کمر تورم ماهانه مسکن شکست

اعتمادآنلاین| تازه‌ترین آمار رسمی از بازار مسکن تهران حاکی از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به 4 ماهه قبل از آن دارد، به گونه‌ای که از حدود 10.5 درصد در ماه‌های گذشته به 5درصد رسید و نصف شد و بیشتر خود را به نرخ تورم عمومی نزدیک کرد. به عبارت دیگر، اگر طی ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد، هر ماه حدود دو میلیون تومان به متوسط قیمت مسکن اضافه می‌شد، در شهریور ماه سال جاری، قیمت اسمی مسکن تنها حدود یک میلیون تومان افزایش یافت و به 24 میلیون و 290 هزار تومان رسید. در همین حال، با کاهش 6.8 درصدی تعداد معاملات در شهریورماه، تعداد ماه‌های منفی معاملاتی در سال جاری به سه ماه افزایش یافت. بازار مسکن صرفا در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر شاهد رشد مثبت معاملات بود و در سه ماهه دیگر، از حجم معاملات کاسته شد ودر شهریور به 8هزار و 463 فقر رسید.

به این ترتیب، آنگونه که «تعادل» پیش از این، پیش بینی و گزارش کرده بود، بازار مسکن در پی اصلاح شاخص بورس که از اواخر مرداد ماه سال جاری آغاز شده بود، نتوانست نقدینگی خارج شده از بازار سهام را جذب خود کند. تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن تهران حاکی از تورم 5.1 درصدی قیمت مسکن در مرداد ماه سال جاری است، به گونه‌ای که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ماه یادشده با بیش از یک میلیون تومان افزایش، به 24 میلیون و 290 هزار تومان رسیده است.

در مرداد ماه سال 1399 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به 8 هزار و 463 فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.8 درصد کاهش و 203.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.به گزارش «تعادل» رصد تحولات ماهانه بازار مسکن نشان می‌دهد که واگرایی میان حجم معاملات ملک و متوسط قیمت خرید هر متر مربع واحد مسکونی افزایش یافته است. در این حال، افزایش 203.7 درصدی معاملات ملک نشان از فاصله گرفتن حجم معاملات در شهریور سال جاری از کف معاملات مسکن در مرداد و شهریور سال گذشته که به ترتیب 3 هزار و 300 فقره و 2800 فقره ثبت شده بود، دارد.

البته پیش از این، روزنامه «تعادل» در گزارشی، روند 28 ماهه معاملات ملک منتهی به اول مرداد سال جاری را بررسی کرد و نتیجه گرفت که در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر سال جاری، حجم معاملات ملک رونقی اندک را تجربه کرده و به سطوح فصل بهار سال 97 رسیده و عادی شده است. چرا که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در دوره‌های رونق بازار مسکن در پایتخت از 25 هزار فقره فراتر می‌رفت، اما طی دو سال گذشته تحت تاثیر نوسان در فضای کلی اقتصاد و سرایت این بی ثابتی به بازار مسکن و در پی آن کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یافت و حتی برای ماه‌های متوالی به کمتر از 5 هزار فقره سقوط کرد.

تورم 56.7 درصدی؟!

به گزارش «تعادل»، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایان اسفند سال گذشته 15 میلیون و 628 هزار تومان گزارش شده است و شهریور سال جاری این شاخص به 24 میلیون و 280 هزار تومان بالغ شده است که حاکی از رشد 55.36 درصدی قیمت مسکن طی 6 ماهه نخست سال جاری دارد. همزمان، گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 19.92 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 56.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 6 ماهه نخست سال 99 به حدود 54 هزار و 921 فقره بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 69.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. به گفته کارشناسان، رشد نقدینگی، افزایش چشم‌انداز تورمی و همچنین تحولات در بازارهای موازی از جمله مهم‌ترین دلایل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته بوده است، اما با توجه به آمار شهریور ماه (تداوم افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات) به نظر می‌رسد که مسکن از جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری یا سفته بازی برخوردار نیست و بازارهای دیگر از جمله خودرو، ارز، طلا در شهریور ماه نقدینگی بیشتری جذب کرده‌اند.

افزایش 92 درصدی تورم نقطه به نقطه

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 24.28 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 5.1 و 91.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 50.79 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 10.41 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.

این ارقام نسبت به ماه مشابه سال 1398به ترتیب 102.8 و 81.5 درصد افزایش نشان می‌دهند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب متوسط قیمت یک متر مربع بنا در شهریور سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 12 تا 14 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 8.9 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه‌های قیمتی 14 تا 16 و 16 تا 18 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 8.1 و 7.5 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 57.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (24.28 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

نوسازهای پرطرفدار

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال 1399 حاکی از آن است که از مجموع 8463 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال با سهم 38 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با شهریور ماه سال قبل حدود 2.8 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 11 تا 15، 16 تا 20 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است.

منطقه 5 همچنان پیشتاز معاملات

توزیع تعداد معاملات ملکی بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد ماه سال جاری حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.5 و 9 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 72.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در شهریورماه سال 99 مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 2، 4، 14، 8، 7، 15، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 27.2 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

کوچک متراژهای دوست داشتنی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریور ماه سال 99 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 متر مربع با سهم 15.3 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.4 و 11.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع، در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.2 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

مسکن در استطاعت جوانان

در شهریور ماه سال جاری، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 600 تا 850 میلیون تومان با اختصاص سهم 13.8 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. این شاخص بیانگر، توان مالی اندک متقاضیان مصرفی ملک به ویژه خانه اولی‌ها و جوانان است. واحدهای دارای ارزش 850 تا یک میلیارد و 100 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم‌های 10.6 و 8.4 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 50 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و 600 میلیون تومان اختصاص داشته است.

منبع: تعادل