تراکم‌فروشی باید تفکیک شود/ شورای شهر با تنگنای مالی مواجه است

اعتمادآنلاین| ‌ محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران، ‌درباره تخلفات تراکم‌فروشی در تهران گفت: موضوع تراکم فروشی باید در شهر تهران تفکیک شود، تراکم فروشی قانونی و تراکم فروشی غیرقانونی. تراکم فروشی قانونی در چارچوب مفاد طرح تفصیلی شهر تهران که ملاک عمل برای شهرداری و مردم است، انجام می‌شود.

وی با اشاره به اینکه در طرح تفصیلی،‌ کل پارسل‌ها و جغرافیای شهر تهران به 4 پهنه تبدیل شده است، تصریح کرد: تهران در طرح تفصیلی به 4 پهنه R (سکونتگاه)، ‌M (مختلط مسکونی،‌ تجاری،‌ اداری)، ‌S (تجاری،‌ اداری،‌ خدماتی) و G (حفاظت شده،‌ اعم از حفاظت‌شده فضای سبز و یا حفاظت‌شده تاریخی) تعیین شده است.

سالاری با بیان اینکه براساس زیرپهنه‌های این 4 پهنه اصلی،‌ میزان بارگذاری اعم از سطح اشغال و تعداد طبقات به صراحت مشخص شده است، گفت: برای مثال یک زیر پهنه مسکونی با اندیکس R122،‌ به این معنا است که در این ملک می‌توان 5 طبقه،‌ 60 درصد و یا در مجموع 300 درصد سطح اشغال بارگذاری کرد. مفهوم این 300 درصد سطح اشغال این است که دو طبقه آن تراکم پایه مالی است‌، که البته این تراکم پایه مالی در جنوب محور انقلاب سه طبقه و در شمال محور انقلاب دوطبقه است. مابقی این طبقات تا سقف 5 طبقه،‌ فروش تراکم صورت می‌گیرد. یعنی شهرداری برای این تراکم مازاد (یعنی 2 یا 3 طبقه مازاد بر تراکم پایه مالی) مبلغی را به عنوان فروش مازاد تراکم دریافت می‌کند. به این نوع تراکم فروشی،‌ فروش تراکم در مجرای طرح تفصیلی و یا قانونی می‌گویند.

وی در ادامه افزود: نمی‌توان این نوع تراکم‌فروشی را تخلف فرض کرد، زیرا طرح تفصیلی که مصوبه کمیسیون ماده 5،‌ مصوبه شورای شهر و مصوبه شورای عالی شهرسازی کشور را دارد،‌ این میزان بارگذاری را تعیین کرده است. شهرداری حتی نمی‌تواند، از فروش مازاد تراکم طرح تفصیلی جلوگیری کند و درصورت انجام این کار مجرم شناخته می‌شود و مردم می‌توانند بر علیه نهاد شهرداری شکایت کنند. این نوع تراکم فروشی حقوق مکتسبه‌ای است که قانون فرادست فعلا برای پارسل‌های شهر تعیین کرده است.

رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران با تشریح تراکم‌فروشی ممنوعه و خلاف، اظهار داشت: آن نوع فروش تراکم که تخلف محسوب می‌شود، خارج از مفاد طرح تفصیلی اجرا می‌شود. به این مفهوم که بعضا شهرداری برای درآمدزایی به خصوص در دوره مدیریت شهری گذشته، به برخی پرونده‌ها در شورای معماری مناطق و یا با دستور شهرداری اجازه بیش از بارگذاری زیرپهنه طرح تفصیلی می‌داد.

برای مثال در پهنه ‌R122 به جای 5 طبقه،‌ اجازه ساخت 6 یا 7 و یا 8 طبقه را صادر می‌کرد که البته این شیوه هنوز هم در معدود تصمیم گیری‌های مناطق مشاهده می‌شود و یا اینکه مازاد بر 60 درصد سطح اشغال و دو متر در طبقات افزایش سطح اشغال را می‌داد که این موارد تخلف است و از نوع فروش تراکم متخلفانه محسوب می‌شود.

سالاری در ادامه اظهار داشت: با ایجاد کمیسیون شهرسازی،‌ معماری در دوره چهارم شورای شهر،‌ از ابتدای سال 93 به بعد و به ویژه از دوره پنجم شورای شهر،‌ شاهد کاهش چشمگیر فروش تراکم خارج از طرح تفصیلی بوده‌ایم. به طوری که در شوراهای معماری مناطق که بعضا کارگروه نظارتی کمیسیون جهت نظارت ورود می‌کرد و مفاد شوراهای معماری مناطق 22 گانه را به صورت رندم چک می‌کرد،‌ در بعضی مناطق شاهد صدور مجوز ایجاد ده‌ها مورد اضافه طبقه خارج از مفاد طرح تفصیلی، در یک هفته و یا یک ماه بوده‌ایم.

وی در ادامه تصریح کرد: این در حالی است که اکنون در برخی مناطق در یک ماه حتی یک مورد هم فروش اضافه تراکم اتفاق نمی‌افتد. در مجموع فروش تراکم به صورت جدی کاهش یافته است، البته هنوز هم در برخی مناطق تصمیم‌گیری متخلفانه و حتی بصورت اضافه طبقه صورت می‌گیرد، اما نسبت به گذشته به میزان چشم‌گیری کاهش پیدا کرده است.

سالاری در ادامه در خصوص نحوه فعالیت کمیسیون ماده 5 طی ماه‌های اخیر گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد، مجموعه تصمیم‌گیری‌هایی که اکنون در کمیسیون ماده 5 اتخاذ می‌شود از جنس فروش تراکم مازاد طرح تفصیلی نیست و اساسا نوع تصمیم‌گیری‌هایی که اکنون در این کمیسیون انجام می‌شود معطوف به اجرای تکالیف معوق مانده طرح تفصیلی است. بطور مثال تعداد قابل توجهی از پهنه‌های طرح تفصیلی تعیین تکلیف نشده‌اند مانند پهنه G323 ، G322 و G321 و سایر پهنه‌ها که در این جلسات نسبت به تعیین تکلیف و رفع مشکل مردم تصمیم‌گیری می‌شود.

وی اضافه کرد: پهنه S321 و S322 که در حدود 7 هزار هکتار از زمین‌های طرح تفصیلی را تشکیل می‌دهند، تعیین تکلیف نشده بود و اکنون در حال بررسی در کمیسیون ماده 5 است. عدم تعیین تکلیف این اراضی در دوره مدیریت قبلی باعث صدور پروانه ساخت‌وساز برای آنها و خارج از قاعده طرح تفصیلی شد. الان رویکرد کمیسیون شهرسازی و معماری و همراهی و نظارت رسانه‌ای باعث شد تا میزان فروش تراکم ناشی از تخلف کم شود. البته هنوز هم در مناطق 22 گانه به ویژه در حوزه افزایش سطح اشغال و حتی اضافه طبقه شاهد تراکم‌فروشی هستیم.

عضو شورای شهر گفت: امیدواریم با اجرای مصوبه شورا مبنی بر انتشار عمومی اطلاعات پرونده‌های شهرسازی شاهد اجرای کامل نظارت همگانی در این حوزه و از بین رفتن تصمیمات سلیقه‌ای و امضاهای طلایی باشیم.

وی درباره این موضوع که کاهش چشمگیر تراکم‌فروشی درآمد شهرداری را کاهش داده است که چگونگی جبران کسری درآمد شهرداری را با ابهام روبرو می‌کند، اظهار داشت: اکنون با یک پارادوکس مواجه هستیم. رویکرد شهرداری‌های کشور به ویژه شهرداری تهران طی چند دهه گذشته برای تامین درآمد شهر معطوف به بارگذاری‌، عبور از طرح تفصیلی و مقررات شهرسازی و معماری،‌ تغییر کاربری،‌ افزایش تخلفات و در نهایت درآمدزایی بوده است و بخش عمده‌ای از درآمد شهر از این مسیر تامین می‌شده است.

سالاری افزود: مدیریت شهری فعلی و شورای پنجم شهر تهران با مشکل جدی تنگنای مالی مواجه است. شهرداری در حدود 50 هزار میلیارد تومان بدهی دارد که از دوره‌ مدیریت شهری گذشته باقی مانده است و از طرفی املاک ارزشمند شهر نیز در فرایند اجرای برخی پروژه‌های بزرگ مقیاس و اتوبان‌سازی تهاتر شده و از دست رفته است و حالا شهرداری تهران تغییر رویکردی را برای تامین درآمد به جز بارگذاری و فروش تراکم متخلفانه و در اصل فروش شهر نداشته است و اینجاست که اگر بخواهیم به صورت جامع این رویکرد جلوگیری از تداوم رویه‌های اشتباه گذشته را تحقق بخشیم،‌ قطعا در انجام برخی پروژه‌های عمرانی با مشکلاتی مواجه خواهیم شد.

وی تصریح کرد: این وضعیت پارادوکسی را برای ما ایجاد کرده است، از طرفی نمی‌خواهیم تراکم غیرقانونی بفروشیم و از طرفی در صورت عدم تداوم رویه‌های گذشته مشکلاتی را جهت انجام تعهدات شهرداری اعم از پرداخت حقوق و مزایا، نگهداشت و انجام پروژه‌های عمرانی و تحقق برنامه‌های مصوب ایجاد می‌کند. در اینجا دو راه بیشتر نداریم که یا راه گذشته را ادامه دهیم و یا مبتنی بر مطالبات حقوق عمومی شهر پیش برویم.

این عضو شورای شهر تهران اظهار داشت: اینجاست که باید دیده‌بان‌های شهری، حرفه‌مندان و رسانه‌ها به ما به عنوان مدیریت شهری در تغییر رویکرد مطالبه شهروندان کمک کنند تا بتوانیم ماموریت های مدیریت شهری را با محوریت حقوق عمومی شهر و شهروندان و مبتنی بر توسعه پایدار پیش ببریم.

وی در ادامه افزود: متاسفانه در جامعه اینگونه جا افتاده است که شهرداری تنها در صورتی کارنامه بهتری دارد که نسبت به ایجاد پروژه‌های صرفا عمرانی اقدام می‌کند، اما شهرداری به چه قیمتی این کار را باید انجام دهد؟ با فروش شهر و اراضی، فروش تراکم،‌ ایجاد مال‌ها و مگامال‌ها، آن هم بدون داشتن پیوست‌های مطالعاتی به این امر باید رسید؟ این مساله‌‌ای است که باید برای جامعه شهری تبیین شود تا همگی بدانیم که تداوم روزهای گذشته و عدم توجه به تبعات سوء آن منجر به کاهش بیشتر کیفیت زندگی شهرها می‌شود و امروزه توجه به ماموریت‌های نرم افزاری و رعایت قانون و مقررات شهرسازی و معماری و حقوق عمومی شهر باید اولویت اصلی مدیریت شهری و مطالبه عمومی مردم باشد.

منبع: ایلنا