12 سیاست تجربه شده مسکن در جهان

اعتمادآنلاین| مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی در خصوص بررسی سیاست‌های تأمین مسکن شهری با بیان اینکه روند سیاست‌گذاری تأمین مسکن شهری طی 5 دهه گذشته، حاکی از نبود هماهنگی بین اجزای اصلی بخش مسکن شامل منابع مالی، زمین و مصالح ساختمانی است، گزارش کرده است: ناسازگاری تولید و تأمین مسکن با نظام شهرسازی، تأمین تأسیسات زیربنایی، خدمات روبنایی، سامانه‌های حمل و نقل و… نیز در این فرآیند مشهود بوده و سبب شده تا سیاست‌گذاری مسکن شهری در یک نگرش غیر سیستمی به پیش رود. در این گزارش، بازار مسکن تحت تاثیر عواملی چون «تغییرات ارزش زمین و تأثیر آن در افزایش قیمت مسکن، طولانی بودن، پیچیدگی، نابسامانی، عدم شفافیت و رواج فساد اداری در ارایه برخی از خدمات کلیدی مانند صدور پروانه ساختمان، گواهی پایان کار، انشعابات تأسیسات زیربنایی، اسناد مالکیت و همچنین نرخ‌های دستوری حق الزحمه نیروی انسانی، بیمه تأمین اجتماعی و سایر ضوابط و مقررات ابلاغی» تصویر شده است.

نگاه آمایشی نداریم

مرکز پژوهش‌های مجلس، تمرکز عمده اقدامات و سیاست‌های کلان ملی بخش مسکن را بر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ می‌داند و معتقد است: متأسفانه در حوزه مسکن نگاه آمایشی و حمایتی به شهرهای میانی و کوچک، مناطق محروم و مهاجرفرست و همچنین اقشار کم درآمد مد نظر قرار ندارد.

پژوهشگران بازوی پژوهشی مجلس، بازار مسکن را از جمله بازارهایی می‌دانند که تنها به تولید متکی نبوده و بخشی از آن به نحوه عرضه واحدهای مسکونی موجود مربوط است؛ از این رو، استقرار نظام مالیاتی مسکن از جمله مالیات بر عایدی سرمایه املاک، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر اراضی بایر مسکونی، مالیات بر خانه‌های گران قیمت و…، از جمله راهکارهای موثر در این زمینه است که به منظور کنترل سوداگری و تعادل بخشی بازار مسکن مطرح می‌شوند.

مرور سیاست‌های تجربه شده

ناکارآمدی تامین مسکن و عدم مطلوبیت کیفی آن صرفنظر از مسائل مربوط به اقتصاد کلان، بیشتر ناشی از فقدان سیاست‌گذاری مشخص در این حوزه است. از این رو، سیاست‌های مختلفی برای حل آن اجرا می‌شود. مرور تجربیات کشورهای مختلف دنیا فرصت خوبی پیش روی برنامه‌ریزان وسیاست‌گذاران مسکن قرار می‌دهد. دولت‌ها با سیاست‌گذاری در حوزه‌های مختلفی پولی، مالی و قانونگذاری در راستای بستر‌سازی برای فعالیت بخش خصوصی و برای کارآمدی بازار مسکن فعالیت می‌کنند. برخی از این سیاست‌ها به قرار زیر هستند. «سیاست تولید صنعتی مسکن» که فرایندی است مقرون به صرفه، با حجمی انبوه که طی آن قطعات سازه و نمای مسکن برای ارایه مقاومت بیشتر در برابر نیروهای جانبی، در کارخانه‌هایی که برای همین منظور برپا شده، تولید می‌شوند.

در این روش علی رغم اینکه سرمایه‌گذاری اولیه بیشتر است، اما تولید مسکن با سرعت چند برابر و کیفیت مناسب محقق می‌گردد. در برخی از کشورها بین 40 تا 70 درصد تولید مسکن به شیوه صنعتی است، اما این میزان در ایران کمتر از 2 درصد است. «سیاست کنترل بازار زمین» که با توجه به اینکه زمینه سوداگری در بازار زمین به نسبت دیگر بازارها بسیار مستعدتر است، دولت‌ها با وضع قوانین متعدد، اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین، اعمال کنترل بر روند صدور پروانه ساخت و ساز، تامین و ذخیره زمین مناسب برای مسکن‌سازی و نیاز آتی شهر و .... سعی در کنترل این بازار می‌کنند. «سیاست یارانه‌ها و کمک‌های مالی» که دولت به اشکال مختلف و در دو قالب کمک مستقیم و غیر مستقیم به مسکن‌سازی می‌تواند این سیاست را اعمال کند.

در شکل اول می‌توان از یارانه سرمایه‌ای، یارانه مالیات یا یارانه هزینه‌ها نام برد. کمک غیرمستقیم می‌تواند به فرم‌های تخفیف مالیات بر سود حاصل از ساخت و نیز تخفیف‌های مالیاتی بر خرید زمین و مستغلات به کار گرفته شود. در این سیاست، کمک هزینه تأمین مسکن امن و سالم برای گروه‌های کم درآمد، از طریق اعطای وام کم بهره و با کمک مالی و مشارکت دولت و راه‌اندازی اشکال مختلف صندوق‌های مالی تامین می‌شود. «سیاست کنترل اجاره مسکن» که وضع قوانین کنترل اجاره‌بها، هدایت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجاره‌ای ویژه گروه‌های کم درآمد، مناسب‌سازی نرخ‌های اجاره برای اجاره نشین‌ها، پایین آوردن فشار هزینه‌ای اجاره‌بها با کمک ابزارهایی همچون کوپن اجاره یا یارانه اجاره و نهایتاً تشویق به سرمایه‌گذاری در احداث مسکن اجاره‌ای با استفاده از تسهیلاتی همچون زمین، وام، اعتبار مالیاتی و استفاده درست از ابزار تراکم توسط شهرداری «سیاست تولید برای اجاره»، در این سیاست سازندگان بخش خصوصی و دولتی تشویق و ملزم می‌شوند که بخشی از تولید مسکن خود را به مسکن اجاره اختصاص دهند.

گاهی در این سیاست، واحد مسکونی اجاره‌ای توسط بخش خصوصی، بر روی زمین‌های دولتی که با شرایط تخفیف، تقسیط یا اجاره واگذار می‌شود، با بهره‌گیری از وام‌های کم بهره احداث می‌شود. «سیاست خصوصی‌سازی عرضه مسکن»، طی این سیاست سازندگان خصوصی تعریف و تعیین می‌شوند وبرای آنها تکالیف و تسهیلات معین و قوانین مرتبط نیز تدوین و تصویب می‌شود. «سیاست محافظه‌کارانه»، این سیاست همان تأمین بخشی از نیازهای مسکن از طریق نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در ایران است که با استفاده از حمایت‌های قانونی متعدد نظیر اعطای وام کم بهره، تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمان، اعطای تراکم تشویقی و غیره و در قالب برنامه‌های 5 ساله توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور در حال انجام دادن است. «سیاست زمین- خدمات»، در این سیاست دولت زمین آماده را در اختیار قشر کم درآمد و آسیب پذیر جامعه قرار می‌دهد. در این طرح که زمین‌ها دارای نقشه‌های کاربری بودند، امکان ساخت خودیار و تدریجی به موازات بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم است و هم سرمایه‌گذاری سرانه دولت کاهش می‌یابد و هم اینکه تعداد بیشتری مشمول برنامه‌های حمایتی می‌شوند. «سیاست خانه‌سازی اجتماعی»، «ساخت مجتمع‌های مسکونی با واحدهای ارزان قیمت»، «سیاست ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن»، «سیاست ساخت واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک» نیز از جمله سیاست‌های تجربه شده در جهان به شمار می‌روند.

بازار از تقاضای مصرفی خالی شد

در این حال، بررسی تحولات میدانی بازار مسکن در اردیبهشت ماه جاری حاکی از خروج تقاضای مصرفی از این بازار است. در همین رابطه، غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصاد مسکن با پیش بینی ثبات بازار مسکن‌، گفت: در شرایط فعلی بازار مسکن میزان حضور تقاضای مصرفی در سطح حداقلی قرار دارد. به گزارش تسنیم، سلامی با بیان اینکه در زمان حاضر عوامل بیرونی بیش از شرایط درونی بر روند بازار مسکن تاثیرگذار هستند، اظهار کرد: بررسی مجموع عوامل بیرونی و درونی اثرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و تعیین تکلیف نشست‌های وین به عنوان عوامل غیراقتصادی موثر بر بازارها، نقش تعیین‌کننده‌ای بر روند بازار مسکن دارد. وی ادامه داد: در صورتی که نتیجه مذاکرات مثبت باشد مسلما با کاهش انتظارات تورمی و کاهش نوسانات بازار ارز، در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن ثبات بیشتری برقرار خواهد شد.

وی افزود: این در حالی است که بازارهای مختلف دارایی طی چندسال اخیر به دلیل کسری بودجه و افزایش نقدینگی، با نوساناتی همراه بوده‌اند. به ویژه آنکه طی ماه‌های اخیر باتوجه به نامشخص بودن وضعیت بخش زیادی از بازارها همچون بورس یا ارز و بازار پول، بخش زیادی از فعالان این بازارها، به سمت بازار مسکن سوق پیدا کرده‌اند. کارشناس اقتصاد اضافه کرد: از آنجا که بازار مسکن نسبت به سایر بازارها در یک دوره بلندمدت با نوسانات و هیجانات کمتری مواجه است، بنابراین بخشی از سرمایه‌گذاران سنتی که ریسک‌پذیری کمتری دارند، این بازار را انتخاب مناسبی برای سرمایه خود می‌دانند. سلامی ‌با اشاره به اینکه در شرایط فعلی بازار مسکن میزان حضور تقاضای مصرفی در سطح حداقلی قرار دارد، گفت بازار مسکن به سازوکارهای تامین مالی همچون پیش فروش مسکن نیاز دارد تا هم سازنده‌ها بتوانند هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تامین کنند و از این محل عرضه مسکن افزایش یابد و هم خریداران بتوانند اقدام به پیش خرید مسکن کنند.

وی طراحی یک پکیج مالیاتی شامل انواع مالیات‌های مکمل در بخش مسکن از جمله مالیات سالانه از املاک، مالیات خانه‌های خالی، مالیات ارزش افزوده و مالیات بر معاملات مکرر را از دیگر اقدامات لازم به منظور ایجاد انگیزه در مالکان برای عرضه واحدهای بلااستفاده به بازار مصرف عنوان کرد. وی تاکید کرد: حمایت از انبوه‌سازان برای ساخت انبوه مسکن موردنیاز خانوارها (واحدهای مسکونی کوچک متراژ) و ارایه تسهیلات موثر و هدفمند به سازندگان صاحب صلاحیت از دیگر اقدامات ضروری است که از ابتدای سال جاری نیز به‌طور ویژه در سیاست‌های اعتباری بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی فعال در بازار مسکن گنجانده شده است.