سبقت رشد عوارض ساختمانی از تورم

اعتمادآنلاین| دیروز با موافقت اعضای شورای شهر تهران، نرخ عوارض ساختمانی، نرخ عوارض تردد جهت مدیریت ترافیک، نرخ عوارض حفظ و گسترش فضای سبز و نرخ عوارض پارک حاشیه‌ای تصویب شد. اعضای شورا در دویست و شصت و هشتمین جلسه علنی شورا لایحه شهردار تهران مبنی بر «اصلاحیه مصوبه تعیین عوارض تردد جهت مدیریت ترافیک، کاهش تقاضای سفر و کنترل آلودگی هوا در سال 1399» را با 25 درصد افزایش به تصویب رساندند. همچنین بر اساس لایحه تعیین نرخ عوارض پارک حاشیه‌ای در سال 1400 نرخ پایه عوارض پارک حاشیه‌ای از 20 درصد به 25 درصد افزایش یافت.

لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک در شهر تهران (با تاکید بر موقعیت مکانی) نیز با افزایش 50 درصدی عوارض ساختمانی تصویب شد. به گزارش «تعادل»، در حالی که بر اساس برخی پیش بینی‌ها، نرخ تورم در سال جاری حدود 40 درصد خواهد بود، همچنین به گفته حسن رسولی، نایب رییس کمیسیون برنامه و بودجه شهر تهران هزینه‌های اداره پایتخت به 60درصد افزایش یافته است، تعیین نرخ‌های 25 درصدی برای برخی عوارض شهری همچون طرح ترافیک و پارک حاشیه‌ای مناسب به نظر می‌رسد، اما در این حال، افزایش 50 درصدی عوارض ساختمانی (حدود 10 درصد بالاتر از نرخ تورم سال جاری) در شرایطی که رکود کم سابقه‌ای بر بازار مسکن تهران حاکم است، قابل توجه است.

تعیین عوارض ساختمانی عادلانه می‌شود

در چنین شرایطی است که دیروز محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران در نشست علنی این شورا با بیان اینکه عوارض ساختمانی تعیین شده طی دهه‌های گذشته، به پارسل‌ها و موقعیت‌های «برتر و ممتاز‌تر» رانت داده است، گفت: با تصویب لایحه «تعیین عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک تک املاک در شهر تهران» دریافت عوارض ساختمانی عادلانه می‌شود.

سالاری در خصوص دفترچه تهیه شده ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل‌های شهر تهران، اظهار کرد: در این دفترچه اصطلاحی به نام «لوکیشن رنت» (location rent) به معنای ارزش مکانی تک تک پارسل‌های شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفه‌ها و شاخصه‌های بسیار زیادی را مدنظر قرار داده که مهم‌ترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است، یعنی ضوابط طرح تفصیلی چه سرنوشتی را برای یک ملک در شهر تهران رقم می‌زند، هم ضوابط محدود‌کننده و هم ضوابط تشویق‌کننده‌ای که در طرح تفصیلی برای برخی از پهنه‌ها و زیر پهنه‌ها وجود دارد. او با اشاره به اینکه مدیریت شهری دوره پنجم وعده داده بود که از مطالعه به تصمیم برسد، ‌گفت: کاری که در این لایحه انجام شده در مقیاس 940 هزار پارسل شهر تهران، کار بسیار ارزشمندی است و اکنون همه املاک مبتنی بر شاخص‌هایی که در این لایحه و مطالعات پیوست آمده، دارای ارزش هستند. در مجموعه بررسی‌هایی که مشاور و معاونت شهرسازی و معماری انجام داده‌اند، مبنای تصمیم‌گیری مشاور برای دریافت عوارض، سود در انتظار است یعنی مرغوبیت هر ملکی بر اساس موقعیتی که در آن قرار دارد و دسترسی‌ها به خدمات و بافتی که قرار دارد، احصاء شده است.

تفاوت 40 برابری در مرغوبیت املاک تهران

رییس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران توضیح داد: این مطالعه به تدریج باید به تکامل برسد و تعیین ارزش مکانی دقیق‌تر شود تا الگویی برای تسری به همه شهرها باشد. مشاور به این نتیجه رسیده است که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری 5 میلیون تومان تا سقف 220 میلیون تومان است، یعنی40 برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از دارایی گرفته شده، این تفاوت بین یک تا 9 است و اختلاف ارزش مکانی پارسل‌ها در عوارضی که طی دهه‌های گذشته، شورا و شهرداری تعیین کرده است، دیده نشده و به عبارتی برای پارسل‌ها و موقعیت‌های برتر و ممتاز‌تر رانت داده شده است.

سالاری تصریح کرد: اکنون شورای شهر در لایحه «الزام شهرداری به ارایه لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران» و در اجرای مفاد مصوبه«نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران» به شهرداری تهران اجازه داده تا دریافت عوارض بر اساس ارزش واقعی املاک صورت پذیرد. این لایحه موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک خواهد شد و شاخص‌هایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگزاری (ضوابط طرح تفصیلی)، شکل و اندازه بر ملک، خدمات در دسترس و سرانه‌های خدماتی، در مدل‌سازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل خواهد بود. وی افزود: در وضع موجود، تعداد بلوک‌های ملاک عمل برای ارزش املاک، مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، 164 است که در لایحه حاضر، میزان دقت محاسبات جدید با 940 هزار پارسل بسیار دقیق‌تر شده و برای تمامی پارسل‌ها یک ارزش مکانی (LR) تعیین شده است.

استفاده از فرمول ترکیبی

این عضو شورای شهر تهران با اشاره اینکه در سال اول اجرای این مصوبه ملاحظات رشد قیمتی برای میزان عوارض ساخت و ساز مد نظر بوده است، گفت: تصمیم بر این است که 30 درصد LR در محاسبات عوارض تاثیرگذار باشد و مابقی از قیمت‌های (pr) مربوط به سال 98 مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مطابق روال قبل گرفته شود و برای سال‌های آینده درصد استفاده از LR افزایش یابد. لذا فرمول جدید ترکیبی از قیمت آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم و LR خواهد بود. سالاری تاکید کرد: هرچند افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش 255 درصد عوارض می‌کرد اما در مجموع بررسی‌های انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که عوارض، به میزان بسیار کمتری افزایش یابد و در این مصوبه افزایش عوارض مطابق میانگین 50 درصد منظور شد.

اثر عوارض ساخت روی بازار مسکن

به گزارش «تعادل»، در اسفند سال گذشته نیز شورای شهر تهران به رشد 30 درصدی عوارض ساختمانی در سال 99 رای داد. این مصوبه اما به دلیل شیوع کرونا و پیامدهای اقتصادی آن تا اول تیرماه سال جاری به تعویق انداخته شد، اما سرانجام از اول تابستان اجرایی شد. به این ترتیب از اول تابستان، دامنه عوارض ساختمانی که برای هر متر مربع از 500 تا 800 هزار تومان نوسان داشت، با رشد 30 درصدی به 650 هزار تا یک میلیون تومان در هر متر مربع رسید. از این رو انتظار می‌رود که با رشد 50 درصدی عوارض ساختمانی در سال آینده، میانگین عوارض برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بین یک میلیون و 300 تا 2 میلیون تومان بسته به موقعیت ملک نوسان داشته باشد. اگر چه در سال جاری و در پی افزایش 30 درصدی عوارض ساخت، نرخ این عوارض در بهترین و شمالی‌ترین مناطق تهران و برای ساختمان‌های بلندمرتبه به متری 2 میلیون تومان نیز افزایش یافت، و بر همین اساس پیش بینی می‌شود که نرخ عوارض ساختمانی در مناطق و ساختمان‌های یادشده به حدود 4 میلیون تومان برسد، اما همچنان نرخ عوارض ساخت در 1400 نیز عادلانه نخواهد بود و اثر متفاوتی روی قیمت واحدهای مسکونی شمال و جنوب پایتخت خواهد گذاشت.

چه آنکه عوارض ساخت متری یک میلیون و 300 هزار تومانی برای ساختمان‌های جنوبی شهر، در حالی که قیمت خرید و فروش این دسته املاک کمتر از میانگین کنونی (27 میلیون و 300 هزار تومان برای هر متر مربع) حدود 5 درصد از قیمت هر متر مربع را تشکیل می‌دهد، حال آنکه عوارض 2 میلیون تومانی برای ساخت هر متر مربع در مناطق شمالی، در حالی که میانگین قیمت ملک در این مناطق حدود 60 میلیون تومان است، حدود 3 درصد از قیمت هر متر مربع است. در همین حال، باید یادآوری کرد که نرخ عوارض ساخت تنها یکی از عوامل موثر بر هزینه تمام شده مسکن است و افزایش نرخ مصالح ساختمانی و از آن مهم‌تر افزایش نرخ زمین طی سه سال گذشته، سایر عوامل موثر بر قیمت تمام شده ساخت مسکن به شمار می‌رود. عواملی که همگی رشدهای بالا را تجربه کرده‌اند و در کنار عوامل خارج از بازار مسکن بر آتش جهش قیمت ملک دمیده‌اند.

عوارض تردد ترافیکی 25 درصد افزایش یافت

با تصویب اعضای شورای شهر تهران عوارض تردد جهت مدیریت ترافیک، کاهش تقاضای سفر و کنترل آلودگی هوا سال 1400، 25 درصد افزایش یافت. محمد علیخانی رییس کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای شهر در تشریح لایحه اصلاح مصوبه تعیین عوارض تردد جهت مدیریت ترافیک، کاهش تقاضای سفر و کنترل آلودگی هوا برای سال 1400 به تغییرات آن نسبت به سال 99 اشاره کرد و گفت: در بحثی که در افزایش پایه عوارض تغییراتی نسبت به سال 99 داشتم در حالی که در لایحه شهرداری تنها 20 درصد افزایش بهای عوارض را پیشنهاد داده بودند در کمیسیون مشترک به 25 درصد افزایش یافت و نرخ عوارض از 28 هزار 700 تومان 35 هزار تومان شد.

وی افزود: افزایش خدمات بهای صدور مجوز سالانه تردد از 18 هزار تومان به 18 هزار و 750 تومان افزایش یافت با وجود افزایش عوارض از مبلغ ثابت از 5 هزار تومان به 25 درصد، به استثنای کامیون‌های حمل سوخت و آرد که رایگان بوده و در اصلاح جدید هم رایگان هستند. علیخانی گفت: ماده 13 این لایحه هم به این شکل اصلاح شد که تاکید بر اختصاص 40 درصد از سهم شهرداری تهران به نوسازی ناوگان فرسوده دارد، و با وجود اینکه تاکنون این سهم 40 درصدی پرداخت نمی‌شده و نوسازی تاکسی به همین دلیل متوقف شده بود و با تخصیص مستقیم این سهم، مشکل حل می‌شود. رسولی در موافقت با این اصلاحیه گفت: نرخ تورم نقطه به نقطه دی ماه امسال 38.5 درصد است، و پیش بینی می‌شود نرخ تورم سالانه امسال نسبت به سال قبل بالای 40 درصد باشد و هزینه‌های اداره شهر بیش از 60 درصد افزایش یافته در حالی که تحقق درآمدهای شهرداری به 70 درصد نرسیده و دولت مقتدرانه از اختصاص سهم شهرداری از ماده 23 قانون جلوگیری می‌کند و 2 هزار میلیارد تومان حق شهرداری از سوی دولت گروگان گرفته شده است.

وی ادامه داد: ما در سال گذشته برای سالانه 10 هزار نوسازی تاکسی فرسوده که از اقشار مستضعف هستند نتوانستیم عمل کنیم و عوارض 25 درصد با توافق معاون شهردار صورت گرفته و در مقایسه با نرخ تورم عددی نیست و اگر بنا بر افزایش مشارکت باشد شورای نگهبان، دولت و مجلس که تصمیم‌گیرنده است و صداوسیما باید فعالیت کنند. رسولی افزود: این عوارض برای کسانی است که ماشین دارند و در محدوده طرح آلودگی هوا تردد کنند وضع می‌شود نه مستضعفین. کلیات این لایحه با 19 رای موافق به تصویب رسید.

منبع: تعادل