بیت‌الله ستاریان چرایی ناکامی در حل بحران مسکن را تشریح کرد
نخواستیم یا نتوانستیم؟
مرد مضطرب، دیگر بار به خود آمد؛ باز هم مقابل درب یک بنگاه معاملات املاکی ایستاده بود. دردِ پا، حس خستگی و احساس ضعف مستمر گریبانش را گرفته بود. بغضی پنهان در دل داشت و خشمی نهفته در سر.
اعتمادآنلاین| مرد مضطرب، دیگر بار به خود آمد؛ باز هم مقابل درب یک بنگاه معاملات املاکی ایستاده بود. دردِ پا، حس خستگی و احساس ضعف مستمر گریبانش را گرفته بود. بغضی پنهان در دل داشت و خشمی نهفته در سر. از صبح تمام اپلیکیشن‌های رهن و اجاره مسکن را مرور کرده بود و زمانی که خانه‌ای متناسب با پول و درآمدش در اینترنت پیدا نکرد، پاشنه‌های کفشش را برکشید، ماسک به صورتش زد و در هیاهوی این شهر شلوغ، دل به دریا زد تا شاید، آشیانه‌ای مناسب برای خود و خانواده‌اش پیدا کند. هرچند می‌دانست که این تلاش‌های بی‌سرانجام نیز راه به جایی نخواهد برد، اما در اعماق قلبش، امید داشت که شاید از دل این حضور فیزیکی در بنگاه‌های معاملات املاک، شخصی در قامت فرشته نجات پیدا شود و خانه‌ای با اجاره معقول در اختیارش بگذارد.
به گزارش تعادل، از زمانی که صاحبخانه ناگهان و بدون هیچ منطقی، پول رهن خانه 75 متری را بیش از 5برابر افزایش داد و نرخ اجاره‌خانه را هم به محدوده 4میلیون تومان رساند، آرامش از روح و روان مرد و خانواده‌اش پر کشید. 4میلیون تومان یعنی تمام حقوق یک ماهه مرد، یعنی به باد رفتن چشم‌انداز آینده‌اش، یعنی خدشه‌دار شدن، تصویر رویاهایش. حس عدم اعتماد به نفس جانکاهی، تمام ابعاد وجودش را پر کرده بود و مدام با خود می‌اندیشید که در تمام این سال‌ها، آیا کار درستی کرده است که به جای سوداگری، دلالی، پشت هم اندازی و خرید و فروش دلار، سکه و... تلاش کرده تا در شمایل یک شهروند مسوول، رفتار متعارف اقتصادی از خود نشان دهد.
اما امروز که مرد، نیازمند مساعدت جامعه برای داشتن حداقل‌های زندگی است؛ احساس می‌کند که جامعه، مدیران و تصمیم‌سازان او را به حال خود رها کرده‌اند... تمام این افکار در عرض چند ثانیه به مخیله مرد خطور کرد. مرد مضطرب دیگر بار به خود آمد؛ درب بنگاه معاملات ملکی را با ناامیدی تمام باز کرد: «سلام عرض کردم، آقا یک خانه برای رهن و اجاره می‌خواستم...» این داستانک و داستان‌هایی مانند آن، این روزها روایت تکراری بسیاری از مردان و زنان این سرزمین است که صدای فریاد در گلو مانده‌شان در هیاهوی افزایش افسارگسیخته قیمت رهن و اجاره مسکن، به آسمان بلند شده است. بر اساس آمارهای رسمی بیش از نیمی از ایرانیان در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و این افراد به‌طور متوسط باید 70الی 75درصد درآمدهای ماهانه خود را صرف اجاره و رهن مسکن کنند. معنی این اعداد و ارقام این است که دامنه وسیعی از ایرانیان با هیولای فقر و گرفتاری دست به گریبان هستند و مفری پیش‌روی خود نمی‌یابند. جماعتی که بدون اینکه بدانند چرا؟ در چنبره تورم افسارگسیخته بخش مسکن اجاره‌ای رها شده‌اند.
واکنش مجلس به این مشکلات دامنه‌دار، اما طرح‌هایی از جنس «جهش تولید مسکن» است که از منظر کارشناسان دردی از مشکلات عمومی مردم در حوزه مسکن، باز نخواهد کرد. با این توضیحات سراغ بیت‌الله ستاریان استاد اقتصاد دانشگاه تهران و تحلیلگر حوزه مسکن رفتیم تا نوری به ابعاد پنهان موضوعی بتابانیم که طی ماه‌های اخیر به مهم‌ترین دغدغه خانواده‌های فاقد مسکن بدل شده است. ستاریان با واکاوی چرایی عدم حل مشکل مسکن طی نیم قرن گذشته، به این نکته اشاره می‌کند که چنانچه طی دهه‌های گذشته مشکل مسکن در مسیر حل و فصل شدن قرار می‌گرفت، امروز فقر مطلق با چنین سرعت معناداری رو به سمت گسترش نداشت.
واقع آن است که امروز مساله رهن و اجاره مسکن به کابوس بسیاری از خانواده‌های ایرانی بدل شده است. صاحبخانه‌ها در پایان قراردادها ناگهان مطالبه افزایش چندین برابری اجاره و رشد افسارگسیخته مبلغ پیش‌پرداخت را می‌کنند. این وضعیت امنیت روانی خانواده‌ها را با بحران مواجه ساخته است. چرا در تمام طول سال‌های گذشته مشکل مسکن در کشور ما حل نشده است؟
سوالی که شما مطرح کردید، سوالی نیست که بتوان برای آن راهکاری کوتاه‌مدت و فوری ارایه داد. هرچند وضعیت نابهنجار مسکن، طی بیش از نیم قرن در اقتصاد ایران ایجاد شده، اما هرگز تحلیل جامعی از چرایی وقوع آن ارایه نشده است. یعنی اقتصاد ایران حدود 42سال بعد از انقلاب و 6الی 7سال هم قبل از انقلاب با مشکل مسکن روبه‌رو بوده است. ضمن اینکه بیش از نیمی از مردم ایران هم با مشکل مسکن روبه‌رو هستند و در واقع مستاجر هستند. در شرایطی که قبلا، تنها دهک‌های پایینی و محروم جامعه با مشکل مسکن به‌طور جدی مواجه بودند، اما در حال حاضر دهک‌های میانی و طبقه متوسط ما هم درگیر بحران مسکن شده‌اند. وقتی در سبد عمومی خانوار، مسکن به‌طور میانگین 48درصد درآمدهای خانواده را دربرمی‌گیرد و در شهرها و کلان‌شهرها این رقم حتی به 80 درصد هم می‌رسد، نشان‌دهنده مشکل عظیمی است که مردم در بخش ساختمان و مسکن با آن دست به گریبان هستند.
چرا طی تمام دهه‌های گذشته راهکاری برای حل مشکل یا حداقل تعدیل مشکلات ارایه نشده است؟
پرسش درست، همین است. اینکه آیا در حل مشکل ناتوان بوده‌ایم یا شناختی از صورت‌مساله نداشته‌ایم؟پرسش‌هایی هستند که باید رویکردهای تحلیلی متوجه پاسخگویی به آنها شوند. اگر تنها یک دهک محروم جامعه با مشکل مسکن روبه‌رو بودند، به راحتی می‌شد برنامه‌ریزی کرد تا با ساخت و ساز برای این دهک، مشکلات مردم در این بخش تعدیل شود. اما امروز دهک‌های میانی و طبقه متوسط کشور نیز با مشکل مسکن مواجهند و تنها دهک‌های پایینی نیستند که یک چنین مشکلی دارند. برای تصویرسازی مناسب موضوع، من یک سناریو را برای شما و مخاطبان ارایه می‌کنم که این سناریو بخش قابل توجهی از ابعاد و زوایای گوناگون مساله مسکن را روشن می‌کند. فرض کنید، مشکل مسکن در کشور حل شود. یعنی 48درصد میانگین خانوارهایی که با مشکل مسکن روبه رو هستند، به 10درصد تبدیل شوند. به من بگویید، چقدر سطح رفاه در خانواده‌های ایرانی افزایش می‌یابد؟ چقدر خانواده‌هایی که زیر خط فقر قرار دارند به بالای خط فقر صعود می‌کنند؟ چقدر بهداشت روانی در جامعه بهبود می‌یابد؟ تا چه اندازه مشکلات سیاسی، فرهنگی، اجتماعی و... که درگیر این معضل است، حل خواهد شد؟
طبیعتا شما بهتر از هر شخص دیگری می‌توانید به این پرسش‌ها پاسخ دهید.
پاسخ این پرسش‌ها را مبتنی بر سال‌ها مطالعه، ارزیابی‌های علمی و بررسی‌های دقیق میدانی به شما خواهم گفت. اگر مشکل مسکن حل شود، بیش از 80 درصد افرادی که زیر خط فقر زندگی می‌کنند به بالای خط فقر صعود می‌کنند. 70 درصد رفاه عمومی افزایش پیدا می‌کند و به همین نسبت رضایتمندی عمومی مردم و سایر اِلِمان‌های مرتبط نیز رشد می‌کند.بسیاری از ناهنجاری‌های اجتماعی و فرهنگی که قوه قضاییه و نیروهای انتظامی با آن دست به گریبان هستند و سالانه هزاران میلیارد تومان برای مقابله با آنها خرج می‌شود، ریشه در مشکلات مسکن دارند و با حل مشکل مسکن کاهش پیدا می‌کنند.
اما شما هنوز به پرسش ابتدایی من پاسخ ندادید، چرا علی‌رغم این اطلاعات مبرهن و واضح، هنوز فکری منطقی و عملیاتی برای حل مشکل مسکن نشده است؟
سوال درست این است که آیا نتوانسته‌ایم، یا نخواسته‌ایم مشکل را حل کنیم؟ اگر گفته شود که نتوانسته‌ایم، یعنی اعتراف به ضعف و نشانگر ناتوانی مدیران ایرانی است. اگر گفته شود، نخواسته‌ایم و مشکلات و اولویت‌های دیگری مدنظرمان بوده، باید پرسید، چرا در اقتصادی که افزون بر نیمی از آن در صنعت ساخت و ساز گنجانده شده و بیش از 65 درصد مردم در این بخش کار می‌کنند و نیمی از نقدینگی کشور در این بخش است، یک متولی مشخص وجود ندارد؟ هرازگاهی مثلا، مجلس در قالب برخی طرح‌های بی‌سر و ته، اعلام می‌کند که مثلا 500 هزار یا یک میلیون مسکن باید توسط دولت ساخته شود یا از سوی دیگر اعلام می‌کنند که قرار است از خانه‌های خالی مالیات دریافت شود تا مشکل مسکن در کشور حل شود.
ایده‌هایی که واقعا از منظر علمی هیچ پایه و اساس درستی ندارد و تاثیری در حل مشکلات مردم نخواهد داشت. معضلی که به یک چنین عظمتی است و بر اساس تحلیل‌ها، ریشه اصلی گسترش فقر در جامعه است، با این روش‌های ساده‌اندیشانه حل نمی‌شود. توجه کنید کارمندی که مثلا در طول روز 8 ساعت کار می‌کند، باید درآمد6 الی 7 ساعت کار روزانه‌اش را به صاحبخانه بدهد و درآمد یک ساعت باقی مانده را صرف خوراک، پوشاک، آموزش، حمل و نقل، درمان، تفریح و... کند. در بسیاری از خانواده‌ها زن و شوهر مجبورند کار کنند، حقوق یکی کامل صرف اجاره‌خانه می‌شود و حقوق دیگری صرف خورد و خوراک و... شما فکر می‌کنید یک چنین خانواده‌هایی می‌توانند به تربیت فرزند، به رشد روحیات اجتماعی، به تفریح و... فکر کنند؟
این نکات بسیار مهم است، اما آیا نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد؟
اگر بخواهیم مشکل مسکن را حل کنیم و به ایده‌آل‌های‌مان برسیم و جامعه‌ای داشته باشیم که 90 درصد افرادی که زیر خط فقر هستند به بالای خط فقر صعود کنند، ناهنجاری‌های فرهنگی و اجتماعی حل شود، رضایتمندی و رفاه جامعه افزایش پیدا کند و سایر گزاره‌های موثر که تشریح شد، حل شوند باید دست به ساختار کلان اقتصادی کشور بزنیم. یعنی ساختار اقتصادی ما غلط تعبیه شده است که امکان بهبود اوضاع را نمی‌دهد. ساختاری که اجازه نمی‌دهد بخش مسکنی که در دست بخش خصوصی قرار دارد به درستی عمل کند. برای اینکه بخش اقتصاد دولتی ما که متولی منابع و معادنی چون نفت، طلا، گاز، معادن، زمین‌های باکیفیت و... است و از سوی دیگر ساختارهای اقتصادی کشور مانند بانک مرکزی، وزارت صمت، تشکل‌ها و... را در دست دارد، اجازه نمی‌دهد منابع به سمت حوزه مسکن سوق پیدا کند. این بخش دولتی که تولید نقدینگی می‌کند و افزایش نقدینگی را در دست دارد و هم تاجر است و هم تولید‌کننده است؛ تمام ظرفیت‌های کشور را صرف رتق و فتق امور همان بخش‌هایی می‌کند که کمتر از نیمی از اقتصاد ماست و زیر سیطره دولت قرار دارد. یعنی کابینه و ساختارهای تصمیم‌ساز دولتی، تمام منابع و معادن را به کار می‌گیرند تا بخش‌های دولتی سر پا بمانند. در این میان نیمه بیشتر اقتصاد ایران یعنی صنعت ساخت و ساز و مسکن، هیچ تشکیلات موثر دولتی ندارد. بخشی که مطالعه کند، اوضاع را رصد کند و ایده‌پردازی کند وجود خارجی ندارد. هرچقدر بگردید نهایت خواهید گفت که یک معاونت محدود از یک وزارتخانه (وزارت راه و شهرسازی) به امر مسکن می‌پردازد. سایر بخش‌ها در بانک مرکزی در وزارت صمت، در وزارت تعاون، رفاه و امور اجتماعی و... هیچ برنامه و مطالعه‌ای در خصوص اقتصاد مسکن ندارند. این در حالی است که بانک مرکزی باید مرتب این بخش از اقتصاد را رصد کند و مطالعات به‌روز در حوزه مسکن داشته باشد. برنامه‌ریزی و ایده‌پردازی کند. ضمن اینکه سایر وزارتخانه‌ها نیز باید یک چنین رویکردهایی را دنبال کنند که در حال حاضر چنین نیست.
اگر اشتباه نکنم، دوباره به بحث مهم و کلیدی نهادسازی در اقتصاد باز می‌گردیم. یعنی نهادهای اقتصادی مناسب برای این رکن اساسی اقتصادی که سرنوشت معیشتی بیش از نیمی از جامعه را در اختیار دارد، تعبیه نشده است؟
درکلِ دولت جمهوری اسلامی ایران، یک معاونت در وزارتخانه راه و شهرسازی وجود دارد و یک کمیسیون هم در مجلس (عمران) وجود دارد که بخشی از فعالیت‌های خود را به امر مسکن اختصاص می‌دهند. شما با این دو نهاد فشل، می‌خواهید مشکل نیمی از اقتصاد ایران را حل کنید؟ معلوم است که مشکل حل نخواهد شد. بر اساس آمار رسمی نهادهای حاکمیتی، 48 درصد درآمد خانواده‌ها صرف مسکن می‌شود، البته بر اساس بررسی‌های ما این آمار بسیار بیشتر است و بالای 70 الی 80 درصد می‌رسد. آیا مبتنی بر این حجم، واکنش مناسب نیز به این بخش مهم اقتصادی نشان داده شده است؟ برنامه‌ریزی شده است؟ مطالعه شده است؟ چطور در خصوص قیمت مرغ که یک بخش محدود از سبد مصرفی خانوارها را تشکیل می‌دهد، بعد از گران شدن، بلافاصله جلسه و نشست ترتیب داده می‌شود و رسانه‌ها از وزیر و وکیل در خصوص آن طرح پرسش می‌کنند اما درخصوص مسکن که بیش از نیمی از حجم درآمدی خانواده‌ها را می‌بلعد، هیچ عکس‌العملی نشان داده نمی‌شود. این غفلت‌ها است که باعث می‌شود من پرسش‌های بالا را طرح کنم که آیا نتوانسته‌اند مشکل مسکن را حل کنند یا نخواسته‌اند.
در کشورهای توسعه‌یافته، مسکن چه سهمی از درآمدهای ماهانه خانواده‌ها را تشکیل می‌دهد؟ آماری در این خصوص دارید؟
این رقم در جوامع توسعه‌یافته، حداکثر 10 الی 12 درصد است. یعنی یک کارمند در سایر کشورها با متوسط یک ساعت تا 2 ساعت کار روزانه‌اش، نیازهای مرتبط با مسکن خود را تامین می‌کند. مابقی درآمد هم صرف خوراک، پوشاک، تفریح و... می‌شود. در ایران، اما اینجا روند معکوس است. مساله مسکن برای اقشار میانی و پایینی جامعه به یک کابوس بدل شده که آرامش خانواده‌ها را گرفته است. وقتی خانواده‌ها در تامین مسکن احساس ترس و عدم امنیت داشته باشند، هستی آنها به لرزه در می‌آید.
برای حل مشکل مسکن چه راهکاری باید در پیش گرفته شود؟ یعنی باید به کل از حل مشکل مسکن ناامید شویم؟
مساله این است که راهکاری با سرعت بالا و فوری برای حل معضل مسکن وجود ندارد. دولت‌ها باید برنامه‌های 20 ساله و میان‌مدت داشته باشند که آیند و روند دولت‌ها این برنامه را تغییر ندهد. برنامه‌ای که اطمینان کارشناسان را جلب کند که بعد از 15 الی 20 سال قادر است مشکل را حل کند. هر دولتی که آمده به طریقی خواسته تا صورت مساله را پاک کند. به عنوان مثال دولت‌ها می‌گویند، تعداد مسکن‌های موجود در کشور با تعداد خانواده‌ها برابر است. یا می‌آیند می‌گویند که باید از صدها هزار مسکن خالی، مالیات اخذ شود. این حرف‌ها برای صنعت ساخت و ساز مانند سم است.
یعنی فکر می‌کنید، نباید این حرف‌ها زده شود؟ به هر حال واقعیت آن است که مسکن خالی زیادی در کشور وجود دارد؟
وقتی گفته می‌شود اینقدر خانه خالی در کشور ما زیاد است که قصد داریم از آنها مالیات بر مسکن خالی بگیریم، از منظر علمی این معنا را دارد که سهم مسکن در درآمدهای خانواده‌ها به 8 درصد رسیده است، در حالی که در واقع این سهم 80 درصد است. این حرف‌ها صنعت ساخت و ساز را نابود می‌کند. یعنی به دروغ گفته می‌شود یک کارمند به جای یک ساعت کار روزانه با 40 دقیقه کار روزانه هزینه مسکن را تامین می‌کند.
این کلمات وقتی از سوی مسوولان ارشد کشور رد و بدل می‌شود و به صورت ژورنالیستی و پوپولیستی طرح می‌شود، مهم‌ترین بخش اقتصادی متعلق به بخش خصوصی را نابود می‌کند. اگر کسی بگوید، تعداد واحدهای مسکونی با تعداد خانواده‌ها یکسان است، این معنا را دارد که وضعیت کاملا متعادل است و حاشیه‌ای هم در پیرامون شهرها وجود ندارد. این حرف‌ها زده می‌شود، تا اصل موضوع گم شود و کسی به صورت ریشه‌ای به اصل ماجرا نپردازد. یعنی اظهاراتی که نشان می‌دهد، نه‌تنها مشکلی در حوزه مسکن وجود ندارد، بلکه اوضاع آنقدر مطلوب است که به مرحله مالیات گرفتن از مسکن رسیده‌ایم. بنابراین نباید از این ابهامات به سادگی عبور کرد، اینکه چرا 42 سال است در این زمینه بررسی‌های علمی و تخصصی انجام نشده است، ریشه در این عدم آگاهی‌ها دارد. در واقع برخی افراد و جریانات مایل نیستند، مهم‌ترین بخش اقتصاد بخش خصوصی کشورمان در مسیر رشد فزاینده قرار داشته باشد. چرا که رشد بخش خصوصی اقتصاد به معنای در حاشیه گرفتن بخش دولتی اقتصاد است.
به حاشیه رانده شدن بخش دولتی هم برای عده‌ای به معنای پایان رانت‌های نجومی، سوداگری‌ها و سودجویی‌ها خواهد بود. بنابراین عمده دلایل گسترش فقر مطلق در جامعه ما برآمده از رویکردهای اشتباهی است که در زمینه مسکن در پیش گرفته شده است. عمده نارضایتی‌ها، فقر، تبعیض‌ها و... به دلیل راهبردهای اشتباهی است که در زمینه مسکن اجرا می‌شوند. دردآور اینجاست که برخی تلاش می‌کنند، چشمان دولتمردان و مسوولان تصمیم ساز کشور را در خصوص این واقعیت‌ها ببندند. اغلب رسانه‌هایی هم در این خصوص تحلیل و ارزیابی می‌کنند، به عمق موضوعات نمی‌پردازند و لایه‌های سطحی‌تر ماجرا را در تیررس ارزیابی‌های‌شان قرار می‌دهند. این گونه می‌شود که به‌رغم، آگاهی از این واقعیت که مساله اصلی بروز فقر و نابرابری در کشور ما ریشه در مشکل مسکن دارد، راهبرد معقولی و کاربردی برای این مشکل تدارک دیده نمی‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید