مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با «اعتمادآنلاین»:
بازار مسکن قابلیت نقدشوندگی آنی ندارد/ اگر اجارهبها کم شود، قیمت مسکن کاهشی می‌شود/ مالکان قبول نمی‌کنند که قیمت مسکن کاهش یابد/ درآمد ناشی از اجاره سالانه بین 4.5 تا 6.5 درصد ارزش ملک است
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن، گفت: حجم معاملات و قیمت مسکن را نمی‌توان مستقیماً به هم ربط داد، چراکه بازار مسکن مانند بازارهای بورس یا ارز نیست که از نقدشوندگی سریع برخوردار باشد (بازار مسکن قابلیت نقدشوندگی آنی ندارد) و به طور لحظه‌ای نسبت به متغیرها واکنش نشان دهد.
اعتمادآنلاین| علیرضا اصغرزاده - مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن، گفت: معمولاً در بازار ایران درآمد ناشی از اجاره یا درآمد ناخالص اجاره واحدهای مسکونی، سالانه بین 4.5 تا 6.5 درصد ارزش ملک است.
این روزها قیمت مسکن و اجارهبها یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مردم شده است. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجارهبها سبب شده مردم به حاشیه‌نشینی یا مهاجرت از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک روی آورند و گواه این ماجرا هم آماری است که اتحادیه مشاوران املاک منتشر کرد.
گواه دیگر این موضوع نیز کاهش معاملات مسکن در سال جاری است؛ بر این اساس از تاریخ اول فروردین‌ماه سال 98 تا تاریخ 16 تیرماه سال 98 تعداد کل قراردادهای کشور 351 هزار و 134 عدد بوده که 184 هزار و 172 عدد مبایعه‌نامه و 163 هزار و 608 عدد اجاره بود؛ این آمار نشان‌دهنده کاهش 15 درصدی تعداد معاملات در کل کشور است.
در همین راستا، خبرنگار اقتصادی اعتمادآنلاین با مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن، به گفت‌وگو نشسته که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید:
بازار مسکن قابلیت نقدشوندگی آنی ندارد
*چرا قیمت مسکن به رغم کاهش 15 درصدی معاملات در کل کشور، کاهشی نمی‌شود؟
در ماه‌های گذشته حجم معاملات کاهش یافت، اما قیمت‌ها افزایش پیدا کرد. کاهش حجم معاملات لزوماً به معنای پایین آمدن قیمت نیست، در بعضی مواقع چون قیمت‌ها خیلی بالا می‌رود حجم معاملات پایین می‌آید.
بنابراین حجم معاملات و قیمت مسکن را نمی‌توان مستقیماً به هم ربط داد، چراکه بازار مسکن مانند بازارهای بورس یا ارز نیست که از نقدشوندگی سریع برخوردار باشد (بازار مسکن قابلیت نقدشوندگی آنی ندارد) و به طور لحظه‌ای نسبت به متغیرها واکنش نشان دهد.
فروش مسکن یک فرایند زمان‌بر چندماهه است/ در بازار مسکن با چسبندگی قیمت‌ها روبه‌رو هستیم
از لحظه‌ای که یک فروشنده مسکن تصمیم می‌گیرد ملک خود را واگذار کند تا مرحله عملیاتی شدن این معامله، ممکن است ماه‌ها زمان صرف شود و حتی خریداری پیدا نکند، بنابراین فروشنده دوباره قیمت بالاتری روی ملک خود می‌گذارد و بعد منتظر می‌ماند خریدار پیدا شود و اگر هم خریدار نباشد، بعد از دوره یک یا 2 ماهه در قیمت پیشنهادی خود تجدید نظر می‌کند. بنابراین فروش مسکن یک فرایند زمان‌بر چندماهه است که به آن «چسبندگی قیمت‌ها در مسکن» هم می‌گویند؛ یعنی در بازار مسکن با چسبندگی قیمت‌ها روبه‌رو هستیم.
*چرا زمانی که شرایط برای کاهش قیمت مسکن فراهم است، مالکان حاضر نیستند قیمت املاک خود را پایین بیاورند، ولی در زمان افزایش قیمت مسکن، مالکان سریع قیمت‌های پیشنهادی خود را بالا می‌برند؟
به خاطر اینکه انتظار مالکان بالاست. زمانی که قیمت مسکن کاهشی می‌شود مالکان هیچ واکنشی از خود نشان نمی‌دهند، اما هنگام افزایش قیمت مسکن بلافاصله می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی‌شان را افزایش دهند.
مالکان قبول نمی‌کنند که قیمت مسکن کاهش یابد
مالکان هنگام پایین آمدن قیمت مسکن به سادگی این موضوع را قبول نمی‌کنند تا اینکه قیمت پیشنهادی‌شان خواهانی نداشته باشد و مشخص شود بعد از گذشت چند ماه مشتری ندارند، آن وقت به فکر تجدید نظر (این تجدید نظرهای متوالی تا رسیدن به قیمت واقعی چند ماه زمان می‌برد) در قیمت خواهند افتاد.
قیمت اجارهبها و قیمت مسکن با یکدیگر ارتباط منطقی و بنیادی دارند
*آیا پایین آمدن اجارهبها راهکار مناسبی برای کاهش قیمت مسکن است؟
قیمت اجارهبها و قیمت مسکن با یکدیگر ارتباط منطقی و بنیادی دارند. این ارتباط‌ها به چه ترتیب است؟ اجاره، بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن محسوب می‌شود؛ بنابراین سرمایه‌گذاری که مسکنی تهیه کرده انتظار دارد بابت این سرمایه‌گذاری‌اش بازدهی دریافت کند. آن بازدهی وقتی خانه را به صورت اجاره می‌دهد عبارت است از رقم اجاره‌ای که دریافت می‌کند.
درآمد ناشی از اجاره سالانه بین 4.5 تا 6.5 درصد ارزش ملک است
بنابراین رابطه‌ای بین قیمت اجارهبها و قیمت مسکن برقرار است. معمولاً در بازار ایران اجاره واحدهای مسکونی درآمد ناشی از اجاره یا درآمد ناخالص اجاره، سالانه بین 4.5 تا 6.5 درصد ارزش ملک است (وقتی در دوره‌های رونق مسکن هستیم و قیمت خیلی بالا می‌رود، چون اجاره نمی‌تواند همپای آن بالا بیاید، درصد اجاره به 4.5 درصد کاهش پیدا می‌کند و در اوج دوره‌های رکود این درصد اجاره سالانه به حدوداً 6.5 درصد می‌رسد).
البته درآمد خالص اجاره از این عدد پایین‌تر است، چون مبالغی بابت استهلاک، دارایی، خالی بودن خانه، تعمیر و نگهداری و موارد نکول از پرداخت اجاره و نظیر این باید لحاظ شود. وقتی این موارد مد نظر قرار گیرد بازدهی سه تا چهار درصد می‌شود.
اگر اجارهبها کم شود، قیمت مسکن کاهشی می‌شود
بنابراین قیمت اجارهبها و قیمت مسکن با هم رابطه منطقی دارند، اگر اجارهبها کم شود، به این معنی است که قیمت مسکن باید کاهشی‌تر شود، وقتی قیمت مسکن پایین باشد، به این معنی است که اجارهبها باید کاهش پیدا کند. منتها نه اینکه این رابطه به طور مستقیم و لحظه‌ای برقرار باشد، بلکه یک رابطه درازمدت است.
دیدگاه تان را بنویسید