رکود معاملاتی و کاهش بازده سرمایه در بازار مسکن

اعتمادآنلاین| اختلال در بازار خرید و فروش مسکن، حوزه ساخت و ساز را نیز به رکود کشاده است. از طرف دیگر نوسانات اقتصادی، رشد قیمت نهاده های ساختمانی را در پی داشته و قیمت تمام شده مسکن را افزایش داده است. بخش مسکن از ناحیه سیستم ناکارآمد تامین مالی نیز به چالش برخورده و مجموع این عوامل باعث شده تا ساخت و ساز به حدود یک سوم تقاضای مطلق در بازار مسکن برسد.

حاشیه نشینی، گسترش مناطق ناکارآمد شهری، عمیق شدن شکاف بین توان خرید و قیمت مسکن و اختصاص سهم حدود 35 درصدی هزینه های خانوارها در کل کشور برای تامین مسکن، مشکلاتی است که از رکود ساخت و ساز نشأت می گیرد. مطابق آخرین آمار در آذرماه 1399 فقط 2690 فقره معامله مسکن در تهران انجام شده که 43 درصد در مقایسه با آبان امسال و 73 درصد نسبت به آذر پارسال کاهش نشان می دهد.

در بخش ساخت و ساز هم اوضاع چندان مطلوب نیست. در نیمه اول سال جاری 26 هزار و 648 واحد مسکونی جدید در پایتخت به مرحله ساخت رسیده که کاهش 14 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل و افت 76 درصد نسبت به نیمه اول سال 1392 را نشان می دهد.

مدتی قبل، مجلس شورای اسلامی طرح جهش تولید و تامین مسکن را مطرح کرد؛ طرحی که هدف گذاری تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده و البته دولت بنا به دلایلی همچون عدم پیش بینی منابع مالی لازم، نبود صراحت درباره نرخ سود تسهیلات و نگرانی از تورم زا بودن این طرح، مخالفت خود را با آن اعلام کرده است. با این حال طرح، مراحل دوفوریت و بررسی در صحن را طی کرده و احتمالا به زودی توسط بهارستان نشینان تصویب می شود.

طبق برآوردها هم اکنون تولید سالانه مسکن در کشور 300 تا 400 هزار واحد است که عمده آن توسط بخش خصوصی ساخته می شود. اما بنا به گفته سازندگان، فعالان عرصه ساخت و ساز به دلیل پایین آمدن بازده سرمایه در حال ترک این حرفه هستند.

زنجیره ساخت مسکن نیازمند حمایت مالی است

جواد حق شناس، معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن در این باره می گوید شرایط در بازار مسکن اعم از بازار معاملات و ساخت و ساز واحدهای مسکونی به گونه ای است که تنها حمایت از یک بعد و یا ابعاد محدود در حوزه پرداخت تسهیلات و کمک به تامین مالی کفایت نمی کند و باید ساز و کاری در شبکه بانکی اندیشیده شود تا زنجیره تولید در بازار مسکن با حمایت‌های مالی و اعتباری رونق بگیرد.

به گفه حق شناس، هم‌اکنون در ضلع اول یعنی سازنده‌ها و انبوه‌سازان، نیروهای با مهارت بالا و آماده به کار فراوانی در کشور وجود دارند که در قالب اشخاص حقیقی و حقوقی (اعم از شرکت‌های خصوصی و شبه دولتی) مشغول و آماده به کار هستند. در سمت تقاضا یا مردم متقاضی مسکن نیز هر ساله با حجم بسیار زیادی از تقاضای جدید و تقاضای انباشته از سال های قبل مواجهیم و بنابراین تقاضای زیادی برای خرید مسکن نیز در کشور وجود دارد. اما در سمت تامین مالی و نهاد پرداخت کننده تسهیلات هم اکنون، تنها، بانک مسکن به ارائه خدمات مالی و اعتباری در این زمینه مشغول است و سایر بانک‌ها یا اساسا در این زمینه فعالیتی ندارند و یا فعالیت‌های آن بسیار محدود و ناچیز است.

وی تاکید می کند: در چنین شرایطی لازم است تدابیری اندیشیده شود تا نه تنها سایر بانک‌ها نیز به حوزه تسهیلات دهی مسکن ورود کنند بلکه کلیه مراحل ساخت مسکن از خرید زمین، تامین مصالح، سایر هزینه های ساخت و ... مشمول دریافت تسهیلات و حمایت مالی و اعتباری شود.

بانکها موظفند 20 درصد تسهیلات را به حوزه مسکن اختصاص دهند

خردادماه سال گذشته سهم مسکن از وامهای بانکی 13.5 درصد اعلام شد. سپس حسن روحانی رییس جمهور در آذرماه 1398 دستور داد این رقم به 20 درصد از کل تسهیلات افزایش پیدا کند. 19 آذرماه نیز محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: «به منظور وحدت رویه تمامی بانک‌ها برای تخصیص 20 درصدی منابع بانک های کشور به بخش مسکن، کمیته کاری مشترک بین بانک‌ها و وزارت راه و شهرسازی تشکیل می‌شود».

فعالان بخش مسکن معتقدند با توجه به پیشران بودن این حوزه در اقتصاد کشور و نیاز سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی، افزایش سهم حوزه مسکن از تسهیلات بانکی، رشد سقف وامها و افزایش مدت بازپرداخت مسکن ضروری است.

با این حال الزام بانکها به اختصاص حداقل 20 درصد از تسهیلات به حوزه مسکن بر اساس آمار چندان جدی گرفته نمی شود. البته نمی توان کاهش معاملات و افت ساخت و ساز را در این مساله بی تاثیر دانست. با توجه به کاهش معاملات ملک ناشی از رشد قیمتها و افت تمایل برای تولید مسکن ناشی از نبود چشم انداز روشن از بازده سرمایه، ساخت و ساز به طور محسوسی کاهش یافته است.

بانکها در نیمه نخست امسال 697 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده اند که بخش مسکن 39 هزارمیلیارد تومان آن را شامل می شود. یعنی فقط 5.5 درصد وامها به حوزه مسکن اختصاص یافته که از این میزان 30 درصد به خرید و 70 درصد به ساخت تعلق داشت. به بیان دیگر سهم ساخت و ساز از کل تسهیلات بانکی 1.5 درصد بوده است.

یک عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه بانکها از دستور رییس جمهور برای افزایش سهم مسکن از تسهیلات به 20 درصد سرپیچی می کنند مدعی شده که دولت برای تقویت بخش ساخت و ساز و بهبود وضعیت بازار مسکن جدی نیست.

محمد سرگزی گفته است: یکی از مشکلات کنونی در حوزه ساخت و ساز مسکن، نبود مشوق های مالی و تسهیلاتی است، به طور حتم اگر زمینه برای فعالیت هر چه بیشتر سازندگان فراهم شود، بخش تولید مسکن رونق خواهد گرفت و این مسئله تأثیر گسترده ای در اقتصاد کشور می گذارد.

منبع: ایسنا