نوسازی هر هکتار بافت فرسوده نیازمند 100 میلیارد تومان بودجه!/ 40 هزار پلاک فاقد سند مالکیت در بافت‌های فرسوده تهران

اعتمادآنلاین| بافت‌های فرسوده یکی از مهم‌‌ترین معضلات شهرها محسوب می‌شود؛ دامنه فرسودگی برخی از این محله‌های دارای بافت فرسوده به گونه‌ای است که با وقوع یک زلزله متوسط، وقوع یک فاجعه دور از انتظار نیست.

به گزارش تسنیم،بافت‌های فرسوده نوعی بیماری در ساختار مناطق شهری محسوب می‌شوند و عوامل زیادی در آنها دخیل ‌هستند اما مدیریت شهری تهران از سال‌ها پیش برای بهبود این اوضاع بسته‌های تشویقی تعیین کرد تا برای نوسازی این بافت‌ها انگیزه و رغبت ایجاد شود با این حال شرایط موجود حاکی از روند کند نوسازی بافت‌های فرسوده است که به طور قطع عوامل متعددی در آن دخیل است.

برای بررسی این عوامل و راهکارهای مؤثر در بهبود روند نوسازی؛ با کاوه حاجی‌علی‌اکبری؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به گفت‌وگو نشستیم که بخش نخست آن در ادامه تقدیم مخاطبان شده است:

*توجه به بافت‌های فرسوده از چه زمانی آغاز شد و چه اقداماتی برای کمک به نوسازی آنها صورت گرفت؟

آغاز پرداختن به موضوع فرسودگی شهری و ضرورت توجه به آن، به گونه‌ای که امروز در سیاستگذاری‌های مقیاس ملی و محلی با آن مواجه هستیم، به اوایل دهه 80 مربوط می‌شود؛ زمانی که مطالعات آسیب‌پذیری تهران در مقابل زلزله، با یک کار مشترک بین آژانس همکاری‌های بین‌المللی ژاپن و مرکز مدیریت بحران تهران منتشر شد و نشان داد در اثر فعال شدن هر یک از گسل‌هایی که در جنوب یا شمال تهران هستند، آسیب‌های جدی، جانی و مالی به وقوع خواهد پیوست.

دلیل اصلی آن نیز تمرکز ساختمان‌های کم دوام و بی‌دوام در شهر به ویژه در محدوده‌های مرکزی و جنوبی شهر بود، به همین دلیل از سال 81 برای اولین‌بار شهرداری تهران موضوع بافت‌های فرسوده و نوسازی را در برنامه خود قرار داد و زمانی که به مصوبات شورای شهر هم نگاه می‌کنیم می‌بینیم که از سال 82 ضوابط و مشوق‌هایی برای نوسازی پیشنهاد شده است.

زلزله بم، اهمیت نوسازی بافت‌های را صد چندان کرد

وقوع زلزله بم در 5 دی ماه 82 نیز که به عنوان روز ایمنی در مقابل بلایای طبیعی نامگذاری شده اهمیت موضوع را صد چندان و موضوع را به یک اولویت در مقیاس ملی تبدیل کرد؛ این امر باعث شد در 2 دهه گذشته مسئله فرسودگی و نوسازی را به صورت جدی در سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های ملی و شهری داشته باشیم.

بر این اساس از سال 1385، شورای عالی معماری و شهرسازی شاخصه‌های بافت‌های فرسوده را به تصویب رساند و همراه با آن محدوده بافت‌های فرسوده تهران به عنوان اولین شهری که بافت‌های فرسوده بر اساس آن شاخص‌ها شناسایی شده بود را منتشر کرد. این شاخص‌ها یک بخش کلیدی و 2 بخش مکمل دارد که شاخص کلیدی آن ناپایداری و کم دوامی ساختمان‌ها در برابر زلزله است.

مبتنی بر معیارهای آیین‌نامه 2800، هر بلوک شهری که بیش از50 درصد ساختمان‌های مسکونی آن کم دوام باشند به عنوان بلوک ناپایدار شناخته می‌شود؛ با توجه به اینکه تعداد این بلوک‌ها زیاد بود و بیش از نیمی از محدوده‌های سکونتی تهران را دربرمی‌گرفت، برای تعیین اولویت، 2 شاخص مکمل نیز به آن اضافه شد که یکی از آنها « دسترس پذیری یا نفوذ ‌ناپذیری» بود یعنی بلوک‌هایی که دسترسی بیش از 50 درصد پلاک‌های آن از معابر کمتر از6 متر صورت می‌گیرد و شاخص دوم «ریزدانگی» به عنوان معرف تراکم جمعیت بود؛ یعنی بلوک‌هایی که حداقل 50 درصد از ساختمان‌های آن مساحتی کمتر از 200 متر مربع داشته باشند.

*این شاخصها شامل چه میزان بافت فرسوده در تهران بود؟

این 3 شاخص در مجموع 3 هزار و 268 هکتار بافت فرسوده را برای تهران معرفی کرد که 5 درصد مساحت شهر را به خودش اختصاص می‌داد؛ اما 15 درصد جمعیت شهر، یعنی حدود یک میلیون و 200 هزار نفر در آن زندگی می‌کردند.

تفاوت 5 و 15 درصد نشان می‌دهد که تراکم جمعیتی ما در بافت‌های فرسوده حدود 3 برابر متوسط شهر تهران است؛ در کنار این موضوع و در کنار تراکم ساختمان‌های کم دوام در مقابل زلزله، موضوع خدمات پشتیبان سکونت و کیفیت زندگی هم مطرح بود زیرا تحلیل‌ها نشان می‌داد که سرانه خدمات در بافت‌های فرسوده تهران یک چهارم متوسط شهری است یعنی شهروندی که در یک بافت متعارف زندگی می‌کند به طور متوسط به 30 متر مربع فضای خدماتی مانند فضای سبز، درمانی، فرهنگی، آموزشی و مسائلی از این دست دسترسی دارد اما این رقم در بافت‌های فرسوده 7 متر مربع بود؛ این بخش از مسئله بافت‌های فرسوده که صرفاً نمود و بروز محیطی کالبدی آن بود، نشان داد که بافت‌های فرسوده مسئله ای چند وجهی و پیچیده است.

برنامه‌های توسعه شهری، عقب تر از واقعیت‌های میدانی

این در حالی است که ما می‌توانیم بافت‌های فرسوده را در قالب ساختمان‌های کم دوام، معابر کم عرض و پلاک‌های ریزدانه

شناسایی کنیم اما واقعیت این است که هیچ یک از آنها عوامل تشکیل دهنده بافت فرسوده نیستند، بلکه به نوعی معلول‌های اصلی علت هستند؛ علتی که خودش در دسته بندی‌های مختلفی قرار می‌گیرد و در شهر تهران مهمترین دلیل این بوده که همیشه برنامه‌های توسعه شهری چند قدم عقب‌تر از واقعیت‌های میدانی بوده است.

از دهه 30 که مهاجرت گسترده مردم از روستاها و شهرهای کوچک به تهران شدت گرفت و تبدیل به یک جریان شد، تصرف اراضی اطراف شهر که عمدتاً اراضی کشاورزی بودند، آغاز شد و الگویی مورد بهره برداری قرار گرفت که امروز به عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شود این در حالی است که نخستین طرح جامع تهران دو دهه بعد از این ماجرا تهیه و تصویب شد که آن هم نگاه مشخصی به موضوع بافت فرسوده نداشت و بیشتر گسترش کالبدی تهران را دنبال می‌کرد.

جریان مهاجرت، نداشتن برنامه برای ساکنان تهران و نظارت بر توسعه شهری باعث شکل‌گیری بافت‌های فرسوده شد و در ادامه فقر اقتصادی افرادی که در این محدوده‌ها زندگی می‌کردند باعث شد که خودشان به صورت خودکار امکان بهبود محیط زندگی خود و خروج از این وضعیت را نداشته باشند.

*به جز فقر اقتصادی و نداشتن برنامه جامع برای توسعه شهر، عوامل دیگری در افزایش بافت فرسوده اثر داشته است؟

بله! این مسئله مدام با یک وضعیت انباشته مواجه و در طول زمان تشدید شده است؛ در ادامه نیز به جز عامل اقتصادی، عامل اجتماعی هم در برخی محدوده‌ها اضافه شد.

تمرکز ناهنجاری‌های اجتماعی در برخی محدود‌ه‌ها، پایین بودن حس تعلق و جابجایی سریع جمعیت، از دست دادن ساکنان اولیه و موضوعاتی از این دست عواملی هستند که از دهه 1330 به بعد مبداء شکل‌گیری بافت‌های فرسوده‌ای هستند که بعد از فراموشی به مدت نیم قرن، در دهه 80 در دستور کار بخش عمومی قرار گرفت.

*شهرداری از چه زمانی برای نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام کرد؟

سال 85 که محدوده بافت‌های فرسوده مشخص شد، در شهرداری تهران هم این موضوع به یک اولویت اصلی تبدیل شد و همیشه جزو دو یا سه برنامه اصلی بود؛ از آن زمان اقداماتی برای نوسازی در این محدوده‌ها آغاز شد که در مقاطع مختلف شکل‌های متفاوتی داشت اما تقریباً از یک سیر تکوینی برخوردار و همیشه به سمت کامل شدن بوده است.

مهمترین سیاستی که شهرداری تهران داشته حمایت از نوسازی مسکن توسط مالکان و ساکنان بوده است زیرا به خاطر گستردگی بافت‌های فرسوده و ابعاد پیچیده آن، از روز اول مشخص بود که هیچ دستگاهی از جمله شهرداری نمی‌تواند رأسا به عنوان مجری اقدام به نوسازی کند اما باید شرایطی را فراهم کرد که ذینفعان به ویژه ساکنان بافت‌های فرسوده توانایی نوسازی را پیدا کنند.

یک سیاست، در قالب رویکرد تسهیلگری در شهرداری تهران شناخته و از سال 86 با راه اندازی دفاتر تسهیل‌گری آغاز شد؛ دفاتری که وظیفه آنها این بود که در محلات واقع در بافت فرسوده مستقر شوند و اقدام به ارتباط مستقیم و مستمر با ساکنان کنند و با شناسایی موانع نوسازی، ضمن مانع زدایی باعث تسریع جریان نوسازی شوند.

اجرای سیاست‌های تشویقی شهرداری تهران از سال 88/ انجام نیمی از نوسازی‌ها از طریق « تجمیع پلاک »

از اواخر سال 88 سیاست‌‌های تشویقی شهرداری تهران نیز اجرا شد و صدور پروانه رایگان در بافت فرسوده، اعطای حداقل یک طبقه تراکم تشویقی، واگذاری رایگان بن‌بست‌هایی که در پروژه‌های تجمیع قرار می‌گیرند و کارکردشان را از دست داده‌اند و مجموعه‌ای از این مشوق‌ها باعث شد که جریان نوسازی در بافت‌های فرسوده تهران آغاز شود؛ همزمان با این موضوع سیاست‌هایی از سوی دولت اتخاذ شد که شامل پرداخت تسهیلات ارزان قیمت برای حمایت از ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده بود.

در این راستا جهش قابل توجهی در نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده رخ داد که در طول زمان این سیاست‌های تشویقی، بیشتر و هدفمند تر شد و ما را به این نقطه رساند که امروز تقریباً از حدود 207 هزار پلاک مسکونی که در بافت‌های فرسوده است، نزدیک به 100 هزار مورد نوسازی شده یعنی مردم یا به صورت خودمالکی از طریق مشارکت با سازندگان یا سرمایه‌گذارای بخش خصوصی اقدام به نوسازی کرده‌اند که نیمی از این نوسازی از طریق تجمیع بوده است.

یکی از ویژگی‌های بافت‌های فرسوده این است که مساحت پلاک در آنها بسیار پایین است و حدود 60 درصد از پلاک‌های ما در بافت‌های فرسوده مساحتی کمتر از 100 مترمربع دارند یعنی عملا به صورت انفرادی قابلیت ساخت ندارند. این باعث شد که از همان ابتدا موضوع تجمیع زمین به یکی از راهبردهای اصلی شهرداری تهران تبدیل شود و حمایت‌های مشخصی از آن صورت گیرد؛ بر این اساس در 10 سال گذشته به عنوان الگوی رایج و قالب نوسازی به رسمیت شناخته شد.

*آخرین آمارها حاکی از وجود چه میزان بافت فرسوده در تهران است؟

بافت‌های فرسوده تهران محدود به 3 هزار و 268 هکتار نبود و تحلیل‌ها نشان می‌داد که برخی از بلوک‌های شهری با وجود اینکه تمام شرایط را داشتند به خاطر کمبود اطلاعات و اشتباهات کاربر یا اینکه آن زمان در محدوده قانونی شهر نبودند و بعداً به آن الحاق شدند در محدوده بافت‌های فرسوده قرار نگرفته‌اند.

4500 هکتار بافت فرسوده در تهران/ بازنگری شاخص‌های شناسایی بافت‌های فرسوده در سال جاری

بر این اساس تلاش‌های زیادی صورت گرفت تا این محدوده‌ها به بافت‌های فرسوده الحاق شوند که در نهایت در اسفند سال گذشته 1050 هکتار به محدوده بافت‌های فرسوده تهران ملحق شد و در حال حاضر حدود 4 هزار و 500 هکتار بافت فرسوده مصوب در شهر تهران داریم که 7 درصد مساحت شهر و 21 درصد از جمعیت را به خود اختصاص داده است.

البته تعریف این اعداد موقتی است زیرا در تیرماه سال جاری شورای عالی معماری و شهرسازی، بعد از 15 سال و به دلیل انتقادات زیادی که نسبت به نحوه تشخیص بافت‌های فرسوده مطرح می‌شد، اقدام به بازنگری شاخص‌های شناسایی بافت‌های فرسوده کرد و شاخص‌ها را از مقیاس بلوک شهری به مقیاس محله ارتقا داد در واقع محله را به عنوان یک سازمان یکپارچه اجتماعی فضایی به رسمیت شناخت، عوامل و شاخص‌های اجتماعی و اقتصادی مؤثر در شکل‌گیری و گونه‌بندی بین بافت‌های مختلف از بافت‌های ارزشمند تاریخی گرفته تا بافت‌های میانی و سکونت‌های غیررسمی که به اعتقاد ما ویژگی‌هایشان بسیار با هم متفاوت است را مد نظر قرار داد که اقدام پیشرو و مثبتی از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری بود.

این شاخص‌ها به شهرداری‌ها ابلاغ و قرار شد محدوده بافت‌های فرسوده بر این اساس بازشناسایی شوند و به تصویب کمیسیون‌ ماده 5 برسند که ما در سازمان این کار را آغاز کرده‌ایم و تلاش می‌کنیم تا پایان سال محله‌هایی که دچار فرسودگی و ناکارآمدی هستند را با یک بازتشخیص، شناسایی کنیم و آنها را به تصویب کمیسیون ماده 5 برسانیم.

*آیا روند نوسازی بافت‌های فرسوده که سال‌هاست در دستور کار قرار دارد، قابل قبول است؟ آیا نباید انتظار تحول بیشتری با کمک دولت داشته باشیم؟

قطعا روند راضی کننده‌ای نیست و هیچکس چنین ادعایی ندارد طبیعتاً هم با آن چیزی که در سیاست‌های فرادست پیش بینی شده فاصله زیادی داریم زیرا طبق برنامه چهارم توسعه، دولت و شهرداری‌ها طی مدت 10 سال باید بافت‌های فرسوده را نوسازی می‌کردند؛ اگر این اتفاق می‌افتاد در پایان برنامه پنجم نباید با مقوله‌ای به نام بافت فرسوده مواجه می‌شدیم اما وقتی نگاه می‌کنیم می‌بینیم که در مقیاس ملی کمتر از 20 درصد نوسازی بافت‌های فرسوده پیش رفته است و در شهر تهران که در این زمینه پیشرو است و رشد بیشتری داشته، این عدد به حدود 50 درصد می‌رسد.

اعدادی که درباره آن صحبت می‌کنیم مربوط به نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده است، به طور حتم نوسازی مسکن یکی از اجزای جدی و ضروری بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود اما همه چیز نیست؛ یعنی بافت‌های فرسوده به جز نوسازی مسکن نیازمند تأمین خدمات پشتیبان سکونت، نیازمند تأمین فضاهای باز و سبز شهری، نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات اجتماعی برای توانمندسازی مردم و مهارت‌افزایی آنها و آموزش نیز هستند؛ بنابراین با مطلوبی که مدنظر ماست تفاوت هایی وجود دارد.

این تفاوت‌ها و اختلافات از چند عامل ناشی می‌شود، یکی اینکه نوسازی، موضوع پیچیده‌ای است و فقط هم مربوط به کشور ما نیست، بالاخره شما با یک موضوع اجتماعی، اقتصادی، کالبدی مواجه هستید که پیامدهای حقوقی و مدیریتی هم در بسیاری از جنبه‌های آن وجود دارد و این باعث می‌شود که سرعت کار کاهش یابد.

نکته دوم اینکه، طبیعتاً میزان حمایت‌ها و پشتیبانی‌هایی که می‌توانست از طرف دستگاه‌های مختلف چه در مقیاس ملی و چه در مقیاس محلی صورت گیرد با آن چیزی که در عمل اتفاق افتاده تفاوت معنادار و قابل توجهی داشته است؛ وقتی سیاست‌ها متناسب با مسائل نباشد اختلاف در عملکرد و بازدهی نیز رخ می‌دهد.

40 هزار پلاک واقع در بافت‌‌های فرسوده فاقد سند مالکیت هستند

به عنوان مثال یک بخش از بافت‌های فرسوده، محدوده‌هایی هستند که املاکشان فاقد سند رسمی مالکیت است؛ در تهران از حدود 280 هزار پلاکی که در بافت‌های فرسوده وجود دارد، حدود 40 هزار پلاک فاقد سند مالکیت هستند.

اگر انتظار دارید این40 هزار پلاک، طی 10 سال نوسازی شوند باید اقدامات مربوط به رفع موانع اعطای مالکیت رسمی هم با آن تناسب داشته باشد اما برآوردهای ما نشان می‌دهد که طبق قوانین، ضوابط و سازوکارهایی که در حال حاضر داریم سالیانه کمتر از یک درصد پلاک‌ها می‌توانند مالکیت عادی خود را به مالکیت رسمی تبدیل کنند یا موانع و مسائل در برخی از محدوده‌ها به نحوی است که هیچگاه چنین امکانی فراهم نخواهد شد.

طبیعتا اعطای حق مالکیت قدم اصلی برای نوسازی است، اما وقتی نتوانید این کار را انجام دهید با یک عقب ماندگی مواجه می‌شوید.

4500 پلاک واقع در بافت‌های فرسوده در حریم راه آهن/ 3800 پلاک در حریم درجه یک دکل‌های فشار قوی

علاوه بر این در شهر تهران 4 هزار و500 پلاک در نوار حاشیه‌ای حریم راه آهن قرار دارند و هیچگاه مجوزی برای نوسازی به آنها داده نشده است یعنی 20 سال است برای 4 هزار و 500 پلاک، نه تنها مسئله‌ای را حل نکرده‌ایم بلکه مانع جدی هم ایجاد کرده‌ایم، مانعی که امروز نه متولی که شرکت راه اهن است آن را قبول دارد، نه وزارت راه و شهرسازی و نه هیچ کارشناس دیگری.

همچنین نزدیک به 3800 پلاک در بافت‌های فرسوده تهران در حریم درجه یک دکل‌های فشار قوی هستند که نه تنها امکان نوسازی ندارند بلکه با خطرات جانی ناشی از زندگی زیر برق فشار قوی سر می‌کنند طبیعتاً باید راهکارها با این موضوعات تناسب داشته باشد.

پرداخت تسهیلات بانکی برای حمایت از نوسازی مسکن، پیش بینی منابع لازم برای تأمین خدمات در بافت‌های فرسوده که حداقل‌هایی از کیفیت زندگی را ایجاد کند تا سرمایه‌گذار و مالک ترغیب به نوسازی شوند، ضروری است اما اقدامات متناسب با شرایط موجود صورت نمی‌گیرد.

نوسازی هر هکتار بافت فرسوده نیازمند 100 میلیارد تومان منابع مالی

تحلیل‌های ما نشان می‌دهد که امسال نوسازی هرهکتار بافت فرسوده به 100 میلیارد تومان منابع مالی نیاز دارد؛ از این 100 میلیارد تومان، 60 میلیارد تومان منابع بانکی است، 40 میلیارد تومان باید سهم تأمین خدمات شود. دولت از سال 97 موظف بوده 70 درصد منابع لازم برای تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی را در بافت‌های فرسوده پرداخت کند، اما میزان پرداخت و حمایتی که صورت گرفته عملا در حد صفر بوده است.

در 4 سال گذشته هم که شهرداری تهران موضوع پیش بینی منابع لازم برای تأمین فضای سبز و خدمات را در بافت‌های فرسوده در برنامه خود قرار داده، دست تنهاست در حالی که انتظار است 2.5 برابر رقمی که از سوی شهرداری اعطا می‌شود، از طرف دولت هم اعطا شود اما در عمل به هیچ وجه این اتفاق نمی‌افتد. از سوی دیگر منابعی که به این امر اختصاص داده می‌شود با حجم و سختی مسئله‌ای که تا به امروز روی زمین مانده، تفاوت زیادی دارد و باعث می‌شود که سرعت مورد انتظار حاصل نشود.

*چطور می توان سرعت روند نوسازی را با توجه به شرایط موجود افزایش داد؟

بافت‌های فرسوده می‌توانند 75 درصد مسکن مورد نیاز شهرها را تأمین کنند

برای اینکه مشکلات کاهش یابد و سرعت بیش از آن چیزی که امروز اتفاق می‌افتد را شاهد باشیم، چند اتفاق مشخص باید رخ دهد، نخست اینکه موضوع برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده باید با برنامه تأمین مسکن همراستا باشند و یکدیگر را تقویت کنند زیرا تحلیل‌ها نشان می‌دهد که بافت‌های فرسوده می‌توانند حداقل 75 درصد مسکن مورد نیاز در شهرها را تأمین کنند.

برای اینکه این اتفاق رخ دهد، تسهیلات حمایت از نوسازی مسکن هم باید با واقعیت تناسب داشته باشد و هم سودها و بهره‌های آن در حدی باشد که استطاعت را برای وام گیرندگان فراهم کند.

تسهیلات بانکی 20 درصد منابع خرید واحد مسکونی را پوشش می‌دهد

اگر می‌خواهیم مردم خانه‌های ساخته شده در بافت‌های فرسوده را خریداری کنند حمایتی که از آنها می‌شود باید افزایش یابد؛ اما در بهترین حالت تسهیلات بانکی می‌تواند حدود 20 درصد از منابع لازم برای خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد که عملا تاثیر خاصی ندارد.

ضرورت تأمین سرانه‌های خدماتی در بافت‌های فرسوده

علاوه بر این باید برای رفع مشکل پلاک‌هایی که به نوعی دچار مشکلات مالکیتی یا حقوقی هستند مانند موضوع دکل‌های برق که به آن اشاره کردم، باید در برنامه قرار گیرد و متناسب با مسکنی که در بافت‌های فرسوده ساخته می‌شود، باید خدمات هم تأمین شود اما این یک نگاه ناقص است که بگوییم امروز مسکن را می‌سازیم و فردا فکری به حال خدمات آن می‌کنیم زیرا تجربه نشان داده این فردا هیچگاه از راه نمی‌رسد مانند موضوع عوارض کسری پارکینگ که شهرداری 20 سال است می‌بخشد و باید از محل این عوارض نسبت به تأمین پارکینگ اقدام کند اما در عمل این اتفاق نمی‌افتد، اینجا باید جلوی چنین شرایطی گرفته شود و هم زمان که مسکن ساخته می‌شود و خانه‌ها نوسازی می‌شوند، خدمات هم تأمین شود.

تأمین خدمات هم نیازمند هزینه کرد از طریق بخش عمومی است که فکر می‌کنم خدمات مرتبط با فضاهای باز و سبز شهری، خدمات مرتبط با آموزش و سلامت باید در اولویت نخست بافت‌های فرسوده قرار گیرند.

نکته دیگری که وجود دارد مربوط به تفاوت بین زمینه‌ها و لزوم اتخاذ یک رویکرد زمینه محور است؛ ما مفهوم واحدی به نام بافت فرسوده داریم ولی واقعیت این است که ده ونک، امامزاده یحیی، خاک سفید و سلسبیل که دارای بافت فرسوده هستند، ویژگی‌ها و تاریخچه‌هایشان یکی نیست و نمی‌توان یک نوع از اقدامات را در آنها تجویز کرد.

هر محله متناسب با شرایط، ویژگی‌ها، ظرفیت‌ها، مزایا و معایبش نیازمند داشتن برنامه‌ای است که ویژه آن محله باشد. ما در دو دهه گذشته قطعا کند، اما رو به جلو توانسته‌ایم سیاستگذاری کرده و اقداماتی انجام دهیم اما سیاستی که برای بافت‌های فرسوده میانی اتخاذ کردیم در بافت‌های تاریخی جواب نمی‌دهد، نمی‌توانیم با آن چارچوب و سیاست گذاری انتظار داشته باشیم مرکز تاریخی تهران هم احیا شود و سکونت‌های غیررسمی که در حاشیه شهرها هستند، نوسازی شوند.

باید مجموعه متنوعی از سیاست‌ها را برای مواجهه با زمینه‌های مختلف اتخاذ کنیم و در کلام آخر اینکه ابزار همه این موارد به شرطی محقق می‌شود که رویکرد اجتماعی داشته باشیم زیرا نوسازی بافت‌های فرسوده قبل از هر چیزی یک رویکرد و نگاه اجتماعی را می‌طلبد؛ نگاهی که از طریق ارتباط گیری، جلب مشارکت ذینفعان و برقراری ارتباط آنها و ایجاد بسیج اجتماعی محقق می‌شود.

ما این کار را در شهر تهران از طریق دفاتر محلی توانستیم به نتیجه برسانیم یعنی بخش عمده‌ای از نوسازی 50 درصدی محقق شده، مرهون همین نگاه اجتماعی است که امکانی برای گفت‌وگو، مذاکره، چانه‌زنی و مشارکت بدون واسطه بین همه ذی نفعان فراهم کنیم.