رونق بازار مسکن تا چه زمانی ادامه دارد؟

اعتمادآنلاین| رونق نسبی بازار مسکن در مقطع کنونی که از ابتدای آذرماه 98 آغاز شده احتمالا تا بازه زمانی نزدیک به شروع ماه رمضان در اردیبهشت ماه 99 ادامه خواهد داشت و سناریوی محتمل این است که تا پایان ماه رمضان از تعداد معاملات کاسته شود و بالطبع قیمت‌ها در ماه رمضان ثبات نسبی خواهد داشت. این رفتار معمولا همه ساله در بازار مسکن تکرار می‌شود. بعد در سه ماه پس از رمضان شاهد افزایش خرید و فروش‌ها در بازار مسکن هستیم و مجددا کسادی در ماه‌های محرم و صفر اتفاق می‌افتد. البته این روند در شرایط نرمال اقتصادی شکل می‌گیرد اما با توجه به شرایط خاص اقتصاد ایران نمی‌توان با تحلیل قطعی سناریوهای پیشین به ارزیابی وضعیت آینده بازار پرداخت.

واسطه‌های ملکی می‌گویند که با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، بازار مسکن از ابتدای آذرماه با رشد بیش از 130 درصدی تعداد معاملات مواجه شده اما افزایش قیمت در مناطق پرتقاضا چندان محسوس نیست. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های آذر و دی حدود 10 درصد افزایش یافته اما با توجه به آن‌که قبل از آن چهار ماه نزولی را پشت سر گذاشته بود قیمت‌ها در مناطق پرمعامله به سطح میانگین قیمت‌ها در تیرماه رسیده است. با این تفاوت که در تیرماه 4800 فقره معامله در شهر تهران انجام شد که به نوعی با رکود تورمی مواجه بودیم اما در دی ماه تعداد معاملات 10 هزار و 700 فقره بوده است. لذا می‌توان گفت با توجه به رشد نسبی بازارهای خودرو، ارز و بورس، آرامش نسبی بر بازار مسکن حاکم شده و این بخش با رونق غیرتورمی مواجه است. از سوی دیگر عمده رشد حدود 40 درصدی قیمت مسکن شهر تهران در سال جاری از افزایش قیمت در مناطق جنوبی نشأت گرفته و چه بسا اگر طی شش ماه اخیر در جنوب تهران افزایش قیمت رخ نمی‌داد روند رشد قیمت در کل شهر تهران منفی می‌شد.

گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که در شرایط فعلی، بازار با رکود نسبی واحدهای قدیمی فاقد امکانات، رکود نسبی واحدهای نوساز و رشد تقاضا برای واحدهای دارای امکانات با عمر 5 سال به بالا مواجه است. با توجه به اختلاف قیمت واحدهای کلیدنخورده با واحدهای بالای 5 سال عمده متقاضیان مصرفی به این سمت سوق یافته‌اند. آمار شهر تهران گویای آن است که سهم واحدهای بالای پنج سال از کل معاملات از 41 درصد در بهمن ماه 1392 به 58 درصد در دی ماه 1398 رسیده است.

به نظر می‌رسد عدم قطعیت به پاشنه آشیل عمده بازارها در ایران از جمله بازار مسکن تبدیل شده که به نوسانات قیمت در ماه‌های پایانی سال منجر شده است. البته به دلیل نبود ظرفیت لازم در بازار مسکن جهش قیمت به اندازه خودرو و بورس اتفاق نیفتاده اما برخی مالکان همانند بازه زمانی اسفند 97 تا خرداد 98 قیمت‌های پیشنهادی را بالا برده‌اند. اما قراردادها در مناطق میانی شهر تهران با مبالغ یک تا دو میلیون تومان پایین‌تر از قیمت‌های پیشنهادی منعقد می‌شود.

پیش‌بینی عبده‌تبریزی از بازارهای ارز، مسکن و بورس

حسین عبده تبریزی، تحلیل‌گر اقتصادی درخصوص وضعیت بازارها در سال آینده گفته است: قبلا زمانی که می‌خواستیم از اقتصاد ایران پیش بینی داشته باشیم به اقتصاددانان مراجعه می‌کردیم و آنها براساس مدل‌های وضعیت آینده اقتصاد را پیش بینی می‌کردند اما در حال حاضر به دلایل سیاسی و تحریم‌ها مدل‌ها کمتر جواب می‌دهد و بیشتر باید سناریوسازی کرد. پیش بینی نمی‌کردم قیمت مسکن در عرض دو سال 170 درصد افزایش پیدا کند و با دلار رقابت کنند. زمانی که قیمت زمین دو برابر می‌شود یا شاخص بورس پنج برابر می‌شود هیچ اشتغالی ایجاد نخواهد شد.

وی ادامه داد: مردم به معجزه قیمت زمین و شاخص بورس معتقد شده‌اند و اگر با این خطر رو به رو شویم که مردم به این باور برسند معجزه رخ نخواهد داد این میزان نقدیندگی به کجا خواهد رفت؟ نخستین مقصد ارز است و همه برنامه‌های دولت برای کنترل بازار ارز به هم می‌خورد.

یک کارشناس: مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد

هم‌چنین سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: مدت‌هاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است. قیمت مسکن در تهران به حدود 14 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را 4 تا 5 میلیون تومان در ماه فرض کنیم ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند خانه میان‌متراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند. وجوهی که هم‌اکنون به بخش مسکن می‌آید ناشی از سرمایه‌گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، ‌بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال 1399 معادل نرخ تورم عمومی است.

گفته می‌شود نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم 2000 هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود 27 درصد بوده است. تورم سالانه نیز در دی ماه حدود 38 درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه 26 درصد گزارش شده است. رشد سالیانه مسکن در تهران نیز به 40 درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن 14 درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر این‌که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور 1.5 درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش 8.5 و 2.1 درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه‌های آذر و دی بوده‌ایم. به نظر می‌رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال 1398 با رکود مواجه بوده و معاملات در 10 ماهه نخست حدود 43 درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از 100 درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می‌تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود 77 درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است.

اما سوال اغلب افراد این است که بازار مسکن در سال آینده به چه سمت و سویی می‌رود؟ سال گذشته پیش‌بینی عمده کارشناسان این بود که رشد قیمت مسکن در سال 1398 معادل نرخ تورم عمومی خواهد بود که با مقداری اغماض، درست از آب درآمد. امسال نیز با کمی تفاوت دیدگاه، غالب کارشناسان در پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1399معتقدند این بازار ظرفیت جهش قیمت ندارد و نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.

در دی‌ماه 1398 مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 13 میلیون و 810 هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل 2.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 40.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 10 هزار و 700 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12 و 59 درصد افزایش داشت.

منبع: ایسنا