عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای کاهش یافت؛ قیمت خانه همچنان جهشی است

غلامرضا سلامی اقتصاددان در خصوص دلایل فروکش نکردن تورم اجاره در کشور به‌‌‌رغم افت تورم عمومی گفت: وضع قوانین دستوری در بازار اجاره‌‌‌بها با کاهش عرضه، تضعیف ساخت‌‌‌وساز در پی سیاست‌‌‌های نادرست سیاستگذار و فاصله زمانی میان اثرپذیری بازار اجاره از تورم عمومی از دلایل فروکش نکردن اجاره‌‌‌بها در کشور طی ماه‌‌‌های اخیر بوده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، سلامی گفت: تورم بخش مسکن به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار نشد؛ طی سال‌‌‌های اخیر قیمت خانه به شکل قابل توجهی طی چند مرحله جهش یافت، اما این جهش قیمت به شکل دفعتی بر بازار اجاره اثرگذار نشد، بنابراین عقب ماندن تورم اجاره از تورم قیمت خرید مسکن یکی از دلایلی است که مانع از آن شده که تورم در بخش اجاره متناسب با فروکش تورم عمومی و حتی عقبگرد قیمت مسکن در کشور افت کند. درواقع همان‌گونه که بازار اجاره از جهش قیمت خانه عقب ماند، در بازگشت قیمت‌‌‌ها نیز، تورم اجاره از تورم قیمت خانه عقب مانده است.

وی ادامه داد: در عین حال سیاست‌‌‌های قانون‌‌‌گذار و دولت طی ماه‌‌‌های اخیر به نحوی بوده است که بخش عرضه مسکن در بازار اجاره ضعیف شده و این موضوع عامل دیگری برای رشد اجاره‌‌‌بها است. وضع قانون اعمال سقف قیمت 25 درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها، با ایجاد محدودیت در حق مالکیت افراد از تمایل صاحبان خانه برای اجاره ملک خود کاسته و این موضوع نیز به بازار اجاره ضربه وارد کرده است.

وی ادامه داد: در دوره همه‌‌‌گیری کرونا در دنیا و ایران، دولت با تکیه بر اضطراری بودن شرایط اعمال سقف 25 درصدی قیمتی را بر بازار اجاره‌‌‌بها وضع کرد که تا حدی قابل توجیه بود؛ اما با پایان یافتن دوران همه‌‌‌گیری همچنان دولت‌‌‌ها درصدد وضع سقف قیمتی در این بازار هستند. البته حتی در دوران کرونا نیز این قانون نتوانست ترمز تورم اجاره را بکشد، بنابراین نمی‌‌‌توان در شرایط کنونی نیز انتظار اثرگذاری از این قانون را داشت. شاید تنها نتیجه وضع چنین مصوباتی افزایش حجم پرونده‌‌‌ها در دستگاه قضایی کشور باشد.

این اقتصاددان افزود: در کنار موارد یاد شده و با نگاه بلندمدت‌‌‌تر به بازار اجاره می‌‌‌توان از سیاست‎‌‌‌های ضد تولید مسکن در کشور به‌‌‌عنوان عامل فزاینده قیمت اجاره‌‌‌بها یاد کرد. تعداد صدور پروانه‌‌‌های ساختمانی در کشور  رکود در بخش ساخت‌‌‌وساز کشور طی سال‌‌‌های اخیر را نمایان می‌‌‌کند، این موضوع با کاهش عرضه مسکن زمینه‌‌‌ساز رشد اجاره‌‌‌بها شده است. بخشی از کاهش ساخت‌‌‌وساز خانه در کشور طی سال‌‌‌های اخیر متاثر از سیاستگذاری نادرست است؛ اطلاق سوداگری به فعالان بازار مسکن، وضع قوانین مالیاتی در بازار اجاره، و ... از جمله این موارد است. در عین حال همچنان قانون‌گذار تشدید سیاست‌‌‌های تضعیف‌‌‌کننده بخش ساخت مسکن را با جدیت دنبال می‌‌‌کند؛ قانون مالیات بر عایدی سرمایه، حذف معافیت مالیات اجاره‌‌‌بها و ... از این دست طرح‌‌‌های پیشنهادی است. این قوانین کسب‌‌‌وکار اجاره‌‌‌داری را تضعیف کرده و به شکل همزمان که به مالک و فعالان بازار مسکن آسیب وارد می‌‌‌کند به مستاجران نیز آسیب می‌‌‌زند.

سلامی در ادامه گفت: کلان‌‌‌شهرها به دلیل آنکه با ورود جمعیت مهاجر مواجه هستند؛ به شکل مستمری با رشد تقاضا در بازار اجاره نیز روبه رو می‌‌‌شوند؛ این روند در دنیا نیز وجود دارد. با وجود این میزان عرضه خانه در کلان‌‌‌شهرها مطابق با افزایش جمعیت نیست و این موضوع باعث می‌‌‌شود تا قیمت اجاره‌‌‌بها در چنین شهرهایی بالاتر از حد تورم عمومی باشد؛ درواقع این رویه در سایر نقاط دنیا نیز همانند ایران وجود دارد.

سلامی در ادامه گفت: وزیر راه و شهرسازی برای رفع این چالش در گام ابتدایی باید قانون سقف دستوری در بازار اجاره را منحل کرده یا سقف آن را مطابق شرایط بازار تغییر دهد. وی ادامه داد: اما حل ریشه‌‌‌ای چالش اجاره‌‌‌بها در کشور نیاز به تحریک ساخت مسکن در کشور دارد؛ به جای تضعیف بخش ساخت و اطلاق سوداگر به فعالان بازار مسکن، باید این بخش مورد حمایت قرار گیرد. در تمام دنیا بخش مسکن به‌‌‌عنوان بازار ثانویه پذیرفته شده است. همان‌گونه که مردم برای حضور در بازار سرمایه کشور تشویق می‌‌‌شوند؛ لازم است که مانع‌‌‌زایی در مسیر ورود سرمایه به بخش ساخت‌‌‌وساز انجام نشود. در عین حال صنعت اجاره‌‌‌داری به عنوان یک فعالیت رسمی پذیرفته شود. به انبوه‌‌‌سازان اجازه ساخت واحدهای به صرفه با متراژ کوچک به شرط اجاره دادن اعطا شود و در صورت حمایت دولتی از این ساخت‌‌‌وسازها، آنها موظف به اجاره طولانی مدت ملک به مستاجرانی شوند که دولت معرفی می‌‌‌کند و در ادامه نیز این مستاجران صاحبان خانه شوند.