مسکن و ابزار سیاست‌گذاری دولت

اعتمادآنلاین| چندی است مسائل مختلف مربوط به مشکل مسکن موجب دغدغه اعضای جامعه شهری و نیز محافل متخصص معمار و شهرساز شهرمان شده است. داستان فقط این نیست که هر روز شهرداری با یک فرمول جدید و گاه حیرت‌آور مانند پیشنهاداتی برای فروش خلاف‌های ساختمانی، یا صدور مجوز برای انواع و اقسام کارهایی که از قبل تکلیفشان معلوم است مانند واگذاری پیاده روها ظاهر می شود و مشکل کمبود بودجه‌اش را مطرح می‌کند بلکه با این نوع پیشنهادات داغ دل خیلی‌ها درمورد اصل کمبود مسکن در کلانشهر، خانه‌های 25 و 35 متری نگرانی ادامه یافتن مسکن مهر و... را هم تازه و سؤوالاتی را زنده می‌کند که مروری بر آنها در اینجا خالی از لطف نخواهد بود. آنچه در پی از نظر می‌گذرد خلاصه‌ای از صحبت های عباس آخوندی عضو گروه ترانه تهران با دیگر اعضای گروه است. این گفتگو از ساعت 10 الی نیم نیمه شب 7 تیرماه انجام شد و خانم روح افزا نیکخو زحمت خلاصه کردن گفتگوها را کشید.

در شرایط کنونی که قیمت مسکن ربطی به عرضه و تقاضا ندارد، حباب سازی چگونه کنترل می شود؟

اساسا موضوع قیمت همه کالاها و خدمات، تابعی از اقتصاد کلان است و آن را نمی توان در چارچوب اقتصاد بخش، تجزیه و تحلیل کرد که ربطی هم به اقتصاد مسکن ندارد. در ایران پیشران تحولات بازار، قیمت ارز است و سپس به بازار بورس، طلا و مسکن و مستغلات سرایت می‌کند. بنابراین، نمی توان هیچ بازاری را از تغییرات قیمتی مصون نگاه داشت.

حال حاضر کشور با یک وضعیت سختی مواجه است. چون از یک سو، تولید خالص داخلی نزولی است و از سوی دیگر حجم پول و نقدینگی فزاینده است. از این رو، سطح عمومی قیمت ها صعودی است. اما در این میان به نظر من حباب سازی را تنها با «قاعده علم اقتصاد» می توان کنترل کرد.

قاعده علم اقتصاد به ما می‌گوید که از دو سو باید عمل کرد، یکی کنترل حجم نقدینگی و دیگری افزایش حجم تولید. در حال حاضر بزرگترین موتور تولید پول یکی بدهی دولت است و دیگری اضافه برداشت بانک هاست. دو بحثی که کمتر در مجامع در باره آنها بحث می شود. تا این لحظه، دولت نه تنها هیچ تصمیمی درباره آن نگرفته است که با سرعت رو به افزایش است.

در باره اضافه برداشت بانکها، که مستقیما روی پایه پولی می نشیند، این روند تاحدودی ادامه دارد. این رقمی است که در ضریب تکاثری ضرب میشود و بسیار وحشتناک است. لازمه پرداختن به این دو بحث یک نگاه در اقتصاد سیاسی است. همه اینها باعث شده که در عمل بخش عمده تسهیلات در بخش خدمات باشد و تصورم این است که سهم واقعی تولید از کل تسهیلات رو به کاهش است. در سال گذشته کل سهم ساختمان از کل تسهیلات بانکی حدود 7درصد بوده است. سهم بخش مسکن از این رقم 50% است. یعنی سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی حدود 3.5درصد است.

با این تفاسیر، بخش مسکن از یک رو مانند سایر بخش‌ها در یک محیط اقتصاد کلان بی‌ثبات قرار دارد، لذا حجم سرمایه گذاری چه در کل بخش واقعی اقتصاد و چه در بخش مسکن نزولی است و از دیگر رو یک عدم تعادل کلی در درون بخش وجود دارد. البته با توجه به اینکه بخش مسکن بسیار سرمایه بر است. چه از منظر تولید کننده و چه از منظرخریدار، لذا تجهیز منابع برای این بخش همواره یکی از اصلی ترین مسائل است و با توجه به ارزش ذاتی مسکن، این بخش از منظر نظام بانکی کم ریسک‌تر است.

در درون بخش، با توجه به وضعیت تورم، بخش عمده‌ای از گردش پول در بخش سوداگری و غیر مصرفی می‌چرخد و مقدار بسیار محدودی به تقاضای مصرفی واقعی اختصاص می یابد. بنابراین شما با دو نشانه‌ی متضاد روبرو هستید. یکی وجود خانه‌های خالی و در عین حال کمبود جدی مسکن در بخش مصرفی.

حال در چنین موقعیتی چه می‌توان کرد؟

جدای بحث‌های اقتصاد کلان که جای بحث آنها اینجا نیست ولی تعیین کننده‌ترین بحث هستند. بازگردیم به بحث اقتصاد بخش.

در اقتصاد بخش در چنین موقعیتی «بانک‌های توسعه‌ای» نقش تعیین کننده‌ای در تعادل بخشی به اقتصاد دارند. کاری که بانک‌های توسعه‌ای در این موارد می‌کنند، یکی تجهیز منابع برای تولید کننده است و دیگری افزایش قدرت خرید متقاضی است.

عملکرد بانک رهنی و بانک‌ها و صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات چون کوروش، مشهد و... در پیش از انقلاب این بود که با تکیه بر دو منبع اصلی منابع را برای دو سمت عرضه و تقاضا تأمین نمایند. در هر صورت، یک منبع اصلی تأمین منابع پس انداز، متقاضی است که از دو جهت اهمیت دارد. یکی نظم بخشی به اقتصاد خانوار و دیگری تأمین بخشی از منابع مورد نیاز سرمایه‌گذاری در بخش.

آشکار است که این پس‌انداز با کسری مواجه می‌شود. وظیفه بانک توسعه‌ای تامین این کسری براساس سیاست‌های مصوب است. این کسری بخشی از طریق تامین سرمایه بانک توسعه‌ای تامین می شود و بخشی دیگر از طریق انواع مقررات دیگر. هم چون تخصیص بخشی از سپرده قانونی سایر بانک‌ها به بانک توسعه‌ای. مشکلی که در بعد از انقلاب با آن مواجهیم این است که کل سازوکار بانک توسعه‌ای مسکن در کشور لغو گردیده است. بانک تمام سیستم پس انداز و تسهیلات ملغی شده‌اند، کل سیستم پس انداز و... . تا به امروز بانک مرکزی با تحول بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای خود داری کرده است. در حال حاضر بانک مسکن یک بانک تخصصی است و نه یک بانک توسعه‌ای. لذا، این بانک هیچ احساس مسؤولیتی در برابر تعادل بخشی به بخش مسکن نمی‌کند. چون ابزار آن را ندارد. آخرین خبر این که باتوجه به اتمام دوره پنج ساله صندوق پس انداز یکم که با اصرار من فعال شد آن هم متوقف شد. سایر بانک‌ها با توجه به سودآوری که در سایربخش‌ها و کوتاه مدت بودن گردش پول در آنها دارد، تمایلی به درگیر کردن پول خود در تسهیلات طولانی را ندارند. لذا سهم بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی به حدود 3.5 درصد کاهش یافت.

اقتصاد رانتی و مستغلاتی چگونه به این سیستم وصل می شود و در آن تاثیر می گذارد؟

اقتصاد بخش مسکن از دو سو ایجاد رانت می‌کند. یکی فروش تراکم و دیگری خرید و فروش ملک برای حفظ قدرت خرید پول و نه تقاضای مصرفی.

عدم تعادل در بخش مسکن ناشی از چه سیاست‌های اشتباهی بوده است؟

مشخصا شهر فروشی و مداخله دولت در بخش مسکن مهر.

چرا بخش مسکن جذب سرمایه نکرده، پس پولها کجا رفته اند؟

پول‌ها عمدتا جذب بخش خدمات شده است.

بانک توسعه‌ای یعنی چه و چه بانکی است؟

بانک توسعه‌ای بانکی است که برای توسعه یا تعادل بخشی به یک بخش، در چرخه های رکود و تورم مستقیما و براساس قانون و با رعایت اصول بازار در بازار ورود پیدا می کند.

در این تورم وحشتناک که حاصل از نبود بانک توسعه‌ای است، چه ابزاری میتواند موثر باشد؟

البته در چارچوب یک اقتصاد کلان و مشخصا حل مساله تجارت که تولید ناخالص داخلی را افزایش دهد و درآمد سرانه را حل و فصل نماید که با اف ای تی اف سخت تر شده است، می توان چارچوبی برای مسکن ارائه کرد. اصلی ترین کارهایی که می توان در چارچوب تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای انجام داد عبارتند از:

1- افزایش سقف تسهیلات به تولید کننده و متقاضی،

2- کاهش دوره توقف پس انداز در صندوق. در حال حاضر به ازای هر شش ماه توقف یک برابر تسهیلات داده می شود که می شود این را به 4 و یا 3 ماه کاهش داد،

3- کسری منابع صندوق از طریق افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن و یا اعطای خط اعتباری به بانک مسکن و یا خرید اوراقی که از سوی بانک مسکن با نرخ بسیار نازل انتشار یابد توسط بانکها و تودیع آنها نزد بانک مرکزی به عنوان سپرده قانونی، 4- اولویت دادن به خانه اولی ها و پیش بینی امتیازهای با معنی برای آنان،

5- اولویت دادن به بافت‌های فرسوده و بافتهای اسکان غیر رسمی،

6- سند دار کردن بافت‌های ساکن غیر رسمی،

7- وضع مالیات بر معاملات مکرر،

8- درگیر کردن شهرداری‌ها در بخش مالیات بر خانه‌های خالی،

9- اصلاح قانون موجر و مستاجر، و اقداماتی از این دست، که مساله مسکن و شهرسازی در جامعه به طور کارشناسی بحث شود...