خرابکاری در بازار مسکن نیوزیلند/ قیمت املاک جزیره 5 میلیون نفری چگونه پرش کرد؟

اعتمادآنلاین| تشخیص اشتباه درباره علت «رشد شدید قیمت مسکن» در نیوزیلند، التهاب بازار ملک در این کشور جزیره‌ای را تشدید کرد. سال گذشته سرعت افزایش قیمت خانه در این کشور 5 میلیون نفری تقریبا 5/ 1برابر شد. معاملات خرید رشد کرده، اما خانه‌اولی‌ها سهم چندانی نداشته‌اند. نقص فنی مالیات ملکی، مانور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار را موجب شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، فرمان دولت نیوزیلند به بانک مرکزی برای تمرکز سیاست‌های پولی بر کنترل قیمت مسکن، تعجب صاحب نظران اقتصادی این کشور و واکنش روسای بانک‌های مرکزی برخی کشورها را در پی داشته است. بازار مسکن کشور جزیره‌ای نیوزیلند سال گذشته با ابرتورم کم سابقه روبه‌رو شد به‌طوری‌که نرخ رشد قیمت مسکن از زیر 2 درصد در 2018 به نزدیک 20 درصد در 2020 رسید.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، رشد تقاضای غیرمصرفی- خریدارانی غیراز خانه‌اولی‌ها- در این جزیره 5 میلیون نفری باعث افزایش دمای قیمت املاک مسکونی شده است. این رشد خریدهای ملکی اگرچه ناشی از تسهیلات کم‌بهره بوده و در مقابل، کمبود عرضه خانه در این جزیره به بی‌تعادلی در بازار و رشد قیمت کمک کرده است اما آسیب‌شناسی دقیق از آنچه بانی ابرتورم ملکی در نیوزیلند شده، متهم اصلی را «نقص فنی تنظیم‌کننده دمای بازار مسکن» معرفی می‌کند.

مالیات سالانه ملکی و همچنین مالیات بر عایدی سرمایه، «ترموستات بازار مسکن» در کشورهای مختلف محسوب می‌شود. کارآیی درست این مالیات‌ها توانسته جریان خریدهای سرمایه‌ای و غیرمصرفی را تنظیم کند و مانع التهاب قیمت و بالارفتن شدید دمای بازار معاملات شود.

در بازار مسکن نیوزیلند اما، نرخ مالیات سالانه، در حد «صفر» است -معادل 1/ 0 درصد- و از طرفی، مالیات بر عایدی سرمایه نیز دریافت نمی‌شود. نتیجه این نقص فنی ترموستات بازار مسکن آن شده که سهم خریدهای غیرمصرفی به نزدیک یک چهارم در شهرهای پرجمعیت و جذاب این کشور برسد.

در این میان، دولت نیوزیلند بدون آنکه، اشکال واقعی را شناسایی کند با غفلت از آن، بانک مرکزی را مجبور کرده از طریق تغییر جریان پرداخت تسهیلات مسکن، جلوی رشد قیمت مسکن را بگیرد؛‌ سیاستی که بدون اجرای پیش شرط اصلی مهار تورم ملک- کنترل تقاضای غیرمصرفی با ابزار مالیات- اثرگذار نخواهد بود.

کووید- 19 بسیاری از معادلات تجاری را به هم زد و بازارهای جهانی را آشفته کرد؛ بازار املاک و مستغلات نیز از ترکش‌های این ویروس مستثنی نبود و افت وخیز بسیاری در این ایام داشت. در یک گوشه‌ از جهان، بر بحران بی‌خانمان‌ها افزوده و در جای دیگری افزایش قیمت ملک سر به فلک کشیده شد و خانه‌ای برای خرید یافت نمی‌شد. در این میان نیوزیلند، نخست با افزایش قیمت ملک و دوم با سیاست‌های پولی و مالی اتخاذی برای مهار سرکشی‌‌های بازار مسکن، به صدر اخبار بازار مسکن آمد.

افزایش قیمت ملک در نیوزیلند، همراه با نرخ بهره بسیار پایین و عرضه محدود مسکن، سبب تلاطمی شدید در بازار این کشور شده و به نظر نمی‌رسد که آرامش به زودی به این بازار برگردد.

بنا بر گزارش موسسه املاک و مستغلات نیوزیلند، قیمت ملک در سال 2020 به طور متوسط افزایشی 3/ 19درصدی و در سال 2019 رشدی 3/ 12درصدی داشته است. این در حالی است که در سال 2018، مسکن در این کشور تنها افزایشی 8/ 1درصدی را تجربه کرده بود. این کشور پیش از این نیز با بحران مشابه در بازار مسکن دست و پنجه نرم کرده بود. در فاصله زمانی سال‌های 2001 تا 2007، شهروندان نیوزیلند شاهد افزایش 114درصدی قیمت ملک بودند. پس از مکثی کوتاه در افزایش قیمت مسکن، از سال 2012 این بازار بار دیگر در سیر صعودی خود شتاب گرفت؛ این در حالی است که این کشور جمعیت بسیار اندکی در برابر زمینی وسیع دارد.

با وجود آغاز همه‌گیری و شیوع کووید- 19 در سال 2020، نرخ بهره پایین همچنان برقرار بود. این امر باعث شد که میزان فروش ملک در این سال افزایشی 6/ 36درصدی داشته باشد؛ در نقاطی چون اوکلند این افزایش تا 60 درصد نیز رسیده بود. از سوی دیگر عرضه محدود خانه، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کرد تا آنجا که در دسامبر 2020 تعداد املاک در دسترس برای فروش تا 1/ 29درصد کاهش داشت و رکوردی تاریخی برای این کشور محسوب می‌شد. در نتیجه متوسط روزهایی که یک خانه برای فروش در انتظار است، به 27 روز کاهش یافت که کمترین میزان از سال 2003 به حساب می‌آید. همه این عوامل دست به دست هم داد تا بازار مسکن جهشی بزرگ را تجربه کند.

این کشور جزیره‌ای که شمار جمعیت آن به 5میلیون نفر نیز نمی‌رسد با مشکل استطاعت مسکن روبه‌روست. بالغ بر یک درصد از شهروندان نیوزیلند در خیابان‌ها و اقامتگاه‌های موقت ساکن هستند؛ این بالاترین میزان بی‌خانمانی در کشورهای توسعه یافته است.

از سوی دیگر سیلی از خارجی‌ها و در صدر آنان چینی‌ها راهی این کشور شدند که خود سبب نگرانی بیشتر سیاست‌گذاران نیوزیلندی شده است. در نتیجه پارلمان این کشور در اکتبر 2018 قانونی را تصویب کرد که بنا بر آن، خارجی‌های غیر مقیم از خرید خانه منع شدند. گرچه به طور کلی، خریداران خارجی تنها 3درصد از کل فروش املاک نیوزیلند را تشکیل می‌دادند اما در مناطق چشم نوازی چون اوکلند -شهر پرجمعیت- این نرخ به 22درصد می‌رسید. اخیرا صندوق بین‌المللی پول از نیوزیلند خواسته تا این ممنوعیت را برطرف کند چرا که بسیار بعید است این قانون، شرایط بازار مسکن این کشور را بهبود بخشد. فارغ از خارجی‌ها که برای سرمایه‌گذاری روانه نیوزیلند می‌شوند، سیر مهاجرانی که این جزیره را محل سکونت دائمی خود انتخاب کردند بر آشفته بازار مسکن افزوده و یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت ملک در سال 2012 بوده است.

سیاست‌های پولی در خدمت دولت

نیوزیلند، کشوری با اقتصادی کوچک است اما بانک مرکزی این کشور روندی را در پیش گرفته که پیش از این چندان در بانکداری مرسوم نبوده و برخی در پی الگوبرداری از آن برای مهار بازار مسکن هستند؛ هرچند نقدهای جدی بر این سیاست‌ها وارد است.

در سال 2020 ارزش کل وام‌های رهنی مسکن افزایشی 1/ 8درصدی داشت و به ارزش 67/ 66میلیارد دلار رسید. وام‌های اعطا شده به خانه‌اولی‌ها که به طور متوسط 80درصد از وام‌های اعطایی را شامل می‌شود، در این سال رشدی 9/ 3درصدی نسبت به سال پیش از آن یافت.

بانک مرکزی نیوزیلند از سوی دولت مامور شده تا تورم سالانه را در میان‌مدت بین 1تا3درصد حفظ کند و در بلندمدت تورم را در 2درصد نگه دارد. همچنین دولت از این بانک خواسته تا حداکثر حمایت را از اشتغال پایدار انجام دهد. در راستای این سیاست‌های پولی و مالی، در فوریه 2021 دولت به بانک مرکزی دستور داد تا قیمت مسکن را در تصمیم‌گیری‌های پولی و مالی مورد توجه ویژه قرار دهد. امری که توجه بسیاری از روسای بانک مرکزی در جهان را به خود جلب کرد.

مانند بانک فدرال رزور ایالات‌متحده، بانک رزرو نیوزیلند (RBNZ) نیز همواره متهم به حفظ نرخ‌ها و پیگیری اشتغال کامل است. در 25فوریه 2021 وزیر دارایی نیوزیلند- گرانت رابرتسون- اعلام کرد که شبکه بانکی موظف به پیگیری اهداف دولت برای حمایت بیشتر از قیمت پایدار خانه‌هاست از جمله این حمایت‌ها پایین نگه داشتن تقاضای سرمایه‌گذاران برای سهام خانه‌های موجود در جهت بهبود قیمت برای خانه‌اولی‌هاست. با این اعلامیه، دامنه اختیارات بانک مرکزی در قیمت مسکن بیشتر شد.

دولت نیوزیلند برای تسکین بازار مسکن تحت فشار است؛ قیمت مسکن از فوریه سال 2020 تا فوریه 2021 افزایشی 8/ 22درصدی را تجربه کرده است. جاسیندا آردرن، نخست‌وزیر نیوزیلند برنامه‌ای برای ساخت 8هزار خانه را به عنوان بخشی از بودجه سال 2020 در نظر گرفت.

پس از پیروزی چشمگیر حزب کارگر در اکتبر 2020، آردرن تعهد خود برای افزایش عرضه مسکن را تجدید کرد. گرچه منتقدان دولت بر این باور بودند که این اقدامات کافی نیست اما حزب حاکم کارگر در 22مارس خبر از ابتکارات سیاستی جدیدی داد که خانه‌اولی‌ها را هدف قرار می‌داد. در این راستا نخست‌وزیر نیوزیلند، آستانه درآمد برای دریافت وام مسکن برای خانه‌اولی‌ها را افزایش داد و سیاست‌هایی را با هدف تعدیل تقاضا برای دارایی‌های سرمایه‌گذاری در پیش گرفت. این تصمیم‌ها که با همکاری دولت و بانک مرکزی نیوزیلند انجام شد، در پی آن است تا خرید خانه برای خانه‌اولی‌ها تسهیل شود.

رئیس بانک رزرو نیوزیلند،آدریان اور در دسامبر 2020 گفت که ورود موضوع قیمت مسکن به سیاست‌های پولی در سطح بین‌المللی امری منحصر به فرد است که می‌تواند از اثرگذاری سیاست پولی بکاهد و بر کارآیی بازارهای مالی تاثیر بگذارد. او به شکل ناموفق تلاش کرد تا دولت را از این تصمیم منصرف کند. در 4مارس 2021 رئیس بانک مرکزی تاکید کرد که این بانک‌ در تلاش است تا به جای افزایش نرخ ها، از سیاست‌های کلان، اهداف تعیین شده برای بازار مسکن را پیگیری کند. با این وجود این بانک همچنان بر تعهد خود برای تورم پایین و ثابت و همچنین اشتغال پایدار وفادار است. بانک مرکزی نیوزیلند همچنین اعلام کرد که تنظیمات سیاست ثبات مالی را از طریق ابزارهای احتیاطی خود دنبال خواهد کرد که هدف از آن، تعدیل تقاضای مسکن برای اطمینان از پایداری قیمت ملک است.

این بانک در گزارش ثبات مالی خود در نوامبر 2020 به نگرانی خود از رشدی که در بازار مسکن در حال وقوع بود، اشاره کرده بود. با شروع ماه مارس 2021، این بانک بر آن شد تا محدودیت‌های اعطای وام دوباره اعمال شود تا از وام گیرندگان و ثبات مالی در برابر خطر احتمالی اصلاح قیمت در میان‌مدت حراست شود. با این وجود برخی بر این باورند که استفاده از عباراتی چون «سیاست‌های دولت» و «اهداف دولت» ضربه به استقلال بانک مرکزی در این کشور است.

در تبیین سیاست‌های پولی، بانک‌های مرکزی غالبا روی قیمت کالاها و خدمات متمرکز هستند اما در شرایط ویژه‌ای از آنان درخواست می‌شود که روی قیمت‌های دارایی مانند خانه و بورس نیز تمرکز کنند. این امر پدیده جدیدی نیست و از سال 2000 بحثی جهانی روی آن در گرفته است.