گزارش عباس آخوندی درباره مسکن مهر پردیس به مردم

اعتمادآنلاین| عباس آخوندی، وزیر سابق مسکن، راه و شهرسازی نوشت:

مسکن مهر پردیس شاید بیش از سایر پروژه‌های این طرح بر سر زبان‌ها افتاد. با توجه به اندازه‌ی پروژه‌های آن و نزدیکی آن به تهران و هم‌چنین درگیری آن با مساله‌های گوناگونی چون آماده سازی زمین، و خدمات زیربنایی و روبنایی، و مساله‌های اقتصادی و اجتماعی نمونه‌ی مناسبی برای بررسی است. من در این گزارش تلاش می‌کنم فرایند پیدایش، طراحی، اجرا، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی، تامین مالی و تحویل واحدهای آماده به پیش‌خریداران را به ملّت عزیز گزارش کنم. به‌ویژه، در این روزها که سختی معیشت زندگی را بر مردم بیش از هر زمان دیگر تنگ کرده و هر روز سخت‌تر می‌شود و درخواست برای مداخله دولت در امر ساخت‌وساز مسکن از سوی برخی گروه‌های سیاسی پژواک می‌گردد. بی‌گمان، بدون واکاوی ریشه‌های مشکل، سیاست‌های مقطعی و بدون جامع‌نگری تنها بر وخامت اوضاع خواهد افزود. لذا، توجه به نمونه‌های واقعی و واکاوی ریشه‌های آن‌ها از ضرورتی حیاتی برخوردار است.

پیشرفت پروژه‌های بلوک‌های مسکونی،آماده‌سازی، زیربنایی و روبنایی

اولین پروژه‌های مسکن مهر پردیس در فاز 3 در آخرهای تاریخ 1388 آغاز گشت. در این مقطع احداث تعداد 9000 واحد مسکونی به پیمان سپرده‌شد. ساخت مابقی واحدها به تدریج و ترتیب در فاز نه قدیم با 3700 واحد مسکونی در سال 1390 و فازهای پنج و نه جدید با 9422 واحد و فاز هشت 26184 واحد و یازده 33335 واحد مسکونی در سال 1391 آغاز شدند. هم‌چنان‌که ملاحظه می‌شود، 84.25درصد از واحدهای مسکن مهر پردیس در سال آخر دولت دهم کلنگ خوردند. سرجمع پیشرفت ساخت واحدهای مسکونی تا پایان دولت دهم حدود 22درصد بود و تا پایان دوره‌ی مسئولیّت اینجانب به 84درصد رسید.

در کنار ساخت واحدها با توجه به وضعیت ناهموار اراضی شهر جدید پردیس هزینه آماده‌سازی اراضی شامل اجرای شبکه‌ی معابر و تامین مسیرهای دسترسی و دفع آب‌های سطحی ارقام بزرگی را شکل می‌دهد. به عنوان نمونه گاهی برای اجرای معابر و تامین مسیر دسترسی نیاز به اجرای دیوارهای حائل با ارتفاع‌های بسیار زیاد و گاهی بیش از 17 متربود. با این موضوع به‌طور مشخص در فاز نه قدیم مواجه شدیم. محل استقرار بلوک‌های ساختمانی در زمینی انتخاب شده‌بود که نیاز به اجرای دیوارهای حائل بسیار بلند بود. لیکن شوربختانه به دلیل عدم رعایت اصول فنی و مهندسی در برخی آن‌ها پایداری لازم را نداشتند و شروع به رانش و ریزش کرده‌بودند. پیمانکاران ساخت نیز به خاطر شرایط بستر متحمل هزینه های مضاعف شده‌بودند. لذا، در اولویت دستور دادم با استفاده از مشاوران مهندسی با تجربه و هم‌فکری با برخی از استادان دانشگاه‌ها طرح آماده سازی وپایدارسازی مجدد تهیه و به پیمان داده شود

در برخی فازهای دیگر از جمله فاز 11 شیب‌های تند بالای 15درصد هم هزینه‌ی آماده‌سازی را با مشکل جدی مواجه می‌سازد و هم اجرای معابر با استاندارد شهری را با چالش جدی مواجه می‌کند. از این رو، فارغ از هزینه‌بر بودن آن‌ها در برخی قسمت‌‌ها دارای پیچیدگی‌های فنی قابل ملاحظه‌ای بودند که شوربختانه در برخی به موارد دقت کافی صورت نگرفته‌بود و بعدها برخی پروژه‌ها را با مشکلات جدی مواجه ساخت. اجمالا در بخش آماده‌سازی اراضی پیشرفت کار تا پایان دولت دهم حدود 17درصد و تاپایان دوره مسئولیّت اینجانب در وزارت‌خانه به 54.5درصد رسید. راه دسترسی به برخی فازها نیازمند اجرای جاده‌سازی گسترده و حتی اجرای تونل بود. به عنوان مثال برای امکان دسترسی به فاز 11 تونل سلام پردیس که در مقیاس تونل رسالت در شهر تهران است با اعتباری بالغ بر 267میلیارد تومان به انجام رسید. هنوز این فاز تنها یک راه دسترسی دارد و باید یک مسیر خروجی اضطراری برای مواقع خطر نیز برای آن طراحی و اجرا گردد.

اجرای پروژه‌های زیربنایی یکی از سخت‌ترین کارهای طرح مسکن مهر بود. زیرا که اجرای آن به چهار سازمان آب و فاضلاب، برق، گاز و مخابرات وابسته بود. با توجه به آن‌که وزارت راه‌وشهرسازی در صف مقدم و طرف تماس با مردم بود، سازمان‌های مسئول خدمات زیربنایی متحمل فشار کم‌تری بودند و هستند . لذا، تا زمانی‌که بودجه‌شان تامین نمی‌شد، اغلب دست به‌کار نمی‌شدند و هنوز هم تعداد بسیاری از واحدها هستند که آماده واگذاری هستند لیکن، فاقد انشعابات خدمات زیربنایی می‌باشند. امّا در پردیس اتفاق ویژه‌ای افتاده بود که وزارت راه وشهرسازی مسئولیت ایجاد خط انتقال آب وشبکه‌های آب و فاضلاب وحتی احداث تصفیه‌خانه‌های فاضلاب و هم‌چنین برق را در بیش از 85درصد از واحدهای مسکن مهر پردیس یعنی زون‌های 11،8 و 5،9 جدید را پذیرفته‌بود. در حالی که هیچ ردیف بودجه‌ای برای ایجاد این تاسیسات عظیم در بودجه سنواتی پیش‌بینی نشده‌بود. این بدین معنی بود که این هزینه به متقاضیان مسکن مهر بار شود. به عبارت دیگر، متقاضیانی که مقرر بود که هیچ مبلغی برای بهای زمین ندهند اینک علاوه بر هزینه ساخت، محوطه سازی و آماده‌سازی‌های عظیم باید هزینه‌ی ایجاد شبکه‌های زیربنایی و دسترسی‌های شهری را بپردازند. قراردادهای این بخش از محل آورده متقاضیان منعقد و پرداخت شده‌بود. تلاش زیادی کردیم تا این مبالغ از محل بودجه عمومی و سایر منابع شهرهای جدید تامین گردد. به هر روی، سرجمع، پیشرفت خدمات زیربنایی در پردیس در پایان دولت دهم حدود 11.5درصد بود و در پایان دوره مسئولیت من به نزدیک 54درصد افزایش پیدا کرد.

خدمات روبنایی نیز وضعیت چندان بهتری نداشت. منظور از خدمات روبنایی چهار خدمت آموزشی، مذهبی، انتظامی و درمانی است. در مجموعه پروژه‌های مسکن مهر پردیس بر مبنای سرانه‌های طرح جامع شهر پردیس به 134 باب مدرسه و فضای آموزشی، 53 باب فضای مذهبی، 10 واحد انتظامی و 25 واحد درمانی نیاز است که برای هیچ‌کدام تامین اعتبار نشده‌بود. به هر روی، پیشرفت مجموع طرح‌های روبنایی تا پایان دولت دهم 14درصد و تا پایان دوره‌ی مسئولیت اینجانب 60.5درصد بود.

جانمایی پروژه‌ها و مساله‌های حقوقی مالکیت اراضی

بارگذاری احداث 81820 واحد مسکونی جدید؛ چنانچه بعد جمعیتی هر خانوار 3.2 نفر منظور گردد به معنی بارگذاری 262هزار نفری و چنانچه بُعد جمعیتی خانوار 4 نفر منظور گرددد به مفهوم بارگذاری 327هزار نفری است. بارگذاری این تعداد ساخت واحد مسکونی از بنیان فراتر از ظرفیت شهرجدید پردیس بوده‌است. شهر جدید بر اساس طرح جامع مصوب آن برای جمعیتی معادل 150هزارنفر طراحی شده و نقشه‌ی آن در شورای‌عالی معماری و شهرسازی در سال 1374 به تصویب رسیده‌بود. در همان زمان تصویب، بزرگترین چالش این شهر تامین آب برای این جمعیت بود که نهایتا توسط وزارت نیرو تعهد شد. با این وجود با الحاق فازهای پنج و نه مبنای جمعیت آن به 200هزارنفر افزایش یافت. پس از آن به یک‌باره با تصمیم به اجرای فازهای هشت و یازده پردیس در سال‌های 1389 و 1390 پیش‌بینی جمعیت شهر معادل 450هزار نفر شد. پیامدهای تصمیم‌هایی با این سست‌بنیادی و تصمیم به افزایش 200درصدی جمعیت تنها در یک جلسه برای شهری در یک منطقه حساس زیست‌محیطی برای آیندگان خواهد بود. بی‌گمان، در کنار مشکلاتی چون خدمات زیربنایی و روبنایی و هم‌چنین سیستم حمل‌ونقل و نحوه‌ی ارتباط با مرکز کلان‌شهر، تامین آب بزرگترین چالش شهر پردیس برای مدت‌های طولانی باقی خواهد بود.

از حیث حقوقی بنیاد مستضعفان نسبت به بخشی از اراضی واحدهای واقع در فاز پنج ادعای مالکیت دارد. هر چند این بنیاد مانع ساخت‌وساز نشده‌است لیکن، هنوز توافقی حقوقی که امکان صدور سندهای مالکیت واحدها را فراهم آورد، حاصل نگردیده‌است. در فاز هشت دو شخص حقیقی و یک شخصیت حقوقی معارض وجود دارند. از این رو، در عمل به دلیل مشکلات ناشی از مالکیت و وجود پرونده‌های قضایی 5242 واحد از مجموعه واحدهای این فاز، معادل 20درصد کل آنها با مشکلات جدی مواجه‌اند. سرجمع تا تیرماه 1397 برابر با 6323 واحد مسکونی دارای مشکلات حقوقی بودند که خوشبختانه اغلب آنها مشکل‌شان تا کنون حل‌وفصل شده‌است. مزید اطلاع حدود 6هزار واحد مسکونی از تعهدات مسکن مهر با رفع معارض ملکی و تامین و جابه‌جایی تسهیلات تازه در سال 1398شروع شده است.

از مجموعه‌ی اراضی پروژه‌های مسکن مهر پردیس، موقعیت فاز هشت در پارک ملی خجیر واقع شده و مورد اعتراض سازمان محیط زیست بود. این سازمان شکایتی را بر علیه شرکت شهر جدید پردیس در شعبه اول بازپرسی دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 3 به ثبت رسانده‌بوده که بعدها بر اساس توافق با وزارت راه‌وشهرسازی مقرر می‌گردد که مسترد شود. سرجمع بر اساس مدارک موجود در شهر جدید پردیس برای اجرای 30هزار واحد مسکونی در فاز 8 کاربری 488 هکتار از 740 هکتار اراضی موسوم به دره‌بهشت از گردشگری به توسعه شهری در جلسه مورخ 24بهمن 1390 شورای عالی معماری و شهرسازی تغییر می‌یابد. افزون بر این، شورای عالی محیط زیست در جلسه مورخ 24 دی ماه سال 91 کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست بنا به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و سازمان حفاظت محیط زیست و به استناد ماده (3) قانون حفاظت و بهسازی محیط زیست (مصوب 1353) تصویب می‌کند که هفتصدوسی هکتار از محدوده و حریم شهر جدید پردیس مطابق نقشه‌ای که به مهر « دفتر هیأت دولت» نیز تایید می‌شود، جزء مناطق تحت حفاظت سازمان محیط زیست نباشد.

این موضوع منجر به شکل‌گیری پرونده‌ای در سازمان بازرسی کل کشور علیه مسئولان وقت، به دلیل تجاوز به پارک ملی و مناطق حفاظت شده، وعدم رعایت تشریفات قانونی در فرایند صدور مصوبه شورای‌عالی محیط زیست می‌شود. نهایتا هیات عمومی دیوان عدالت اداری، در اسفندماه 1394 به این شکایت رسیدگی و مصوبه پیش‌گفته‌ی شورای عالی محیط زیست را ابطال کرد. حال ما ماندیم و یک امر واقع در مورد اراضی خجیر. از یک سوی، امکان معدوم ساختن 30هزار واحد مسکونی به‌هیچ‌وجه نبود، و از سوی دیگر مصوبه شورای عالی محیط زیست ابطال شده بود و امکان صدور سند و انجام معامله بر روی اراضی سلب شده‌بود. نهایتا با پی‌گیری‌های صورت گرفته از سازمان محیط زیست مجددا تغییر نهایی نقشه اراضی حفاظت شده چهارگانه با رعایت کلیه تشریفات قانونی به تصویب شورای عالی محیط زیست رسید و گرنه بیش از 30هزار واحد مسکونی هم‌چنان از حیث ریشه سند دارای مشکل بودند.

ده‌ها مساله در شمار مساله‌ی پیش‌گفته در مسکن مهر پردیس و سایر پروژه‌ها قابل ذکر است که من برای جلوگیری از نگرانی مردم در آن مقطع در باره‌ی آن‌ها سخنی بر لب نمی‌آوردم. ولی، اکنون که بسیاری از مشکلات‌شان مرتفع شده‌است و تصمیم‌های جدید در حال اتخاذ است، خوب است که هم مسئولان و هم مردم نسبت به پیامدهای چنین تصمیم‌هایی آگاه گردند. صورت‌جلسه و نامه‌نگاری صورت‌گرفته در باره موضوع‌های فوق اسناد قابل تاملی هستند که نشان می‌دهند چگونه قبل از حل‌وفصل موضوع مالکیت و تعیین کاربری اراضی تعهدات در برابر متقاضیان صورت گرفته‌است.

قراردادهای مسکن مهر پردیس

قراردادهای مسکن مهر در دولت نهم در سال‌های 1386 و 1387 با قیمت 280هزار تومان برای هر متر مربع آغاز شد. در سال‌های بعد با لحاظ تورم و شرایط موقعیت اراضی شهر جدید پردیس و تغییر در مشخصات تمام شده واحدها، پروژه‌ها بر اساس قیمت 330هزار تومان برای هر متر مربع منعقد شد. لیکن با توجه به تورم شدید سال 1391 و رشد سه‌برابری نرخ ارز در این سال، امکان اجرای پروژه‌های برای پیمانکاران نبود. لذا درهمان آغاز بسیاری از کارگاه‌ها تعطیل شد. از همین روی، دو دستورالعمل در پایان سال 1391 و نیمه اول سال 1392 در دولت دهم جهت تعدیل قیمت‌ها ابلاغ گردید. و یک دستورالعمل نیز در پایان سال 1392 در دولت یازدهم بر مبنای دستورالعمل عمومی تعدیل نرخ ارز از سوی سازمان برنامه صادر شد.

از سویی تعدیل قیمت‌ها موجب نارضایتی خریداران می‌گشت، چون بر خلاف انتظارشان بود و طبیعی بود که معترض باشند. به هر کسی گفته شود که باید مبلغ بیشتری پرداخت کنی خوشحال نمی‌شود. ولی از سوی دیگر، عدم تصمیم گیری می توانست به تداوم توقف پروژها وتحمیل هزینه های اقتصادی واجتماعی بیشتر بر مردم و دولت منجر شود وحتی هزینه های انرا متوجه نظام کند. افزون بر این، مبالغ تعدیلی نه تنها کمکی به اجرای طرح‌های آماده‌سازی، زیربنایی، روبنایی و شبکه‌ی ارتباطی پردیس با شبکه‌ی راه‌ها نمی‌کرد، حتی منابع لازم کفاف تکمیل واحد مسکونی را هم نمی‌نمود. به این وضعیّت، تورم‌های سالانه را نیز باید اضافه نمود. به‌ویژه، تورم‌های دوساله‌ی اخیر بی‌گمان بر پیچیدگی اوضاع افزوده‌است.

برای خروج از این بست مالی دو کار می‌شد انجام داد. یکی، اعطای مجوز استفاده از منابع داخلی شرکت عمران شهرهای جدید به خصوص در تکمیل آماده‌سازی‌ها، پایدارسازی ترانشه‌ها، احداث معابر و انجام خدمات زیربنایی و روبنایی بود. در این ارتباط تاکید شد تا هزینه جدیدی از این بابت بر متقاضیان مسکن مهر اعمال نشود و تا آنجا که ممکن است از منابع داخلی و تهاتر اراضی جبران شود. البته مکاتباتی نیز با سازمان برنامه و بودجه برای تامین بخشی از کسری منابع از محل بودجه عمومی نیز داشتیم. دیگری، افزایش سقف تسهیلات واحدها بود تا دستِ‌کم بلوک‌های مسکونی تا حدی تامین اعتبار گردند. این خود نیز حکایتی داشت. چرا که بانک مرکزی برای کنترل افزایش پایه‌ی پولی به هیچ‌وجه آمادگی نداشت که سقف اعتبار اعطایی به بانک مسکن را افزایش دهد. از این رو ما می‌بایست با حفظ سقف اعتبار اعطایی کلی، سقف تسهیلات را به 40میلیون تومان افزایش دهیم. این کار انجام شد و کمک درخوری به پیشرفت ساخت واحدهای مسکونی نمود. اینجا گزارش این موضوع طی دو جمله بیان می‌شود ولی، انجام محاسبات و کسب موافقت بانک مرکزی برای این موضوع بیش از یک سال به طول انجامید. به هر روی، سرجمع تا کنون مبلغ 2698میلیارد تومان تسهیلات بانکی برای مسکن مهر پردیس منظور شده‌است که 92درصد آن پرداخت و هزینه شده، هم‌چنین، متقاضیان نیز 2712میلیارد تومان پرداختی داشته‌اند که 99.2درصد آن هزینه گشته‌است.

پروژه مسکن مهر در فاز یازدهم پردیس به شرکت ترکیه‌ای کوزو واگذار گردید. این قرارداد پیمانکاری برای احداث 33335 واحد مسکونی بود. پیش از این نیز کار احداث 20000 واحد مسکونی در شهر جدید پرند نیز به این پیمانکار ارجاع شده‌بود. بی‌گمان، این قرارداد با اما و اگرهای فراوانی همراه است، چرا که در فرایند ارجاع هیچ مناقصه‌ای صورت نگرفته و حتی بدون طی فرایند ترک تشریفات مناقصه این قرارداد منعقد شده‌است. افزون براین، در همین ارتباط، یک خطری نیز از سر مسکن مهر پردیس گذشت. در سال 1393 این شرکت اقدام به طرح دعوا علیه وزارت‌خانه و بانک مسکن در دیوان داوری پاریس برابر با 150میلیون یورو نمود. این شرکت مدعی بود که به واسطه تبدیل قرارداد از دلار به ریال و تغییر نرخ برابری دلار و ریال معادل رقم پیش‌گفته متضرر شده‌است. من از استاد مسلم حقوق بین‌الملل در دانشگاه تهران، جناب آقای دکتر یوسف مولایی خواستم که ما را در این باره کمک کند. ایشان هم با کمک مدیریت شرکت مسئولان بخش‌های مالی و حقوقی شرکت، دفاع خوبی را تنظیم کردند. در نهایت داوری به زیان شرکت کوزو رای داد و درخواست غرامتش را نپذیرفت.

آنچه بیان شد تنها در ارتباط با مساله‌های اجرایی مسکن مهر در شهر جدید پردیس بود. مساله‌های اجتماعی و فرهنگی آن بسیار پیچیده‌تر از آن است که در این مختصر بیاید. من تنها به اتخاذ سیاست محله‌محور و باز تعریف بلوک‌های ساختمانی به محله‌های مختلف و تعریف فضای عمومی محله‌ها و بازنگری در ابعاد و کارکرد نهادهایی چون به مدرسه به مدرسه‌ی اجتماعی محور اشاره می‌کنم. امیدوارم که شرکت‌ عمران شهرهای جدید در فرصت‌های بعدی برای انتقال تجربه‌ها، گزارش‌های تفصیلی بیشتری در این باره تهیه و انتشار دهد.

نتیجه گیری

غرض کلی من از این گزارش دو نکته کلی بود. یکی این‌که مردم بدانند همکاران من و من حتی یک لحظه در انجام تعهدی که دولت پیشین، هر چند اندیشیده نشده و بی‌برنامه به آنان داشته، درنگ نکردیم و تلاش کردیم که گره‌های متعدد این پروژه را دانه دانه باز کنیم و از منافعشان حمایت نماییم. نکته‌ی دوم، اینکه تبیین کنم که مداخله دولت در امر ساخت با چه مکافات‌هایی روبه‌رواست و چرا درگیری دولت در احداث مسکن، نه تنها بسیار پرهزینه و پردردسر که به نفع مردم هم نیست. این تنها متعلق به ایران نیست این یک تجربه بشری است که حتی دولت‌های سوسیالیست از آن دست شسته‌اند. به این جدول نگاه کنید. این نشان دهنده آمار کلی مسکن مهر است:

با همه‌ی این هیاهویی که در باره مسکن مهر وجود دارد، 1115000 واحد معادل 51% کل طرح مسکن مهر واحدهایی است که مردم خود متکفل ساخت آن بوده‌اند و دولت در جریان ساخت هیچ مسؤولیتی نداشته‌است. تنها کمک دولت، تامین تسهیلات ارزان قیمت و تقبل بخشی از هزینه عوارض پروانه ساختمانی به آن‌ها بوده‌است. از قضا، بخش اعظم آنها با فوریت و در کم‌ترین زمان وبا کمترین معرض و کمترین مشکل ازجهت تامین خدمات زیربنایی، روبنایی، سیستم حمل‌ونقل و هم‌چنین کمترین عارضه از منظر امنیّت اجتماعی به اتمام رسیده‌اند و تنها 14289 واحد باقیمانده که به هردلیلی مالکان آن‌ها در تکمیل‌شان موفق نبوده‌اند.

بنابراین، آن‌چه به واقع دولت در آن مداخله مستقیم کرده‌است تنها یک میلیون و هشتاد و پنج‌هزار واحد بوده‌است که حدود 14 سال است که به‌طول انجامیده؛ یعنی سالی حدود 70هزار واحد که هنوز هم تمام نشده‌است و هنوز هم برای سالیان زیادی مردم و دولت گرفتار پیامدهای آن هستند. بخش اعظم گرفتاری‌های اراضی دارای معارض که معادل 110هزار واحد هستند و در محاکم قضایی نسبت به آن‌ها طرح دعوی شده از این شمار هستند. باز تقریبا تمام 266هزار واحد مسکونی دیگر که عملیات ساخت آن‌ها به اتمام رسیده‌است و به‌ دلیل فراهم خدمات زیرساختی تحویل نشده‌اند بخشی از همین مداخله دولت هستند.

من امیدوارم که این گزارش تا حدی آثار منفی و ناکارآمدی سیاست مداخله دولت در ساخت و ساز را برای عموم مردم و سیاست‌مداران و سیاست‌گذاران روشن کند. و سبب شود که آنان بدانند تجویز مداخله دولت در ساخت‌وساز، به‌ظاهر یک شعار مردم پسند و راه‌حل به‌نظر می‌رسد. ولی، به‌واقع چاهی است که هم دولت در آن می‌افتد و هم متقاضیانی که زندگی‌شان بند به این سیاست می‌شود. ظرفیّت ساخت‌وساز چه به‌صورت انبوه و صنعتی و چه به صورت فردی ده‌ها برابر اندازه‌ی مداخله دولت است. مهم این است که بستر اقتصادی، امکان تامین مالی سرمایه‌گذاران و قدرت خرید متقاضیان با سیاست‌های مالی و پولی درست فراهم شود. در آن صورت همانند سالیان اوج ساخت‌وساز بدون دخالت دولت، مسکن احداث و عرضه می‌گردد.