مظنه آپارتمان نوساز در تهران چند؟

اعتمادآنلاین| بهار امسال برای 11 هزار و 55 واحد مسکونی جدید در شهر تهران پروانه صادر شده که از کاهش 17.2 درصد و 13.8 درصد به ترتیب نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل حکایت دارد. متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی 7 واحد بوده است. بالغ بر 94 درصد پروانه‌ها نیز برای احداث ساختمانهای 5 طبقه و بیشتر دریافت شده است.

به گزارش ایسنا، عوامل متعددی بر روند نزولی ساخت و ساز در شهر تهران اثرگذار بوده که مهمترین آن به رشد شدید قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و کمبود زمین مربوط می‌شود. به دنبال خروج تقاضای مصرفی، خرید و فروشهای سرمایه‌گذاری نیز به تدریج دچار افت شده است؛ به طوری که هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران به یک سوم ظرفیت معمول خود رسیده و در مهرماه 1400 فقط 5471 معامله مسکن در شهر تهران انجام شد.

با توجه به جهش قیمتها که با افت پمپاژ واحدهای مسکونی جدید همراه شده، هم‌اکنون اغلب واحدهای موجود در بازار سکن پایتخت را خانه‌های بالای 5 سال تشکیل می‌دهند؛ به طوری که در حال حاضر 67 درصد معاملات مربوط به آپارتمانهای بالای 5 سال ساخت است. در مهرماه 1400 واحدهای کمتر از 5 سال 33 درصد از کل معاملات را در بر گرفتند، واحدهای 6 تا 10 سال 21.8 درصد و واحدهای 16 تا 20 سال 18.4 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند که رتبه‌های اول تا سوم را از این نظر داشتند. خانه‌های با عمر بنای 11 تا 15 سال با 13.8 درصد و بیش از 20 سال با سهم 13.1 درصد جایگاههای بعدی را در معاملات مهرماه 1400 به خود اختصاص دادند. سهم واحدهای کمتر از 5 سال از 58 درصد در سال 1393 به 33 درصد در سال 1400 رسیده است.

میانگین قیمت زمین در شهر تهران 45 میلیون تومان در هر متر مربع است. این آمار در زمستان 1399 ارایه شده و شواهد نشان می‌دهد در سال 1400 تورم سنگینی را در بخش زمین نداشته‌ایم. در حال حاضر سازنده‌ها به دلیل نبود تصویری روشن از بازدهی سرمایه در بخش مسکن، سردرگم هستند. در سوی دیگر کمبود زمین در پایتخت به ایجاد فاصله قیمتی بین مسکن و زمین منجر شده است. هم اکنون متوسط قیمت مسکن در تهران 31.6 میلیون تومان و میانگین قیمت زمین 45 میلیون تومان است.

در حال حاضر نرخ پیشنهادی هر متر مربع مسکن شهر تهران بر اساس اطلاعات یک سامانه ملکی 50.3 میلیون تومان است که با وزن‌دهی بر اساس توزیع آماری معاملات مسکن در مناطق مختلف به 32.3 میلیون تومان می‌رسد. این تفاوت در واقع فاصله قیمتی بین آنچه مالکان در نظر دارند با نرخ قطعی میانگین معاملات است. بیشترین کاهش نرخهای پیشنهادی بر اساس قیمت هر متر مربع در مناطق 20، 19 و 5 به ترتیب با 3 درصد، 2.2 درصد و 1.8 درصد کاهش و بالاترین افزایش قیمت به مناطق 2، 17 و 1 به ترتیب با 5.1 درصد، 4.6 درصد و 4.1 درصد رشد در یک ماه گذشته مربوط می‌شود.

از بین مناطق 22 گانه شهر تهران در 30 روز اخیر قیمتهای پیشنهادی در مناطق 1، 2، 6، 7، 8، 12، 13، 15، 16، 17 و 22 افزایش و در سایر مناطق کاهش داشته است. به طور میانگین نیز در شهر تهران نرخهای پیشنهادی بدون وزن‌دهی 1.3 درصد و با وزن‌دهی 1.1 درصد کاهش پیدا کرد.

الان زمان خوبی برای خرید مسکن است؟

سید محمد مرتضوی ـ کارشناس بازار مسکن ـ درباره پیش‌بینی این بازار تا پایان سال جاری به ایسنا گفت: ما با موضوع تحریم‌های خارجی مواجهیم که همه سطوح اقتصادی را درگیر خود کرده است. خیلی از فعالین اقتصادی نگاهشان به شکسته شدن یا نشدن تحریمها است که تاثیرات جدی بر قیمت ارز و بازارهای همسو با آن خواهد داشت. از طرف دیگر متناسب با تورم نیمه دوم سال، در ماههای بهمن و اسفند انتظار افزایش معاملات و رشد محدود قیمت را داریم که در حد تورم شش ماهه دوم خواهد بود.

وی تاکید کرد: امسال به دلیل رکود معاملات مسکن، متناسب با تورم بیش از 40 درصد عمومی شاهد رشد قیمت مسکن نبودیم اما در اولین مراجعات به بازار مسکن قیمتها افزایش پیدا می‌کند که معمولا در ماههای پایانی سال اتفاق می‌افتد، بنابراین شرایط فعلی مناسبترین زمان برای خرید خانه است. فروشنده‌ها نیز تمایل زیادی به فروش دارند.

بنابراین گزارش، رشد قیمت مسکن طی هشت ماه گذشته در مقایسه با تورم 45 درصدی به صفر نزدیک بوده است. پایان سال 1399 قیمت هر متر خانه در تهران به طور متوسط 30 میلیون و 274 هزار تومان بوده که در مهرماه 1400 به 31 میلیون و 631 هزار تومان رسیده که رشد 4.5 درصدی را نشان می‌دهد. کاهش 0.2 درصدی قیمت در مهرماه نیز نشان داد که بازار کشش رشد سنگین قیمتها را ندارد.

به نظر می‌رسد برنامه دولت برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی منجر به آرامش در بازار مسکن شده است. در شرایط فعلی عواملی مثل ثبات نرخ ارز، کاهش توان متقاضیان مسکن، نبود ظرفیت رشد قیمت ناشی از پرش قیمتی سالهای 96 تا 99، انتظار برای انجام مذاکرات هسته‌یی و آغاز فرآیند ثبت نام برای واحدهای نهضت ملی مسکن از عوامل کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن محسوب می‌شود.