تقاضای سرمایه‌گذاری عامل اصلی افزایش قیمت‌ مسکن است؟

اعتمادآنلاین| علی کریمی؛ بررسی تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران در فصل بهار که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده‌است، حاکی از افزایش 17.3 درصدی هزینه ‌ساخت واحد مسکونی نسبت به فصل زمستان سال گذشته در شهر تهران می‌باشد. این در حالی است که هزینه ساخت واحد مسکونی در زمستان 1398 نسبت به پاییز 1398 نیز تورمی 8.4 درصدی را تجربه کرده‌است که حاکی از افزایش هزینه ساخت و ساز در شهر تهران طی چند فصل اخیر می‌باشد؛ به‌گونه‌ای که هزینه ساخت واحد مسکونی طی یک سال گذشته افزایش 30 درصدی را نشان می‌دهد. نمودار زیر روند تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی را از سال 1390 نشان می‌دهد.

همانگونه که مشخص است از سال 1397، تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی رو به افزایش است که در این مدت بیش‌ترین تورم فصلی در تابستان 1397 با افزایش 25.8 درصدی ثبت شده‌است. از میان نهاده‌های ساختمانی چهار گروه «خدمات(دستمزدها)» با 25.5 درصد، گروه «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل، درب و پنجره» با 18.15 درصد، گروه «سیمان، بتون، شن و ماسه» با 15 درصد و گروه «سنگ» با 9.79 درصد بیش‌ترین سهم در هزینه ساخت و ساز را دارند و به طور کلی 68 درصد هزینه‌های ساخت واحدهای مسکونی در شهر تهران را تشکیل می‌دهند. افزایش قیمت‌ نسبت به زمستان 1398 برای گروه خدمات 25.8 درصدی، گروه سنگ 23.9 درصد، گروه سیمان، بتون، شن و ماسه 19.1 درصد و گروه گروه آهن آلات، میلگرد، پروفیل، درب و پنجره 10.8 درصد ثبت شده‌است.

نمودار زیر روند تورم فصلی چهار نهاده اصلی در ساخت و ساز واحدهای مسکونی در شهر تهران را از سال 1395 نشان می‌دهد:

همانگونه که مشخص است طی 4 سال اخیر، گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل، درب و پنجره به طور نسبی بیش‌ترین تورم فصلی را نسبت به سایر نهاده‌های اصلی ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران ثبت کرده‌است؛ به‌گونه‌ای که هزینه این گروه‌ از نهاده‌ها در بهار 1399 نسبت به بهار 1395 بیش‌از 365 درصد افزایش یافته‌است. پس از این گروه، سیمان، بتون، شن و ماسه با رشدی 170 درصدی طی 4 سال اخیر بیش‌ترین افزایش قیمت را نشان می‌دهد. در طول این مدت نیز هزینه ساخت واحدهای مسکونی افزایشی 191 درصدی را نشان می‌دهد. کم‌‎ترین تورم نیز مربوط به گروه خدمات با 105.6 درصد می‌باشد. نمودار زیر تورم هزینه ساختمانی واحدهای مسکونی و چهار نهاده اصلی در شهر تهران را از بهار 1395 نشان می‌دهد.

پرسشی که در اینجا مطرح می‌باشد این است که با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت و همچنین افزایش قیمت مسکن در شهر تهران طی چند سال اخیر، تورم واحدهای مسکونی تا چه میزان تحت تأثیر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی می‌باشد؟ برای پاسخ به این پرسش، نمودار زیر روند تورم سالانه منتهی به هر فصل واحدهای مسکونی و نهاده‌های ساختمانی از سال 1391 را نشان می‌دهد:

همانگونه که مشخص است تورم در این دو بخش از سال 1395 روند صعودی گرفته‌است که از سال 1397 قیمت مسکن با شتاب بیش‌تری نسبت به نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است. به گونه‌ای که اختلاف تورم سالانه در تابستان 1398 به بیش از 40 درصد رسیده‌است. همین امر موجب گردیده‌است که سهم هزینه تولید از قیمت نهایی مسکن در شهر تهران به 15 درصد در خرداد 1398 کاهش یابد. نمودار زیر سهم هزینه تولید از قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را از سال 1394 نشان می‌دهد:

همانگونه که مشخص اختلاف تورم در بخش مسکن و نهاده‌های ساختمانی طی دو سال اخیر موجب گردیده‌است که سهم هزینه تولید از قیمت نهایی مسکن به پایین‌ترین میزان خود از سال 1394 برسد که نشان‌دهنده آن است که تورم شکل‌گرفته در بخش مسکن را نمی‌توان ناشی از افزایش هزینه ساخت دانست و به نظر می‌رسد که افزایش تقاضا که غالباً تقاضا سرمایه‌گذاری ناشی از شرایط اقتصادی است، موجب افزایش تورم بخش مسکن گردیده‌است. در واقع از آنجایی که در شرایط تورمی، افراد برای جلوگیری از کاهش ارزش پول سعی در خرید دارایی‌های مالی و سرمایه‌گذاری می‌کنند، همین امر موجب افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها در این بازارها همانند بازار مسکن می‌شود.

منبع: اقتصاد آنلاین