آیا سقف دولتی اجاره‌بها رعایت شد؟/ سند دوم شکست «اجاره دستوری»

اعتمادآنلاین| نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» در خصوص‌میزان اثرگذاری تعیین سقف‌ برای افزایش اجاره‌بها در سال 99، با «نه» مستاجرها به «اجاره دستوری» مواجه شد. نتیجه نظرسنجی اخیر «دنیای‌اقتصاد» با این پرسش که آیا سقف دولتی اجاره‌بهای تعیین‌شده از سوی دولت در سال 99 در بازار و از سوی موجران رعایت شد یا خیر؟ نشان‌دهنده دومین سند از شکست سیاست معیوب برای حمایت از اجاره‌نشین‌ها در شرایط شیوع ویروس‌کروناست.

به گزارش دنیای اقتصاد، در‌ این نظرسنجی‌ که‌ عمده شرکت‌کننده‌های آن اجاره‌نشین‌های بازار مسکن بودند که نظر خود را در ارتباط با پرسش مطرح شده در شبکه‌های اجتماعی روزنامه «دنیای‌اقتصاد» - صفحه اینستاگرام و کانال تلگرامی- اعلام کردند، 92‌درصد از شرکت‌کننده‌ها عقیده دارند مصوبه سال گذشته دولت و ستاد‌ملی مقابله با کرونا در‌خصوص سقف دستوری افزایش اجاره‌بها در بازار رعایت نشد‌ و اجاره‌بهای سال گذشته بیش از سقف تعیین‌شده افزایش یافت.

براساس این مصوبه، سقف تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها در شهر تهران تا 25 درصد، در سایر کلانشهرها 20 درصد و در دیگر شهرها 15‌درصد بود. اما بنا بر اعلام 92درصد از افراد شرکت‌کننده در این نظرسنجی اجاره‌بهای مسکن بیشتر از این میزان افزایش یافت و حتی دچار جهش شد. تنها 8 درصد از شرکت‌کننده‌های این نظرسنجی اعلام کرده‌اند سقف دستوری اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته از سوی موجران رعایت شده است.

نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد از هر 100‌نفر شرکت‌کننده در این نظرسنجی 72نفر از افراد اعلام کرده‌اند سقف دستوری اجاره‌بهای مسکن در سال 99 در این بازار رعایت نشد و اجاره‌بها با افزایش شدید و جهش روبه‌رو شد.

از هر‌100 نفر‌20‌نفر اعلام کردند: سقف رعایت نشد و اجاره‌بها بیش از این میزان افزایش یافت و از هر‌100 نفر 8 نفر اعلام کردند سقف دستوری تعیین‌شده از سوی موجران رعایت شد.

این نظرسنجی که با هدف تعیین میزان اثرگذاری سیاست تعیین دستوری اجاره‌بها از سوی دولت انجام شد، دومین سند شکست این سیاست در سال گذشته است. اولین سند مربوط به شکست این سیاست که تحلیل‌ و جزئیات مربوط به آن پیش از این و در روزهای اخیر در قالب گزارش‌هایی در همین صفحه منتشر شد، مربوط به آمارهای رسمی از تحولات بازار اجاره مسکن در سال‌99 و همچنین میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن به‌رغم مصوبه دستوری اجاره‌بها در سال گذشته است.

گزارش‌های رسمی نشان داد در تابستان سال‌99 درحالی‌که براساس مصوبه دولت سقف افزایش اجاره‌بها در پایتخت 25 درصد تعیین شده بود اما اجاره‌بها در تهران 48درصد افزایش یافت. در 9 ماهه اول سال قبل نیز این میزان معادل افزایش 43درصدی بود.

در کشور نیز که به‌طور میانگین افزایش اجاره‌بها تا سقف 20 درصد مجاز اعلام شده بود، در سال‌99‌ میانگین اجاره‌بها در شهرها حدود 30‌درصد افزایش یافت؛ یعنی 10واحد درصد بیشتر از سقف تعیین‌شده از سوی دولت وستاد ملی مقابله با کرونا.

نتایج این نظرسنجی به‌عنوان دومین سند شکست سیاست‌های دولت در حوزه تنظیم اجاره‌بها با مصوبه ضدکرونایی که اوایل تابستان سال گذشته مصوب و ابلاغ شد نشان می‌دهد اگر‌چه مستاجرها و کارشناسان مانند سیاست‌گذار مسکن خواهان و معتقد به‌ضرورت حمایت از اجاره‌نشین‌ها به‌خصوص در شرایط فعلی هستند، اما در عین حال سیاست دستوری تعیین سقف اجاره با شرایط فعلی و بدون در نظر گرفتن سیاست‌های حمایتگر از هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای استیجاری را پاسخگو و موفق نمی‌دانند چراکه این سیاست سال گذشته در بازار موفقیت‌آمیز نبود.

سیاست ناکارآمد تعیین سقف دستوری اجاره‌بها از یک‌سو در سال‌99 منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای در بازار شد و از سوی دیگر شیوع اجاره‌نامه‌های یکساله بدون امکان تمدید قرارداد در پایان قرارداد را به همراه داشت. در حالی‌که پیش از این عمده اجاره‌نامه‌ها برای دومین سال متوالی ‌یا حتی برای چند سال با توافق مالک و مستاجر تمدید می‌شد.

مستاجرها و سایر فعالان ‌و کارشناسان بازار مسکن ‌و به‌خصوص موجران از دولت درخواست‌دارند برای اجرای سیاست کارآمد در این‌زمینه سمت عرضه واحدهای اجاره‌ای را نیز با خود همراه کند و با در نظر گرفتن سیاست‌های دو‌طرفه و طراحی بازی برد- برد برای مستاجران و موجران در راستای منافع هر دو سمت وارد عمل شود. مشابه الگویی که در سال 2020 از سوی دولت‌ها برای حمایت از مستاجرها به‌کار گرفته شد. دولت‌های موفق در این زمینه با توجه به آسیب‌های معیشتی ناشی از شیوع بیماری کرونا‌، سیاست‌های برد‌-‌ برد و دوطرفه مصوب کردند. به این معنا که علاوه بر در نظر گرفتن حمایت برای مستاجران، حمایت‌هایی نیز برای موجران در صورت همراهی با دولت در اجرای سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره به‌نفع مستاجرها در نظر گرفته‌ و اجرا کردند. در واقع یک‌سری معافیت‌های‌مالی و همچنین تسهیلات حمایتی به صورت مشروط برای موجران درنظر گرفته شد.

در کشور آلمان که سیاست‌های یک‌طرفه در این زمینه به‌کار گرفته شد این سیاست‌ها جواب نداد. در این کشور بدون در نظر گرفتن مشوق برای موجران، موجران مکلف شدند یک دوره تنفس بیش از دو ماه برای پرداخت اجاره برای مستاجران قائل شوند. چون برای اجرای این سیاست مشوقی برای موجران در‌نظر گرفته نشد این سیاست منجر به اعتراض موجران شد. اما در آمریکا، انگلیس ‌و فرانسه دو سیاست برای حمایت از موجران و چهار سیاست برای حمایت از مستاجران تصویب و اجرا شد. از یک‌سو تخفیف یا بخشودگی اقساط وام بانکی برای موجرانی که اقدام به دریافت اجاره‌بها از مستاجران نکنند و همچنین برخی بخشودگی‌ها‌ و معافیت‌های مالیاتی در قبال همراهی با سیاست‌های دولت برای موجران در بازار اجاره در این کشورها به‌کار گرفته شد. از سوی دیگر چهار سیاست از جمله پرداخت مستقیم بخشی از اجاره‌بها، ارائه بسته کمک‌های معیشتی، حمایت از مشاغل کوچک و مشاغلی که مستاجران در آنها مشغول به‌کار هستند و همچنین تعیین دوره تنفس پرداخت اجاره‌بهای ماهانه، در این کشورها به نفع سمت تقاضای واحدهای مسکونی(مستاجرها) اعمال شد.

سال گذشته آلمان طرحی را برای حمایت از مستاجران آسیب‌دیده از کرونا به تصویب رساند که طی آن در صورتی که مستاجران بیش از دو ماه قادر به پرداخت اجاره‌بهای خود نباشند موجر نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و این حق موجران به طور موقت به حالت تعلیق درآمده است. البته برای پرداخت اجاره دوره زمانی در نظر گرفته شده و اگر در زمان مشخصی پرداخت نشود موجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند و سود نکول نیز باید پرداخت شود، مگر اینکه خود موجر از دریافت آن صرف‌نظر کند. البته مستاجر باید ارتباط میان عدم‌پرداخت اجاره و بحران کووید را نشان دهد مثلا تعطیلی اجباری محل کار می‌تواند یکی از این دلایل باشد. مدت زمان داده شده به مستاجران نیز با توجه به شرایط اقتصادی می‌تواند با آیین‌نامه‌ای تمدید شود. این قانون هم در مورد اجاره‌های مسکونی و تجاری و هم در مورد اجاره املاک اعمال می‌شود.

اما موجران آلمانی به کمبود در این مقررات اعتراض داشته و استدلال می‌کنند درحالی‌که مستاجران می‌توانند زمان بیشتری برای پرداخت اجاره مالکان داشته باشند، موجران نسبت به بانک‌ها از حق یکسانی برخوردار نیستند و ممکن است مجبور به ادامه پرداخت اقساط به بانک‌های تامین اعتبار باشند بدون اینکه درآمد اجاره را داشته باشند، که می‌تواند موجران آلمانی را با وام‌های رهنی دچار مشکل کند. منتقدین این طرح بحث می‌کنند که در این موارد باید هر دو بخش عرضه و تقاضا در نظر گرفته شود و همه بار بر دوش یکی از طرفین نیفتد. اجاره‌ها می‌توانند برای مدت کوتاهی کاهش پیدا کنند ولی شرایط برای قیمت‌های مسکن متفاوت است؛ اگر موجران و صاحبان املاک به علت این اقدامات حمایتی دچار مشکلات مالی شوند و توسط دولت یا بانک‌ها حمایت نشوند این شرایط می‌تواند به فروش دارایی‌هایشان منتهی شود و عکس‌العمل زنجیره‌ای در بازار از صاحبان املاک به بانک‌ها ایجاد کند و در نتیجه به بحران اقتصادی دامن بزند.

حمایت دولت انگلیس از موجران با تنفس در پرداخت وام و منع بانک‌ها از تصرف ملک

در انگلستان نیز حمایت‌های مالی برای افرادی که درآمد خود را در دروان کرونا از دست داده‌اند یا درآمد آنها به شدت کاهش یافته است در نظر گرفته شده است. این افراد شامل افرادی که مسکن‌شان استیجاری است نیز می‌شود و دولت برای پرداخت اجاره کمک‌های مالی در نظر گرفته است و به موجران و مستاجران توصیه می‌کند در شرایط خاص پاندمی کرونا با هم توافقاتی برای پرداخت اجاره داشته باشند. در صورتی که برخی موجرها از بابت پرداخت وام‌های خود نگرانی دارند قانونی وضع شده است که به بانک‌های وام‌دهنده اجازه تصرف ملک را مگر در شرایط خاص نمی‌دهد.

طبق مقرراتی که در انگلستان به تصویب رسیده موجران باید در اکثر موارد یک دوره شش ماه برای اخطار به مستاجران در نظر بگیرند و در صورتی که حداقل شش ماه اجاره پرداخت نشود یک مهلت حداقل چهار هفته‌ای باید داده شود. در صورتی که کمتر از شش ماه اجاره پرداخت نشده باشد آنگاه زمان اخطار به 6 ماه می‌رسد.

دولت انگلستان بسته مالی بزرگی برای جلوگیری از گرفتاری‌های مالی مردم در نظر گرفته که اجاره‌های معوقه را نیز شامل می‌شود، از جمله حمایت از مشاغل برای پرداخت حقوق کارمندان و همچنین تغییرات مهم در پرداخت‌های دوران بیماری و سیستم مزایا در نظر گرفته شده است. همچنین طرحی برای معلق کردن تمامی برنامه‌های تصرف مسکن در انگلستان و ولز در بازه زمانی مشخص برای حمایت از موجران که در بازپرداخت وام‌های خود با مشکل مواجه شده‌اند در نظر گرفته و به حالت تعلیق درآمده است. این مهلت‌های قانونی با توجه به شرایط اقتصادی ناشی از پاندمی تمدید می‌شوند.

دولت انگلستان مهلت پرداخت سه‌ماهه برای وام‌های مسکن مالکان خانه که از بحران کرونا آسیب‌دیده‌اند در نظر گرفته و مهلت پرداخت اجاره نیز برای مستاجرانی که در حال تقلا برای حفظ سقف بالای سرشان هستند با ممنوعیت اخراج مستاجران تا زمانی که وضعیت اضطرار ملی وجود دارد، برقرار است.

دولت انگلستان به طور همزمان دوره تنفس عدم‌پرداخت وام مسکن سه‌ماهه برای مالکان مسکن را تمدید کرد تا اطمینان حاصل کند که آنها با بدهی‌های مدیریت نشده روبه‌رو نیستند. دولت اعلام کرد که دوره تنفس سه‌ماهه برای پرداخت وام مسکن برای مالکانی که مستاجر آنها به دلیل مشکلاتی که کرونا ایجاد کرده دچار مشکل مالی است تعمیم خواهد یافت و فشار بر صاحبخانه‌ها که نگران پرداخت وام‌های رهنی خود هستند کاهش می‌یابد و با پایان دوره از مالکان و مستاجران انتظار می‌رود با در نظر گرفتن شرایط فردی مستاجران یک برنامه بازپرداخت مقرون به صرفه ایجاد کنند.

دولت انگلستان همچنین از طریق کمک هزینه‌های مسکن محلی که حداقل 30 درصد از اجاره بازار در منطقه را پوشش می‌دهد، از مستاجر و صاحبخانه حمایت کرده است. همچنین کمک‌های مالی برای پوشش حداکثر 80 درصد از دستمزد در جاهایی که کارگران حفظ شده‌اند ولی قادر به کار نیستند یکی دیگر از اقداماتی است که می‌تواند به نوعی به ادامه قرارداد اجاره کمک کند.

موجران فرانسوی معافیت مالیاتی دریافت می‌کنند

دولت فرانسه در وهله اول برای حمایت از مستاجران حمایت مالی از کسب و کارهای کوچک را از طریق ایجاد صندوق مسوولیت مشترک پیش برده است. این صندوق با هدف کمک مالی به کسب و کارهای کوچک با حدود 10 کارمند یا کمتر و گردش سالانه زیر یک میلیون یورو و سود مشمول مالیات زیر 60 هزار یورو ایجاد شده است.

از سوی دیگر دولت فرانسه مالکان را از فعال کردن قوانین مربوط به فسخ خودکار قرارداد اجاره یا در نظر گرفتن جریمه، سود دیرکرد پرداخت اجاره یا سایر مجازات‌های مالی یا حتی بندهای مربوط به ضمانت شخص سوم به علت عدم‌پرداخت اجاره مربوط به خدمات حرفه‌ای یا تجاری در دوره‌های زمانی خاص منع می‌شوند. و این طرح صرفا مربوط به مشاغل بسیار کوچک است که واجد شرایط استفاده از کمک‌های صندوق هستند.

از سویی طرح کلی دیگری برای پرداخت اجاره با توجه به قراردادهای مستاجران و موجران نیز برای آن دسته از کسانی که واجد شرایط صندوق نیستند نیز در نظر گرفته شده است؛ که طبق آن موجر از فعال کردن بند‌های فسخ قرار‌داد، پرداخت جریمه بندهای مربوط به پرداخت جریمه برای مدت زمان مشخصی، تا یک ماه پس از اتمام وضعیت اضطرار بهداشتی که در کشور اعلام می‌شود، منع شده است، اما این پرداخت‌های جریمه‌ای می‌توانند با اتمام مدت زمان یک‌ماهه پس از دوره تعطیلی‌های سراسری در صورتی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد به اجرا گذاشته شوند. این طرح به مستاجران اجاره می‌دهد تا اجاره‌های خود را بدون خطر زیان یا جریمه به تعویق بیندازند، اما موجران همچنان می‌توانند از ضمانت‌های شخص سوم برای پوشش هرگونه مبلغ پرداخت نشده استفاده کنند.

از سویی دولت فرانسه اقدام حمایتی دیگری برای مستاجرانی که به دلیل بحران کرونا با مشکل مواجه شده‌اند ارائه کرده است؛ در این طرح اعتبار مالیاتی به مالکان داده می‌شود تا به طور کامل یا بخشی از دریافت اجاره‌بها طی دوره‌های تعطیلی سراسری چشم‌پوشی کنند. این اقدام برای حمایت از انواع موجرها اعم از اشخاص و شرکت‌ها مشروط به اینکه از کل یا بخشی از اجاره صرف‌نظر کنند؛ این اعتبار مالیاتی معادل 50 درصد اجاره معاف شده است و برای موجران شرکت‌ها که بیش از 250 نفر نیروی کاری دارند پایه اعتبار مالیاتی معادل دو سوم اجاره است. اما کل مبلغ معافیت از اجاره که موجب اعتبار مالیاتی برای موجر می‌شود نمی‌تواند از 800 هزار یورو برای هر مستاجر فراتر رود.

به علاوه اعتبار مالیاتی برای مالیات بر درآمد شخصی یا شرکتی فرانسه برای سال 2021 نیز قابل پرداخت خواهد بود و هرگونه اضافه پرداخت قابل استرداد است. این اقدام حمایتی با اقدام حمایتی که توسط صندوق همبستگی انجام می‌شود جمع می‌شود و مشاغل که تحت‌تاثیر کرونا قرار گرفته است را قادر می‌سازد تا 10 هزار یورو غرامت دریافت کنند.

پرداخت اجاره مستاجران آمریکایی توسط دولت فدرال

کنگره آمریکا 50 میلیارد دلار برای کمک اجاره اختصاص داده است تا جلوی بی‌سرپناه شدن مستاجرانی را که در طول همه‌گیری کرونا شغل خود را از دست داده‌اند و نتوانسته‌اند اجاره خود را پرداخت کنند، بگیرد. حمایت دولت فدرال آمریکا همچنین به دنبال کمک به صاحب‌خانه‌هایی است که باید وام مسکن خود را پرداخت کنند و درگیر مستاجرانی هستند که نمی‌توانند اجاره خود را پرداخت کنند و اجاره عقب افتاده دارند.

دولت آمریکا اعلام کرده است که این بودجه باید برای کمک به مستاجران کم‌درآمد برای بازپرداخت بخشی یا کل اجاره‌شان تا مدت 12 ماه پرداخت شود. ایالت‌ها و شهرهای مختلف آمریکا در مورد چگونگی اختصاص پول اختیار دارند، از جمله تصمیم‌گیری در مورد اینکه آیا مستاجر می‌تواند تمام یا بخشی از بدهی خود را تامین کند یا خیر. در برخی از این برنامه‌ها در شرایطی که موجران از پذیرفتن این برنامه حمایتی و شرکت در آن امتناع کنند مبلغ کمک اجاره مستقیما به مستاجران پرداخت می‌شود.

گفتنی است واجدین شرایط این طرح خانوارهایی هستند که حداقل یکی از افراد آن بیکار شده‌اند یا درآمد آنها کاهش یافته است، متحمل هزینه‌های قابل‌توجهی شده است یا به واسطه همه‌گیری کرونا شرایط مالی سختی متحمل شده است. به علاوه افرادی که در معرض خطر بی‌خانمانی یا بی‌ثباتی مسکن هستند و درآمد خانوار کمتر از 80 درصد درآمد منطقه باشد. در این برنامه تاکید شده است که خانوارهای واجد شرایط که شامل فردی باشند که از 90 روز قبل از درخواست کمک بیکار شده است و خانوارهایی که درآمد آنها کمتر از 50 درصد درآمد متوسط منطقه است در اولویت کمک‌های اجاره‌ای قرار دارند. درآمد خانوار نیز به صورت درآمد کل خانوار در سال 2020 یا درآمد ماهانه خانوار در ماهی که درخواست ارائه می‌شود تعیین می‌شود و برای درآمد خانوار به روش ماهانه صلاحیت درآمد هر سه ماه یکبار مجددا تعیین شود.

خانوارهای واجد شرایط دریافت کمک اجاره می‌توانند تا 12 ماه کمک دریافت کنند‌ و در صورتی که مشخص شود برای اطمینان از ثبات وضعیت مسکن به زمان بیشتری برای حمایت مالی نیاز است این مدت می‌تواند تا سه ماه دیگر تمدید شود. پرداخت بدهی‌های مربوط به مسکن که می‌تواند منجر به بی‌خانمان شدن یک خانوار واجد شرایط شود در اولویت قرار دارد.