چرا تیغ مولدسازی اول سراغ مدرسه‌ها و اراضی کشاورزی رفته؟

اما به جای اینکه این گروه از نهادها و دستگاه‌‌‌ها پیش‌‌‌قدم عرضه املاک مازاد شوند، دو وزارتخانه خاص که بر اساس ماموریت ذاتی که بر عهده دارند، اتفاقا نباید به راحتی نسبت به فروش زمین اقدام کنند، اولین فهرست رسمی از دارایی‌‌‌های مازاد دولتی را ارائه کنند. یکی از این دو وزارتخانه ماموریت حراست از زمین‌‌‌های خاص را که بخشی از ذخایر طبیعی مهم کشور به شمار می‌‌‌آید بر عهده دارد و دیگری نیز تامین زمین برای مهم‌ترین نیاز کشور یعنی آموزش و فرهنگ را در دستور کار خود دارد؛ مقصود، وزارتخانه‌‌‌های جهاد کشاورزی و آموزش و پرورش است که انتظار می‌‌‌رفت در زمره آخرین دستگاه‌‌‌های دولتی عرضه‌کننده املاک مازاد قرار بگیرد. اما اکنون عرضه املاک مازاد دولتی با این دو وزارتخانه کلید خورده است.

پیش از اینکه به علت پشت پرده شروع کار واگذاری املاک دولتی با دو وزارتخانه مذکور پرداخته شود، باید تبعات این اقدام دولت مورد توجه قرار گیرد. وزارتخانه‌‌‌ای که حفاظت از زمین‌‌‌های کشاورزی را بر عهده دارد، پیش‌‌‌قدم شده و صدها ‌هزار قطعه زمین در نقاط مختلف کشور را در فهرست دارایی‌‌‌های مازاد خود گنجانده است که کاربری برخی از آنها به صراحت «باغ»، «مزروعی» و نظایر آن عنوان شده است. از طرفی در فهرست املاک مازاد وزارت آموزش و پرورش نیز صدها مدرسه و فضای آموزشی واقع در شهرهای مختلف کشور وجود دارد که مازاد قلمداد شدن آنها با هیچ متر و معیاری توجیه‌‌‌پذیر نیست. تبعات فروش این گروه از املاک دولتی می‌تواند در سال‌های آتی به شکل کمبود فضای آموزشی متناسب با نیاز از یکسو و نیز از بین رفتن بخشی از اراضی کشاورزی آشکار شود.

جزئیات برنامه «مدرسه‌‌‌فروشی»

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ممکن است ادعا شود که مدرسه‌‌‌هایی که برای فروش در فهرست املاک مازاد دولتی گنجانده شده، در محله‌‌‌هایی واقع شده که سرانه آموزشی کافی وجود دارد و از این بابت مازاد محسوب می‌شود. اما این ادعا جز درباره چند نقطه خاص در کشور صدق نمی‌‌‌کند و نباید این نقاط خاص و معدود ملاک عمل قرار گیرد. به عنوان مثال در شهر تهران محله‌‌‌هایی وجود دارد که سرانه آموزشی آنها در نسبت مطلوبی با جمعیت ساکن در محله قرار دارد اما اگر مجموعه شهری تهران و به طور کلی استان تهران ملاک قرار گیرد، فقر شدید فضاهای آموزشی مشهود می‌شود. همین حالا در حومه تهران مناطقی وجود دارد که در یک دهه گذاشته بارگذاری مسکونی زیادی با توجه به اجرای طرح مسکن مهر در آنها صورت گرفته و جمعیت ساکن دسترسی مطلوبی به مدرسه ندارند.

بسیاری از پهنه‌‌‌هایی که به واسطه اجرای طرح‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی کاربری مسکونی پیدا کرده است، با توجه به فقدان عملیات تامین خدمات شهری موردنیاز همزمان با توسعه بافت مسکونی، با بحران خدمات و سرانه‌‌‌ها روبه‌رو بوده و یکی از این سرانه‌‌‌ها که کمبود شدید آنها بر سیاستگذار پوشیده نیست، سرانه‌‌‌های آموزشی است.

در این شرایط وقتی مدارس به ظاهر مازاد واقع در یک محله توسط وزارت آموزش و پرورش فروخته می‌شود، با توجه به مجوز انحرافی دولت برای زمین‌‌‌هایی که برچسب «مازاد» به آنها الصاق می‌شود، عملا کاربری این زمین‌‌‌ها در معرض تغییر قرار می‌گیرد و به اموری اختصاص پیدا می‌کند که ربطی به آموزش ندارد. «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «دو ماموریت متضاد یک وزیر» که ۱۲ بهمن ماه منتشر شد، دو هفته قبل به جزئیات این مجوز انحرافی پرداخت.

در این گزارش به تفصیل به این موضوع پرداخته شد که مصوبه مولدسازی دارایی‌‌‌های دولت و آیین‌‌‌نامه اجرایی آن در چند بخش مجزا ماموریت‌‌‌هایی برای وزارت راه و شهرسازی و نهادهای مرتبط در زمینه صدور مجوز «تغییرکاربری» زمین‌‌‌های مازاد دولتی تحت عنوان «ارزش‌‌‌افزایی» تعریف کرده است.

گذشته از اینکه یکی از ماموریت‌‌‌های اصلی وزارت راه و شهرسازی نظارت عالیه بر حسن اجرای قوانین و مقررات شهری از جمله طرح‌‌‌‌‌‌‌‌‌های جامع و تفصیلی، حفظ کاربری مصوب اراضی در طرح‌‌‌‌‌‌‌‌‌های بالادست و حراست از اراضی خاص و ذخیره در شهرهاست و اکنون در مصوبه اخیر دولت، همین وزارتخانه مکلف به ورود به تغییر کاربری املاک مازاد با هدف ارزش‌افزایی برای آنها شده است، مساله اصلی این است که اکنون با ضوابط موجود، مدارسی که برای فروش فهرست شده در واقع در معرض تغییر کاربری به کاربری‌‌‌هایی که ارزش ریالی بیشتری دارند قرار گرفته است. این در حالی است که راه‌‌‌های مختلفی به جز فروش و به اصطلاح واگذاری پیش روی وزارت آموزش و پرورش قرار دارد که می‌تواند با تاسی به آنها، به نحوی از املاک مازاد خود که کاربری مدرسه دارند، به نفع کمبود فضای آموزشی در سایر نقاط شهر و کشور استفاده کند.

قاعدتا در گام اول نباید هیچ مدرسه‌‌‌ای به عنوان ملک مازاد تشخیص داده و معرفی شود. اما اگر هم زمین یا مدرسه‌‌‌ای در یک نقطه از کشور مازاد تلقی می‌شود، می‌توان در قالب تهاتر یا به طرق دیگر، آنها را برای رفع کمبود سرانه‌‌‌های آموزشی در نقاط دیگر اهرم قرار داد؛ به این معنا که املاک مازاد با کاربری آموزشی به نحوی در اختیار متقاضی قرار گیرد که او مکلف به ایجاد فضای آموزشی به همان میزان در نقطه دیگری از شهر یا کشور که از این نظر فقیر است، شود.

از این گذشته، اگر استانداردهای فضاهای آموزشی مبنای قضاوت قرار گیرد، حتی در جاهایی که ظاهرا کمبود مدرسه وجود ندارد هم به لحاظ وسعت فضای در اختیار دانش‌‌‌آموزان، کمبود مشهود است. مدارس در شهر برخورداری مثل تهران بعضا حیاطی معادل ۴۰‌درصد از مساحت ابنیه و کلاس‌‌‌ها را دارد و در این شرایط مدارس مازاد در منطقه می‌تواند برای رفع کمبود سرانه فضاهای باز در اختیار آموزش و پرورش قرار گیرد.

لیست اموال وزارت جهاد کشاورزی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، یکی دیگر از وزارتخانه‌‌‌های پیش‌‌‌قراول عرضه املاک مازاد وزارت جهاد کشاورزی است. اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از فهرست املاک این وزارتخانه که به عنوان مازاد تلقی و در سامانه مربوطه فهرست شده است نشان می‌دهد صرف‌‌‌نظر از برخی ساختمان‌‌‌های ستادی یا املاک مسکونی و نظایر آن که به درستی در این فهرست گنجانده شده، تعداد زیادی قطعه زمین با کاربری سبز در این فهرست وجود دارد که هر یک از آنها وسعتی از ‌هزار تا بعضا چند صد‌هزار مترمربع دارد. زمین‌‌‌هایی که به صراحت با عنوان «زراعتی»، «مزروعی»، «جنگل» و «باغ» برای فروش عرضه شده و این در حالی است که وزارت جهاد کشاورزی متولی اصلی حراست از این قبیل زمین‌‌‌ها در دولت محسوب می‌شود.

از این گذشته در لیست اموال مازاد وزارت جهاد کشاورزی عناوینی مثل «فرودگاه»، «پرورش ماهی»، «گاوداری» و نظایر آن نیز وجود دارد که حتی عنوان آنها نیز پیام‌‌‌های ناخوشایندی مخابره می‌کند؛ پیام‌‌‌هایی از این جنس که احتمال تغییر کاربری این قبیل اراضی و اموال با توجه به محتوای آیین‌‌‌نامه اجرایی مولدسازی املاک مازاد دولتی وجود دارد و این کاربری‌‌‌ها در معرض خطر است.

البته تردیدی وجود ندارد که دولت نباید به گاوداری و مرغداری مشغول باشد و این قبیل اموال، به درستی مازاد شناخته شده است اما نحوه واگذاری به این ترتیب آنها  را در معرض خطر نابودی و تغییر کاربری قرار می‌دهد. انتظار این است که این قبیل واگذاری‌‌‌ها به فهرست ماموریت‌‌‌های سازمان خصوصی‌‌‌سازی افزوده و از مسیری انجام شود که کاربری‌‌‌های مفید آنها تغییر نکند. دستگاه‌‌‌های دولتی باید خود را حافظ جنگل، زمین کشاورزی، فرودگاه و نظایر آن دانسته و رسالت خود را در جریان مولد‌‌‌سازی املاک دولتی به نحوی ایفا کنند که به نابودی این قبیل املاک و کاربری‌‌‌ها منجر نشود.

پاسخ به یک سوال بنیادی

چرا با وجود ده‌‌‌ها نهاد، سازمان، شرکت و بانکی که پیشتاز جریان ملاکی در کشور به شمار می‌‌‌آیند و صدها ملک مسکونی، تجاری و اداری مازاد در اختیار دارند، واگذاری املاک مازاد دولتی با دو وزارتخانه آموزش و پرورش و جهاد کشاورزی آغاز شده است؟

پاسخ به این سوال نشان می‌دهد هشدار دو هفته قبل «دنیای‌اقتصاد» درباره دو ماموریت متضاد برای وزارت راه و شهرسازی بیراه نبوده است. واقعیت این است که املاک متعلق به این دو وزارتخانه به دلیل وجود ‌بندی تحت عنوان «ارزش‌افزایی املاک مازاد» در مصوبه و آیین‌‌‌نامه اجرایی مولدسازی دارایی‌‌‌های دولتی که مجوز بررسی تغییر کاربری املاک مذکور را داده است، بیشترین ارزش افزوده را در صورت اعمال تغییر کاربری پیدا خواهد کرد.

در ماده ۳ آیین‌‌‌نامه اجرایی مذکور آمده است: «کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای‌‌‌عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای‌‌‌‌‌‌‌‌‌عالی شهرسازی و معماری ایران هریک مکلف هستند ظرف مدت حداکثر یک ماه نسبت به درخواست تغییر کاربری اموال (املاک) مازاد ارسالی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام نظر قطعی نمایند. در صورت مخالفت یا عدم‌‌‌اظهارنظر شورای‌‌‌‌‌‌‌‌‌عالی، مرجع صدور پروانه ساخت مکلف است با درخواست وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به صدور پروانه احداث بنا، مطابق با ضابطه عام ساخت (سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات و کاربرد بنا) پهنه وقوع با حفظ کاربری زمین اقدام نماید.»