه و شهرسازی اعتقادی به دخالت دولت در بخش تولید مسکن نداشت در حالیکه تمام کارشناسان بر این باور هستند که تولید مسکن و رونق این بخش می تواند به حرکت کلان اقتصاد منجر شود.

با توجه به ظرفیت بالای اشتغالزایی تولید مسکن و ارتباط گسترده آن با صنایع دیگر، رونق این بخش می‌تواند موجب حرکت کل اقتصاد کشور شود. موضوعی که متاسفانه در سال‌های اخیر مورد غفلت قرار گرفت و سیاست‌های اعمالی نتوانست بخش مسکن را از رکود خارج کند.

سیاست پس انداز برای خانه دار شدن که حدود 5 سال مدام به آن تاکید شد این روزها به خوبی نشان می‌دهد که این سیاست تا چه حد دور از واقعیت است. سیاستی که این روزها برای عموم مردم فانتزی و مضحک به نظر می‌رسد. چرا که بر اساس آمارهای استخراج شده با این وضعیت تورم در کشور با پس انداز حدود 50 سال طول می کشد تا متقاضی صاحب مسکن شود.

از سال گذشته به یکباره با تغییر وزیر راه و شهرسازی رویکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی در تولید مسکن و دخالت دولت در این بخش تغییر کرده و هر چند کارشناسان بر این باور هستند که این تغییر تا حدودی دیر بود اما با این حال باید این حرکت کند و با تاخیر را به فال نیک گرفت.

تامین مسکن مناسب بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران وظیفه دولتهاست

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر این‌که تامین مسکن مناسب مورد نیاز مردم بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران وظیفه دولتهاست، اظهار کرد: بر اساس قانون اساسی دولت مکلف است مسکن مورد نیاز اقشار کم‌درآمد جامعه را تامین کند.

وی با اشاره به الزامات مورد نیاز برای عمل به این وظیفه قانونی تصریح کرد:‌ در این رابطه دولت باید تمام تلاش خود را به سمت تولید مسکن معطوف کند و به‌طور همزمان سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن را تشویق کند.

وی ادامه داد:‌ همچنین دولت باید زیرساختهای لازم را در این بخش فراهم کند تا بتواند به وظیفه قانونی خود جامه عمل بپوشاند.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: این در حالی است که متاسفانه دولت‌ها آن طور که باید به وظیفه قانونی خود در شان مردم ایران عمل نکرده‌اند.

عقبایی با اشاره به مزیت‌های کشور در خصوص زمین، مصالح ساختمان و نیروی انسانی ماهر اظهار کرد: با وجود همه مزیت‌هایی که در بخش ساخت و ساز مسکن داریم، اما اتفاقی در این حوزه روی نداده است.

وی تاکید کرد: دولت برای عمل به قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران باید یک برنامه جامع و مدیریت منسجم داشته باشد تا به این ترتیب مسکن مورد نیاز مردم که در شان آنها نیز باشد، تامین شود.

دخالت دولت در مسکن در تمام جوامع مرسوم است

محسن بهرام غفاری کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در پاسخ به این سئوال که آیا دولت باید در بخش مسکن دخالت کند و آیا تغییر رویکرد دولت از سال گذشته برای دخالت در بخش مسکن را باید به فال نیک گرفت؟ گفت: دخالت دولت به ویژه اگر از طریق شهرداری‌ها باشد در دنیا برای دهک‌های پایین جامعه مرسوم است.

وی افزود: مسکن کالا نیست و جزو نیازهای اولیه است پس اگر توانست از طریق مکانیزم بازار تامین شود خوب است در تمام دنیا حتی اقتصادهای لیبرال موضوع مسکن یک نیاز اولیه مثل بهداشت و آموزش محسوب می‌شود.

بهرام غفاری با تاکید بر اینکه در تمام دنیا دولت‌ها مداخله می‌کنند و مداخله آنها هم در حد مدیریتی برای دهکهای پایین جامعه است گفت: طرح جدید وزارت راه و شهرسازی در این راستا است تا دهک‌های کم توان‌تر از لحاظ مالی مورد حمایت قرار گیرند بنابراین امر واجب و مشروع برای تشویق عرضه مسکن است.

وی افزود:در دهک‌های بالاتر مازاد عرضه مسکن وجود دارد اما این مازاد عرضه گره‌ای از کار دهک‌های پایین‌تر باز نمی‌کند بنابراین دخالت دولت در مسکن مجاز است و کاری که در تمام دنیا توسط شهرداری‌ها انجام می‌شود اما در کشور چون شهرداری‌ها چندان در خصوص مسکن ورود نکرده‌اند و دولت باید در این خصوص اقدام کند.

اصلاح توزیع مسکن با ورود دولت به تولید مسکن مفید خواهد بود

افشین پروین‌پور کارشناس اقتصادی مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در خصوص تغییر رویکرد دولت در ورود به تولید مسکن گفت: طرح جدی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت 400 هزار مسکن تا افق سال 1400 بضاعت نیاز کشور را نخواهد کرد. نکته‌ای که وجود دارد این است که تسهیلات و زمین دراختیار سازنده قرار می‌دهند، اما درنهایت واحد مسکونی را با قیمت بازار دراختیار مصرف‌کننده نهایی قرار می‌دهند؛ یعنی آن تسهیلاتی که درنظر گرفته شده است برای افرادی که صاحب مسکن نیستند در نهایت رانت را به جیب سازنده‌ها و وزارت راه و شهرسازی خواهد ریخت.

پروین‌پور ادامه داد: این تعداد ساخت و ساز نمی‌تواند در حد بضاعت و نیاز کشور برای مسکن باشد و هم اینکه درنهایت قرار نیست این تسهیلات و زمین رایگان دراختیار مصرف‌کننده نهایی قرار گیرد.

وی ادامه داد: ورود دولت به ساخت و ساز زمانی می‌تواند مفید باشد که درنهایت به نفع متقاضی مسکن تمام شود. در حال حاضر از موجودی مسکن در کشور 70 درصد دراختیار تقاضای سرمایه‌ای است و دولت می‌تواند با ورود به بحث مالیات بر عایدی سرمایه و خانه‌های خالی از سکنه این مشکل را برطرف کند.

پروین پور گفت: به هر حال ورود دولت در یک سال گذشته به تولید مسکن ناقص است، اما زمانی می‌تواند کاملاً مفید باشد که الگوی توزیع مسکن اصلاح شود، پس وقتی الگوی توزیع مسکن غلط است، هر میزان که به موجودی مسکن اضافه شود، درنهایت مشکلی از بخش مسکن کم نمی‌شود.

تغییر رویکرد باید به نفع متقاضیان مسکن باشد نه انبوه‌سازان

وی گفت: باید دولت در زمان ورود به مسکن همانند مسکن مهر با قیمت تمام شده، مسکن را دراختیار متقاضیان قرار دهد.

وی تأکید کرد: انبوه‌سازان نباید مالک پروژه باشند و هر چقدر قیمت ساخت و ساز شد از آن بهره‌مند شود و کنار بکشد، نباید به اسم اینکه قرار است مردم را صاحب مسکن کنیم به سمت اقدامات اشتباه حرکت کنیم.

پروین‌پور ادامه داد: رویکرد تغییر کرده است، اما اگر درنهایت این تغییر رویکرد به نفع متقاضی مسکن نباشد مشکل‌ساز خواهد شد، پس صرف اینکه رویکرد تغییر کند، اما مدل اقتصادی غلط باشد نتیجه آن همین وضعیت کنونی خواهد شد.

نفهمیدیم نظر واقعی وزیر سابق چیست

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سؤال که چرا وزیر سابق راه و شهرسازی اعتقادی به ورود دولت به بخش مسکن و تولید مسکن نداشت؟ گفت: وزیر سابق راه و شهرسازی شخصیت پیچیده‌ای داشت و ما متوجه نشدیم که چه می‌گوید و چه می‌کند.

وی افزود: در روزهای ابتدایی که وزیر شده بود اعلام کرد که بنده بودم که مسکن مهر را وارد مرحله برنامه‌ریزی کردم و تا سال 93 تحویل می‌دهیم، اما آرام آرام گفته شد که مسکن مهر تورم ایجاد کرده است و مزخرف است.

وی ادامه داد: در همان روزها گفتند که با سوداگری مقابله می‌کنیم، اما آرام آرام مجلس طرح داد و گفتند وزارت راه با مالیات برعایدی سرمایه مخالف است و بعد از مدتی گفته شد که با مالیات بر عایدی سرمایه موافق هستیم، اما درنهایت هم هیچ اقدامی نشد.

پروین‌پور گفت: یعنی مدام رویکردها را تغییر می‌دادند و مردم و کشور را معطل می‌گذاشتند، به هر حال ما متوجه نشدیم که وزیر سابق راه و شهرسازی چه می‌خواهد و چه می‌گوید و مثل یک جعبه سیاه ماند که مشخص نشد رویکرد چه بود.

وی اضافه کرد: متأسفانه یک تجربه تلخ در دهه 70 را کشور با وزیر سابق راه و شهرسازی گذرانده بود و تورم شدید قیمت مسکن را در دوره وزارت او تجربه کرد و مجدداً در دهه 90 به مدت بیش از 4 سال وزیر راه و شهرسازی شد و سیاستهای غلط را در دستورکار خود قرار داد و جهش قیمت مسکن مجدداً تکرار شد.

تغییر رویکرد دولت به سمت تولید مسکن مثبت است

مهدی غلامی مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت با مثبت ارزیابی کردن تغییر رویکرد دولت به سمت تولید مسکن گفت: با توجه به ظرفیت بالای اشتغالزایی تولید مسکن و ارتباط گسترده آن با صنایع دیگر، رونق این بخش می‌تواند موجب حرکت کل اقتصاد کشور شود. البته این موضوع در سال‌های اخیر مورد غفلت قرار گرفت و سیاست‌های اعمالی نتوانست بخش مسکن را از رکود خارج کند.

غلامی افزود: بررسی آمار کشور بیانگر کمبود عرضه مسکن در این سال‌ها است. مطابق با داده‌های حاصل از سرشماری سال 95 در حالی که تعداد خانوار کشور به 24.1 میلیون نفر رسیده، کل موجودی مسکن کشور 22.8 میلیون واحد اعلام شده است که نشان از کمبود تعداد مسکن نسبت به خانوارهای کل کشور دارد.

وی گفت: اگر قرار است بخشی از تولید مسکن با استفاده از ابزارهای وزارت راه و شهرسازی مانند زمین‌های دولتی یا پروانه ساخت رایگان تسهیل شود، روش‌هایی باید مد نظر باشد که تولید مسکن با سرعت انجام شود و عرضه نیز به موقع و با قیمت مناسب انجام شود. در غیر این صورت نباید منتظر افزایش اشتغال و همچنین عرضه مسکن باشیم.

غلامی اضافه کرد: برای مثال اجرای پروژه‌های انبوه سازی مشارکتی که در آن سازندگان در نهایت در مالکیت واحدها سهیم هستند، چنین نتیجه‌ای را نخواهد داشت. زیرا در این صورت سازندگان که سود خود را بیشتر در افزایش قیمت حاصل از تورم زمین می‌دانند، انگیزه‌ای برای تکمیل واحدها و عرضه به موقع آن نمی‌بینند. از طرفی دلیلی بر عرضه واحدها به قیمت تمام شده ندارند.

در بند 12 اصل سوم قانون اساسی آمده است: « دولت‏ جمهوری اسلامی‏ ایران‏ موظف‏ به پی‏ ریزی‏ اقتصادی‏ صحیح‏ و عادلانه‏ بر طبق‏ ضوابط اسلامی‏ جهت‏ ایجاد رفاه‏ و رفع فقر و برطرف‏ ساختن‏ هر نوع‏ محرومیت‏ در زمینه‏ های‏ تغذیه‏ و مسکن‏ و کار و بهداشت‏ و تعمیم‏ بیمه‏ است.»

در فصل سوم قانون اساسی و زیر فصل "حقوق ملت" اصل سی و یکم با تاکید بر این‌که داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی‏ است، دولت‏ را موظف کرده‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آنها که‏ نیازمندترند به‏ خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.

به هر سوی تغییر رویکرد در توجه به تولید مسکن را باید به فال نیک گرفت و توجه داشت که تولید مسکن و عرضه از تقاضا عقب است و هر چقدر این فاصله بیشتر شود و تقاضا از تولید عقب بماند موجب رشد جهشی قیمت مسکن خواهد شد.

منبع: فارس