مصایب 4 دهه سوداگری در بازار مسکن / هیچ نسخه کوتاه‌مدتی برای حل مشکل مسکن وجود ندارد

اعتمادآنلاین| دومینوی رشد نرخ ارز و شکل گرفتن انتظارات تورمی در دامنه‌ای بالاتر بار دیگر دامن بازار مسکن را گرفته است. بازاری که در زمستان 96 پس از یک خواب طولانی 4 ساله جان گرفته بود و مسیر مناسبی را طی می‌کرد، در بهار 97 تحت تاثیر جهش‌های پی در پی نرخ ارز نتوانست از زیر بار رکود سر برآورد. از این رو، در بهار 97 دولتمردان دست به‌کار شدند و طرح‌هایی را برای ساماندهی بازار مسکن و تقویت بنیه مالی مستاجران ارایه کردند که هیچ‌یک اجرایی نشد. هفته گذشته اما بار دیگر دولتمردان برای ساماندهی بازار مسکن و تقویت بنیه مالی مستاجران در ستاد اقتصاد دولت جمع شدند و راهکارهایی تقریبا تکراری از جمله اعطای وام ودیعه اجاره را پیش کشیدند. برای بررسی این سیاست‌ها و راهکار با محمود جهانی، کارشناس ارشد بازار مسکن به گفت‌وگو نشستیم.

جهانی درباره اتخاذ سیاست‌های انبساطی از سوی دولت با هدف تسهیل فرایند عرضه مسکن، بر این باور است که طی 5 سال گذشته بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه بوده است اما در کوتاه‌مدت ودر دوره‌های میان مدت افزایش قیمت مسکن بیشتر ناشی از تقاضای سوداگرانه و تقاضای غیرمصرفی است و بررسی‌ها نیز نشان می‌دهد که همواره شوک‌های وارده به بازار مسکن متاثر از تقاضاهای سوداگرانه طی 4 دهه گذشته بوده است. او درباره سیاست‌های مورد نظر دولت در بازار اجاره نیز بر این باور است که هیچ نسخه کوتاه‌مدتی برای حمایت از مستاجران و ساماندهی بازار اجاره وجود ندارد. گفت‌وگو با جهانی را پیش رو دارید.

*هفته گذشته ستاد اقتصادی دولت راهکارهای ساماندهی بازار معاملات ملک و همچنین بازار رهن و اجاره مسکن را بررسی و سیاست‌هایی را به این منظور اعلام کرد. به گفته وزیر راه‌وشهرسازی، سیاست‌هایی انبساطی در دستور کار متولی مسکن قرار گرفته و بر این اساس قرار است، صدور پروانه‌های ساخت و ساز و فروش تراکم تسهیل شود تا به این ترتیب، فرایند تولید و عرضه مسکن سرعت بیشتری بگیرد. نظر شما در این رابطه چیست؟ آیا مشکل حال حاضر در بازار مسکن، کمبود عرضه است یا علت دیگری است؟

واقعیت این است که طی 5 سال اخیر عرضه مسکن فوق‌العاده کاهش پیدا کرده و به میزان قابل توجهی کم شده است به گونه‌ای که شاید حدود 30 درصد از تولید مورد نیاز و مطابق با برنامه را پوشش داده است. بر این اساس، در حال حاضر با کمبود انباشته عرضه واحدهای مسکونی مواجه هستیم که قابل توجه است. در واقع، یک عقب ماندگی قابل ملاحظه‌ای در بخش تولید مسکن وجود دارد. برای این مساله باید فکری شود و به هر حال سیاست‌های عرضه محور می‌تواند در میان مدت اثر مثبتی داشته باشد.

*یعنی شما معتقدید که وجود قیمت‌های بسیار بالا در بازار مسکن، به دلیل کمبود عرضه آپارتمان است؟

نه! بحث قیمت مسکن با تولید و عرضه آن از اساس دو مقوله جدا از هم هستند. حداقل در کوتاه‌مدت ودر دوره‌های میان مدت این طوری نیست و افزایش قیمت مسکن بیشتر ناشی از تقاضای سوداگرانه و تقاضای غیرمصرفی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که همواره شوک‌های وارده به بازار مسکن متاثر از تقاضاهای سوداگرانه طی 4 دهه گذشته بوده است و تقاضای ناشی از نیاز و مصرفی، به دنبال این تقاضای سوداگرانه و با فشار آن به جلو رفته است.

*بعضی از کارشناسان مسکن بر این باورند که بازار مسکن با بازارهای سرمایه، ارزو طلا و... مرتبط است و چون شاخص کل بورس رشد بسیار داشته است، سایر بازارها از جمله مسکن نیز باید خودشان را با این بازار تنظیم کنند و هماهنگ شوند، به نظر شما چنین گزاره‌ای از نظر اقتصاد درست است؟

بله. این گزاره کاملا مورد تایید است. به هر حال، شرایط موجود در بازارهای موازی مختص به همین دوره هم نیست و همیشه در میان مدت بازار مسکن با سایر بازارهای دارایی وسرمایه خود را وفق داده است و بخش‌های مختلف اقتصاد، لینک‌های تنگاتنگ و زیادی با شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارهای رقیب دارند.به هر حال، رشد نقدینگی در کلان اقتصاد تاثیر مستقیم و موثری بر رشد قیمت مسکن دارد و با بازارهای دیگر با هم حرکت می‌کنند و متعادل می‌شوند و قیمت مسکن نیز در واقع به‌طور خیلی اجتناب ناپذیری متاثر از وضعیت بازارهای موازی است چون مسکن به عنوان یک دارایی تلقی شده و می‌شود. از این رو، از این جهت گریز ناپذیر هم هست که مردم برای حفظ سرمایه و دارایی خود در زمان مواجهه با تورم‌های زیاد به این بازار پناه می‌آورند و خرید سوداگرانه شکل می‌گیرد.

*اما گروهی دیگر از کارشناسان، گزاره گفته شده را تایید نمی‌کنند و بر این باورند که بازارها یا از تحولات داخلی و مکانیسم عرضه و تقاضای حاکم بر آن تاثیر می‌پذیرند یا از شرایط کلی اقتصاد. می‌گویند، به دلیل تورم عمومی و انتظارات تورمی و همچنین نرخ ارز که به عنوان یک اهرم تورمی در اقتصاد ایران شناخته می‌شود، همه بازارها همسو با هم و متناسب با شرایط تورمی رشد می‌کنند.

خب بازار مسکن هم یکی از این بازارها است.

*منظور این است که گروهی از کارشناسان براین باورند که رابطه و لینکی بین بازارها وجود ندارد که منجر به رشد مثبت و همسوی آنها شده باشد، بلکه لینک میان بازارها و شاخص‌های کلان اقتصاد وجود دارد و درواقع این شرایط کلی اقتصاد است که بر همه بازارها سایه انداخته است و ‌منجر به همسویی بازارهای موازی می‌شود.

دقیقا همین بحث است . بورس، سکه و طلا و ارز و مسکن، بازارهایی هستند که نقدینگی را در خود جذب می‌کنند. نقدینگی سرگردان که منشأ اصلی آن را باید در سیاست‌های کلان اقتصادی دولت جست‌وجو کرد و عامل رشد این نقدینگی سیاست‌های دولت است منجر به افزایش حجم پول در جامعه می‌شود و ناگزیر این نقدینگی در بازارهای مختلف توزیع شده و سیر می‌کند. این نقدینگی عامل معاملات سوداگرانه است با هدف حفظ ارزش پول. در عین حال، همانطور که در ارتباط با تولید و عرضه مسکن گفتم که در شرایط فعلی عقب ماندگی چند ساله‌ای داریم و میزان تولید مسکن در حد تقاضای واقعی نیست و تقاضای واقعی را پوشش نمی‌دهد، اما این منافی این حرف نیست که قیمت یک روند جدای از این مکانیسم عرضه و تقاضای داخلی دارد. به خاطر اینکه قسمت قابل توجهی از تقاضای موجود در بخش مسکن، از جنس تقاضای سوداگرانه است. با این تفاوت که در دوره رکود، تقاضای سوداگرانه برای مسکن به حدود 30 تا 40 درصد از تقاضای کل کاهش می‌یابد و در دوره رونق یا جهش قیمت‌ها، تقاضای سوداگرانه تا حدود 70 درصد از تقاضای کل ملک را در برمی‌گیرد.

*از دیدگاه شما، در حال حاضر، این شاخص در چه وضعیتی است؟

الان در آستانه یا عنفوان رشد تقاضای سوداگرانه هستیم. میزان انتظارات تورمی در جامعه زیاد است اما بخش قابل توجهی از این انتظارات، به دلیل ورود سرمایه‌ها به بازار بورس، در بازار مسکن به میزان زیاد ظهور و بروز پیدا نکرده است و هنوز تقاضا یا رونق خرید و فروش شکل نگرفته است. اما به هر حال، این مخاطره وجود دارد که این سرمایه‌ها به صورت واقعی وارد بازار مسکن نیز بشود. اما در حال حاضر، در بازار مسکن انتظارات و تقاضای سوداگرانه شکل گرفته و وجود دارد.

*یکی دیگر از بحث‌های مطرح شده در ستاد اقتصادی دولت، ‌طرح اعطای وام ودیعه اجاره به مالکان است. آیا اجرای این طرح می‌تواند منجر به کاهش بار مالی و کمک و حمایت از مستاجران شود، یا باعث افزایش اجاره‌ها خواهد شد؟

به هیچ عنوان اعتقادی به سیاست‌های حمایتی و تنظیمی و کنترل بازار اجاره ندارم. سیاست‌های حمایتی دولت در این زمینه هم بسیار بسیار ناچیز، اندک و غیر موثر است. و شاید به خاطر بحث‌های روانی موجود در بازار مطرح می‌شود.

*به نظر شما چه سیاستی می‌تواند شرایط سخت مستاجران را تعدیل کند؟

سیاستی که در بازار اجاره در واقع باید وجود داشته باشد، سیاست میان مدت و بلندمدت در رابطه با عرضه مسکن اجاره‌ای هست که در قانون ساماندهی مسکن هم مورد توجه قرار گرفته است، اما در سیاست‌های اجرایی مغفول بوده و به آن زیاد توجه نشده است و از همین رو، عرضه مسکن اجاره‌ای افزایش نیافته است و این هم فقط می‌تواند با سیاست‌های حمایتی موثر مثل تخصیص زمین، افزایش سرمایه‌گذاری، ‌تخصیص تسهیلات به بخش خصوصی برای توسعه و عرضه مسکن اجاره‌ای موثر باشد و افق تاثیر‌گذاری آن هم میان مدت و بلندمدت است و هیچ نسخه کوتاه‌مدتی برای این مساله وجود ندارد و موثر نخواهد بود.

منبع: روزنامه تعادل