افزایش پیچیدگی در بازار مسکن / پرداخت وام های مسکن بی اثر بود؟

اعتمادآنلاین| چند روز پس از انتشار گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن پایتخت، مرکز آمار نیز به بررسی شاخص قیمت املاک مسکونی در تهران پرداخت. آن چیزی که در هر دو گزارش خودنمایی می‌کند، بدتر شدن وضعیت برای خانه‌دار شدن افراد و البته بی‌اثر بودن پرداخت وام مسکن است. با مبلغ وام مسکن برای زوجین، افراد می‌توانستند خانه‌ای 60 متری در یکی از محله‌های ارزان تهران خریداری کنند. در حالی که مبلغ این وام برای سال گذشته و حتی سال جاری تنها می‌تواند برای رهن خانه‌ای در محله‌های ارزان‌قیمت کارایی داشته باشد.

به گزارش روزنامه اعتماد، از سوی دیگر در آبان سال جاری و با وجود کاهش تورم سالانه و رسیدن از 46.4 در شهریور به 44.4 درصد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 32 میلیون تومان رسیده است. بالاترین رقمی که تاکنون بازار به خود دیده است. در گزارش مرکز آمار تورم نقطه‌ای در آبان حدود 52 درصد و تورم ماهانه نیز منفی نیم درصد اعلام شده است. در ماه گذشته معاملات رونق داشته و با افزایش 33.5 درصدی نسبت به مهر به 7304 فقره رسیده است. اما همچنان با روزهایی که تعداد معاملات ماهانه در بازار مسکن (تا پیش از بازگشت تحریم‌ها) بود، فاصله شدیدی دارد. به‌طور مثال در بهمن سال 96، تعداد معاملات 17 هزار و 119 فقره بود. داده‌های مراکز رسمی نشان می‌دهد که قیمت مسکن از فروردین 97 تا آبان سال جاری جز در برخی ماه‌ها که کاهش جزیی داشته در بقیه موارد همواره افزایشی بوده است.

از سال 96 تاکنون چه بر سر بازار مسکن آمده؟

بر اساس گزارش‌های رسمی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان سال جاری به 32 میلیون تومان رسیده که نسبت به فروردین 96 افزایش 632 درصدی داشته؛ در فروردین 96 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 4 میلیون و 370 هزار تومان بود. این در حالی است که در آبان 1400 متوسط قیمت خانه در ارزان‌ترین منطقه تهران، 14 میلیون و 500 هزار تومان بود.

از سوی دیگر در آخرین ماه از سال 96، تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در پایتخت از 17 هزار و 119 واحد در بهمن 96 به 11 هزار و 393 واحد رسیده بود. این در حالی است که معاملات آبان ماه 65 درصد از کل آن چیزی است که در اسفند 96 به ثبت رسید. مقایسه اعداد و ارقام نشان می‌دهد که در فاصله 55 ماه بازار مسکن تلاطم قیمتی شدیدی را تجربه کرد که در نهایت به بخش تقاضا نیز سرایت کرده است. حتی با وجود کاهش تورم نقطه‌ای در آبان ماه، جبران تاثیراتی که بر بازار گذاشته، بسیار سخت خواهد بود. با استناد به گزارش مرکز آمار از فروردین سال 97 تا آبان سال جاری سه قله تورمی نقطه‌ای برای بازار مسکن رخ داده؛ اردیبهشت 98 و مهر و آبان 99 که تورم نقطه‌ای بیش از 100 درصد اعلام شده بود. اگرچه که در هر کدام از این ماه‌ها اتفاقات خاصی افتاده است. به عنوان مثال اردیبهشت 98، معافیت خریداران نفت ایران به پایان رسید و بازار با جو روانی ناشی از بی‌اعتمادی به آینده مواجه بود. مهر 99 نیز علاوه بر بالا رفتن نرخ ارز تا کانال 32 هزار تومان، برخی پیش‌بینی‌ها در خصوص انتخابات امریکا نیز مطرح شده بود. اما تکانه‌های نرخ ارز 32 هزار تومان در مهرماه سال گذشته، تاثیر خودش بر بازار مسکن را در ماه بعدش گذاشت. البته که داده‌ها نشان می‌دهد کشور از آن قله تورمی مهر و آبان فاصله گرفته اما خطر همچنان بیخ گوش بازار مسکن است، چراکه تجربه ثبات کرده با هر اتفاقی در خارج از مرزهای کشور که به نوعی اقتصاد را هدف قرار بدهد، بازار مسکن نیز تغییراتی خواهد داشت.

کاهش تورم سالانه و ماهانه

در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار به تورم ماهانه و سالانه نیز اشاره شده که هر دو در آبان ماه کاهشی بوده؛ تورم ماهانه 4 واحد درصد و تورم سالانه نیز 7.5 واحد درصد کاهش داشته‌اند. تورم سالانه 51.8 درصد و تورم ماهانه نیز به منفی نیم درصد رسید. با وجود کاهش تورم اما متقاضیان مسکن در بازار نظر دیگری دارند و بر این باورند که این کاهش حس نمی‌شود و همچنان قیمت برخی محله‌های پایتخت بالاتر از آن چیزی است که باید باشد.

حرکت از تورم 6.2 به تورم 114 درصدی

با مقایسه اعداد و ارقام تورم مسکن از سال 96 تا ماه گذشته، به نظر می‌رسد بهترین زمان برای معامله مسکن، سال 96 بوده باشد؛ در این سال تورم نقطه‌ای در اسفند ماه به 24.4 درصد رسیده بود و تورم سالانه نیز عدد 12.6 درصد را نشان می‌داد. متوسط هر مترمربع واحد مسکونی نیز حدود 4 میلیون و 370 هزار تومان بود که حتی خانه‌های ارزان‌تر نیز برای افراد وجود داشت. وام خرید مسکن زوجین در تهران در آن سال 120 میلیون تومان بود که اگر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ارزان‌ترین محله پایتخت 2 میلیون تومان باشد، افراد با این پول می‌توانستند خانه‌ای 60 متری خریداری کنند. در سال 97 که اوضاع اقتصادی کشور با بازگشت تحریم‌ها تغییرات زیادی پیدا کرد، متوسط قیمت هر مترمربع خانه نیز افزایش یافت و در اسفند به 11 میلیون تومان رسید که نسبت به اسفندماه 96 رشد بیش از 90 درصدی را نشان می‌دهد. در این سال نیز وام مسکن به 80 میلیون تومان رسید و برای زوجین نیز 160 میلیون تومان شده بود. با این میزان وام زوج‌های جوان در تهران با فرض اینکه ارزان‌ترین خانه متری 5 میلیون تومان باشد، می‌توانند خانه‌ای 32 متری بخرند. تورم نقطه‌ای در پایان سال 97 به 96.1 و تورم سالانه نیز به 68.2 درصد رسیده بود. البته که در این سال در ماه‌های شهریور و اسفند تورم ماهانه 9.1 و 9.3 درصدی وجود داشت که بالاترین تورم ماهانه از فروردین 96 بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به 30 میلیون و 274 هزار تومان در اسفند 99 رسید که افزایش 93.7 درصدی نسبت به اسفند 98 را نشان می‌دهد. البته رکوردهای سال 99 به همین ختم نمی‌شود و در ماه‌های شهریور، مهر و آبان تورم نقطه‌ای بالاتر از 100 بود و بیشترین تورم نقطه‌ای تاریخ بازار مسکن در 114.7 درصد در آبان به ثبت رسید. تورم سالانه نیز 78.2 درصد گزارش شده بود. شتاب تورم در بازار مسکن باعث شد که کارکرد انواع وام‌های مسکن به خصوص برای زوج‌های جوان عملا از کار بیفتد. با وجود اینکه رقم این وام در سال 99 برای افراد مجرد 80 میلیون تومان و برای زوج‌ها نیز 200 میلیون تومان بود. با مقایسه این اعداد و ارقام و آنچه در بازار وجود دارد، می‌توان به این نکته پی برد که قدرت خرید به قدری کاهش یافته که حتی وام مسکن نیز نمی‌تواند گرهی از خانه‌دار شدن افراد باز کند و عمده این وام صرف رهن خانه‌ها می‌شود.