مراقب مالکیت خود باشید!

این یادداشت به یاد و در پاسداشت استاد بزرگوار آقای دکتر برهانی نوشته شده است. استادی که این روزها دربند است وآغاز سال تحصیلی جدید را به جای دانشگاه، در پشت میله های زندان میگذارند. 

دغدغه سالهای اخیر دکتر برهانی مساله «حقوق برای همه» بود و ایشان تاکید داشتند که همه مردم باید نسبت به حق و حقوق خود آگاهی داشته و حقوق به زبان ساده باید در دسترس همگان باشد. لذا این یادداشت کوتاه که به موضوعی کاربردی پرداخته و سعی شده تا حد امکان به دور از کلمات و اصطلاحات حقوقی باشد به استاد دربند، دکتر محسن برهانی تقدیم میگردد. امید که هرچه زودتر ایشان به دانشگاه بازگردند.

 

مراقب مالکیت خود باشید!

مقدمه:

برخی قوانین صرفا مربوط به قشر خاصی از جامعه است. به عنوان مثال مخاطب قانون مجازات جرائم نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران (مصوب ۱۳۸۲) ‌صرفا افراد نظامی هستند و این قانون به سایر مردم ارتباط خاصی ندارد. اما برخی قوانین مربوط به عموم مردم است و همه مردم میتوانند مخاطب آن قرار گیرند. طبیعتا دسته دوم از ارزش بیشتری برخوردار بوده و لزوم آگاهی عموم مردم نسبت به آن روشن است. 

 چندی پیش قانونی مصوب گردید که چند ویژگی مهم داشت:

همه مردم به نوعی میتوانند مخاطب آن باشند.

مربوط به یکی از اساسی ترین حقوق هر فرد یعنی مالکیت بر أموال غیرمنقول است. (مال غیرمنقول به بیان ساده مالی است که از جایی به جای دیگر قابل حمل نباشد. مانند زمین و آپارتمان)‌

نظم چندین ساله حاکم بر نظام معاملات أموال غیرمنقول را دگرگون کرده و نظمی جدید بنا نهاده.

افراد بسیار زیادی اگر نسبت به آن غافل باشند ممکن است مالکیت خود نسبت اموالی که دارند را از دست بدهند. 

ما در حال صحبت از «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» هستیم. قانونی که بیست و ششم اردیبهشت امسال توسط مجمع تشخیص مصوب و از سوم تیرماه سال جاری اجرایی شد.

این قانون پانزده ماده و بیست و هشت تبصره دارد و برخی مواد آن بسیار حائز اهمیت اند. 

توضیح  و بررسی فنی تک تک این مواد نیاز به فرصت زیاد و حوصله فراخ دارد که طبیعتا از بضاعت یک یادداشت مختصر خارج است. لذا ضمن توصیه اکید به مطالعه متن قانون، صرفا به توضیحاتی درباره پیش زمینه تصویب این قانون و اثرات اصلی آن بسنده میکنیم. 

سابقه مساله

حقوق ایران بر مبنای فقه شیعی تنظیم گردیده و در فقه شیعی برای نقل و انتقال أموال، صرف اعلام رضایت طرفین کافی است و نیاز به تشریفات خاصی ندارد. مثلا وقتی شخصی میخواهد خانه اش را بفروشد همین که طرفین بر سر قیمت و شرایط به توافق برسند و یکی بگوید فروختم و دیگری بگوید خریدم، انتقال مالکیت محقق شده و نیازی به تنظیم سند خاصی نیست و شخص جدید شرعا مالک است. هرچند معمولا متنی نیز بین طرفین رد و بدل میگردد و مالک جدید از آن متن به عنوان دلیل مالکیت خود استفاده میکند. جالب است بدانید که لفظ سند نیز به معنای «پشتیبان» است و گویی آنچه به عنوان سند تنظیم میگردد، صرفا پیشتیبانی برای اراده طرفین است و به خودی خود اصالتی ندارد. 

در جوامع کوچک که معمولا افراد بر سر اموال خود حضور داشته و شهروندان آگاهی نسبی نسبت به مالکیت املاک و اراضی داشتند، رضایی بودن عقد بیع خلل خاصی در جامعه ایجاد نمی نمود. اما رفته رفته با بزرگتر شدن جوامع و تشکیل شهرها و ابرشهرها، این قاعده با چالشهایی مواجه شد.

قانونگذار در سال ۱۳۱۰ و همزمان با تصویب اولین قانون ثبت اسناد و املاک، در ماده ۲۲ تلاش کرد که به سند رسمیٍ مالکیت اعتبار ببخشد و آن را فصل الخطاب مالکیت قرار دهد. لذا در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک صراحتا گفت: «همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».

اما این ماده علیرغم صراحتی که داشت هیچگاه اجرایی نگردید و عملا این ماده متروک باقی ماند. خیلی ها این ماده را خلاف شرع میدانستند چرا که به خرید و فروش غیررسمی ملک (مثلا از طریق قولنامه و مبایعه نامه) اعتنایی نمیکرد و مالک جدیدی که سند رسمی نداشت را مالک نمیدانست.

حتی در مکاتبه اخیر آیت الله مومن با اعضای شورای نگهبان نیز این ماده خلاف شرع اعلام شد. آیت الله مومن در سال ۱۳۹۵ نامه ای به اعضای شورا نوشت از ایشان خواست که نظرشان در خصوص چند ماده قانون ثبت (و از جمله ماده ۲۲) را اعلام کنند. شورای نگهبان در پاسخ چنین گفت: «....مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است....»

چرایی نیاز به وجود چنین قانونی

اعتبار داشتن اسناد عادی باعث ایجاد انبوهی از پرونده های حقوقی شده بود و تقریبا هیچکس از مالکیت خود مطمئن نبود. چرا؟چون اسناد عادی جایی ثبت نمیشوند و قابلیت استعلام نیز ندارند.

 مثلا شما فرض کنید که در سال ۱۴۰۰ اقدام به خرید خانه ای میکردید که مالک، سند رسمی داشت و دفترخانه هم استعلام میگرفت و مشخص میشد که کسی که سند به نام اوست واقعا مالک خانه است. شما هم پول را میدادید و سند رسمی به شما منتقل میشد. دو سال بعد که همه چیز خوب و عادی به نظر میرسید کسی پیدا میشد و از یک مبایعه نامه رونمایی میکرد و مشخص میشد که مثلا این ملک در سال ۱۳۹۵ با مبایعه به او منتقل شده بوده و آن کسی که خانه را به شما فروخته بود عملا مالک نبوده و شما مجبور بودید خانه را به دارنده مبایعه نامه منتقل کنید و سپس یک دعوا مطرح کرده و بعد از سالها دوندگی اگر توانستید پولتان را از کسی که خانه را به شما فروخته پس بگیرید.

بماند که در این میان بسیاری نیز اقدام به جعل مبایعه نامه املاک ارزشمند نموده و از همین طریق این املاک را تصاحب می کردند.

ادامه این وضع (مخصوصا با توجه به افزایش قیمت ملک)‌ ناممکن بود و قانونگذار تصمیم گرفت که به این وضعیت خاتمه دهد. لذا «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجلس تصویب شد و همانگونه که انتظار میرفت شورای نگهبان آن را خلاف شرع اعلام کرد و نهایتا پس از کش و قوس های فراوان نهایتا این قانون در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید. 

اثرات مهم این قانون

با تصویب این قانون سه اتفاق مهم رخ داده است که همه باید نسبت به آن آگاهی داشته باشند:

اولا از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ اموال غیر منقولی که سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. یعنی تنها کسی که نام او در سامانه ثبت شده باشد و سند مالکیت رسمی به نام او صادر شده باشد مالک آن ملک محسوب میگردد و کسی که قولنامه یا مبایعه نامه به اسمش باشد قولنامه و مبایعه نامه او کاغذ پاره ای بیش نیست.

ثانیا پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شود. اسناد ثبت نشده راجع به اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راه اندازی این سامانه در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده باشد.

ثالثا اگر کسی تا پیش از این تاریخ اقدام به خرید ملکی نموده و برای آن تنها اسناد عادی تنظیم شده باشد و نه سند رسمی، دارنده اسناد عادی مکلف است ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام کرده و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی»‌ یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.

این قانون جزئیات مهم فراوانی دارد که هر ماده آن یادداشت و مقاله جداگانه ای می طلبد و به نظر میرسد لازم است هرکسی نسبت به آنها آگاهی پیدا کند. اما مهمترین نکات این قانون همین موارد سه گانه بود که تلاش شد با ادبیات ساده توضیح داده شود. امیدواریم که رسانه های رسمی مانند صدا و سیما نیز نسبت به اطلاع رسانی های دقیق درباره این قانون اقدام کرده و اساتید و وکلا و متخصصین حقوقی نیز درباره آگاه سازی مردم به وظایف خود عمل کنند. 

محمد امین رادمند