زخم کهنه "مشاوران املاک" بر تن شهروندان در دادگاه­‌ها!

در حالی که روش‌­های کلاهبرداری در بازار مسکن، متنوع و متکثر شده، دعاوی ملکی نیز از رایج‌­ترین پرونده‌­ها در دادگاه‌­هاست. در این زمینه، چندی است دوگانه مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی بر سر حدود اختیارات در خصوص تنظیم سند ملکی شدت گرفته است.

به گزارش تسنیم، ماجرا به مواد قانونی و برنامه‌­ریزی برای تدوین دستورالعمل ساماندهی مشاوران املاک برمی­‌گردد تا صلاحیت آنها را برای تنظیم سند به دلیل تخلفات متعدد در این حوزه ناممکن سازد؛ موضوعی که محل اختلاف بین ذی‌نفعان و فعالان حوزه مسکن شده است البته معضل، همچنان پابرجاست؛ عدم امکان ثبت معامله در زمان توافق در سامانه ثبت!

سهم دعاوی املاک در دادگاه‌­ها

اگرچه ساماندهی مشاوران املاک و تلاش برای کاهش برخی تخلفات بعد از انجام توافق اولیه بین معامله‌­گران توسط سازمان ثبت اسناد و املاک وعده مثبتی است اما عدم امکان ثبت معامله در زمان توافق در سامانه ثبت، موجب رواج قولنامه­‌های کاغذی شده است.

همین موضوع، آتش اختلاف بین نهادهای مرتبط در حوزه معاملات ملکی را شعله‌­ورتر کرده؛ اختلافاتی که البته انگشت اتهام را بیشتر به سمت مشاوران املاک سوق داده است.

"در حال حاضر حدود 200 هزار مشاور املاک شامل 120 هزار بنگاه با مجوز رسمی و 80 هزار بنگاه بدون مجوز، فعالیت می‌­کنند." پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ضمن ارائه این آمار از عدم اتصال سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به سازمان امور مالیاتی و عدم تکمیل زیرساخت­‌های این سامانه خبر داده است.

همین مشکلات زیرساختی و آماده نبودن سامانه‌­ها، نظارت بر معاملات ملکی را با مشکل، مواجه ساخته است.

از سویی آمار مسئولان قضائی نشان می‌­دهد حدود 30 تا 50 درصد پرونده‌های دادگاهی، ریشه در دعاوی املاک دارد! دعاوی ملکی که برای حل اختلاف یا جلوگیری از سوء‌استفاده در حوزه املاک مطرح می‌­شوند، شامل حقوقی، کیفری و ثبتی هستند و منشأ این دعاوی، تنظیم قراردادهای عادی نسبت به معاملات املاک و امضای قولنامه­‌های کاغذی بین طرفین معامله در بنگاه­‌ها قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی است.

بیشترین شکایت‌ها اعم از حقوقی، کیفری و ثبتی هم شامل مواردی همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی، ورود غیرمجاز به ملک دیگران، جعل اسناد ملکی به نیت فریب، تغییر کاربری غیرمجاز، ابطال سند رسمی، ابطال مراحل ثبتی، توقیف عملیات اجرایی، طرح دعاوی متعدد اثبات بیع، اثبات مالکیت، رفع تصرف، خلع ید و ... می­‌شود.

تقابل مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی

گسترش تخلفات و جرایم معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره‌بها، بار دیگر موضوع ساماندهی بازار مسکن را بر سر زبان‌ها انداخته است. تقابل بین مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی، از پیامدهای طرح این موضوع است.

در این زمینه علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، تیر ماه امسال از برنامه­‌ریزی برای تدوین دستورالعمل ساماندهی مشاوران املاک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک خبر داد و اعلام کرد این دستورالعمل به‌­گونه­ای است که مشاوران املاک، صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشند.

به گفته وی، وظیفه مشاوران املاک، معرفی طرفین معامله به همدیگر است و تنظیم قرارداد به منظور آگاهی از ممنوع‌المعامله‌ها، بازداشتی‌ها و محجورین، باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

در مقابل، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با واکنش تند به کاهش نقش بنگاه‌­ها، دفاتر اسناد رسمی را "بی­‌مسئولیت، کم‌کار و حاضری­‌خور" نامید که به فکر دوختن جیب اضافه هستند! عبدالله اوتادی همچنین از تدوین و ارسال طرح "ساماندهی و کارشناسی بازار مسکن توسط مشاوران املاک" به وزارت راه­ و ­شهرسازی خبر داد که بر اساس آن، مشاوران املاک دارای مجوز، بابت کارشناسی قیمت املاک و اجاره، درآمد کسب می‌کنند.

همچنین این عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک مدعی شده "در استان تهران حتی 10 دفتر اسناد رسمی که بتواند قراردادهای پیش‌­فروش ساختمان تنظیم کنند، وجود ندارند و این دفاتر وقت و تخصص لازم در حوزه مسکن را ندارند!

اوتادی گفته: قرارداد عادی با رسمی متفاوت است و در بین قراردادهای متعدد خرید و فروش زمین و مسکن، در برخی موارد، معاملات با قولنامه انجام می‌شود.

قانون چه می­‌گوید؟

اظهارات عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در حالی است که حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام کرده است: "ورود مشاوران املاک به حوزه تنظیم سند، محل تولید دعوی شده و برای حفاظت از سرمایه مردم باید از این اقدام جلوگیری شود."

به گفته بابایی، بیش از 8500 دفتر اسناد رسمی در کشور برای تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، اعلام آمادگی کرده‌­اند که هزینه آن، 10 درصد هزینه مشاوران املاک است.

البته مطابق با ماده 10 قانون مدنی که به اصل آزادی قراردادها مشهور است؛ "قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است." بر این اساس، افراد آزاد هستند توافق خود را به هر شکل که تمایل دارند منعقد کنند و الزامی به اینکه این توافق در قالب یکی از عقود معین قانون مدنی باشد، نخواهند داشت.

با این حال در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه نیز آمده است؛ "کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات، باید به‌ طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود." بر این اساس، اولویت با سند رسمی است و سند عادی تنها در صورت احراز شرعی و قانونی در دادگاه، منشأ اثر خواهد بود.

گسترش کلاهبرداری در بازار املاک

علاوه بر اینها، اخبار و هشدارهای مختلف، بیانگر روند فزاینده کلاهبرداری در معاملات مسکن است. اواخر خرداد ماه امسال، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از افزایش کلاهبرداری در پیش‌فروش ساختمان و نیز ثبت 35 هزار پرونده در محاکم قضائی استان با موضوع جعل و کلاهبرداری در سال گذشته خبر داد.

خلیل محبت­‌خواه تأکید کرد: مشاوران املاک، حق تنظیم قرارداد پیش‌­فروش را ندارند و باید خریداران و سرمایه‌­گذاران را به دفتر ثبت اسناد رسمی هدایت کنند.

البته تمامی این تخلفات صرفاً ناشی از فعالیت مشاورین املاک نیست اما مشخصاً ثبت توافقات به صورت قولنامه‌ای میان معامله‌کنندگان و فاصله معنادار میان ثبت این توافقات و انتقال سند به صورت رسمی، باعث شده تا بسیاری از جرایم ملکی نظیر جعل سند، فروش مال غیر و زمین‌خواری با استفاده از شگردهای مختلف توسط کلاهبرداران رخ داده و خریدارن را برای احقاق حقوقشان راهی دادگاه کند.

ایراد مصوبه هیئت وزیران و افزایش اختیارات مشاوران املاک!

در این میان، تصویب‌نامه هیئت وزیران در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در 12 تیر ماه امسال نیز از مواردی است که علیرغم مزایای آن، کارشناسان حقوقی به آن ایراد وارد کرده­‌اند. به اعتقاد شاهرخ صالحی؛ حقوقدان و مدرس دانشگاه، مبنای اصلی این مصوبه، توسعه کد رهگیری و اسناد عادی است که هر چند در کوتاه‌­مدت، یک مُسکِن موقت است اما با سیاست‌های کلی نظام در حوزه قضائی مغایرت دارد و در بلندمدت، مشکلات زیادی برای کشور رقم می‌زند.

مشکل از آنجا ناشی می‌­شود که هرچند قانون تجارت، مشاوران املاک را صرفاً واسطه بین طرفین معامله یا اجاره شناسایی کرده اما تصویب‌نامه هیئت وزیران به آنها اختیار تنظیم قرارداد و ثبت در سامانه اعطا کرده است اما کد رهگیری نتوانسته در شناسایی و ثبت معاملات و جلوگیری از وقوع کلاهبراری‌ها موفق باشد و این امر نشان از نقص این سامانه در ساماندهی معاملات دارد البته این نکته را نیز باید نظر داشت که در حال حاضر عرف معاملاتی اکثریت مردم آن است که پیش از هرگونه انتقال سند به صورت رسمی ابتدا توافقات خود را نزد مشاورین املاک تنظیم و امضا می‌کنند و از بین بردن یک‌ باره این رویه، امری مشکل به نظر می‌رسد.

امکان ثبت توافقات زیرنظر سازمان ثبت راهکاری برای سامندهی مشاورین املاک

با این همه، از آنجا که قراردادها و توافق­های امضا شده بین افراد از جمله تنظیم معاملات در قالب قولنامه­‌های کاغذی منشأ اثر هستند و می‌­توانند در دادگاه‌­ها بررسی شوند، باید در هنگام توافق، ثبت و امضا شوند. از طرفی امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه ثبت میسر نیست و این امر سر منشأ بسیاری از مفاسد و کلاهبرداری‌ها در حوزه املاک است.

همچنین تعداد کم دفاتر اسناد رسمی و محدودیت حقوقی سردفتران مانع از آن می‌شود که تمامی فرایند توافق میان معامله‌کنندگان نزد سردفتران انجام شده و به این دلیل امکان حذف مشاورین املاک از چرخه معاملات ملکی وجود ندارد.

بنابراین برای پیشگیری از کاهش جرایم ناشی از اسناد عادی و کاهش پرونده‌­های دعاوی ملکی، باید امکان درج توافقات میان معامله‌کنندگان در سامانه‌ای زیرنظر سازمان ثبت فراهم شود و ساماندهی مشاوران املاک در قالب اعتباربخشی به اسناد رسمی در عمل در دستور کار قوه قضائیه و به‌صورت مشخص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرد همچنین به دلیل عدم دسترسی به دفاتر اسناد رسمی در تمام ساعات شبانه­‌روز برای ثبت معامله در لحظه توافق و نیز به خاطر بار سنگین نظارت بر حدود 200 هزار مشاور املاک، برون‌­سپاری این موضوع به سامانه‌­های واسط اینترنتی و وجود سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان ناظر، رویکرد پیشگیرانه برای افزایش امنیت حقوقی شهروندان در حوزه معاملات مسکن است.

امری که علیرغم وعده‌های سازمان ثبت مبنی بر راه‌اندازی سامانه "سند من" و ساماندهی مشاورین املاک همچنان بر زمین مانده و فعلاً خبری از راه‌اندازی این سامانه‌ها نیست.