سه توصیه روزنامه تعادل به سیاست‌گذاران برای حل معضل بازار مسکن
روزنامه تعادل برای حل معضل بازار مسکن و اجاره‌بها توصیه‌هایی کرد.
قیمت مسکن و اجاره‌بها در این روزها به یکی از دغدغه‌های بزرگ خانوار ایرانی تبدیل شده است. اگر چه متقاضیان مصرفی صرفا به پرش قیمت‌ها و کوتاهی دست خود می‌نگرند، اما برخی پژوهشگران، کارشناسان و رسانه‌ها همچنان در پی پاسخ به چگونگی شکل‌گیری قیمت‌ها در بازار مسکن هستند.
به گزارش تعادل، به باور برخی کارشناسان، کمبود عرضه مسکن طی سال‌های اخیر عامل اصلی و کلیدی رشد قیمت‌ها است. برخی تولد قیمت‌ها را برآیند نیروهای طرف عرضه و تقاضا می‌دانند و برخی نیز واسطه‌های ملکی اعم از واسطه‌های حقیقی (مشاوران املاک) و واسطه‌های مجازی (نرم افزارها، سایت‌ها و آپ‌هایی که آگهی‌های ملکی را نمایش می‌دهند) را عامل شکل‌گیری قیمت‌ها در دوران معاصر تلقی می‌کنند.
این همه در حالی است که برخی نمایندگان مجلس در طرح کنترل و مهار اجاره بها، گوشه چشمی به «هوش مصنوعی» دارند و تمایل دارند که «کشف قیمت» در بازار مسکن توسط این ابزار مدرن صورت گیرد! از این اظهارنظرها اگر بگذریم، برخی پژوهش‌های انجام شده در حوزه اقتصاد مسکن طی سال‌های اخیر، بر گروهی از عوامل موثر در قیمت مسکن پرده بر می‌دارند. به باور این پژوهش‌ها، قیمت مسکن تحت تاثیر یک عامل نیست و به چند عامل از جمله «رشد نقدینگی» و «نرخ ارز در بازار آزاد» بستگی دارد. از همین رو، پیشنهاد می‌کنند: الف- با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، بنابراین اتخاذ سیاست‌های ملی کاهنده نقدینگی می‌تواند در کاهش جذب سرمایه در بخش مسکن موثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد.
ب- با توجه به اینکه بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار در ارتباط است، بنابراین سیاست‌های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل‌آید.
ج- در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیرها.
کمبود مسکن، دلیل اصلی گرانی‌ها است
بیت ستاری، کارشناس مسکن در خصوص اینکه آیا مشاورین املاک قیمت گذار هستند یا خیر گفت: مردم سالیان سال است که گرانی مسکن را به گردن دیگران می‌ندارند در صورتی که کمبود مسکن دلیل اصلی گرانی‌ها است نه مشاورین املاک.
وی در گفت‌وگو با مهر بیان کرد: مشاورین املاک فقط می‌توانند یک دهم درصد روی قیمت مسکن تأثیر بگذارند نه اینکه قیمت‌گذاری کنند شاید در قیمت یک ساختمان خاص تأثیر داشته باشند اما اینکه کلاً قیمت‌گذاری توسط مشاورین املاک باشد اشتباه است. این کارشناس مسکن در خصوص افزایش اجاره‌بها گفت: هر سال در همین زمان اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کرد با توجه به اینکه همه کالاها تا ۷۰ درصد افزایش قیمت داشته است اجاره خانه نیز بر همین مبنا افزایش پیدا خواهد کرد و این کوچ معکوس مستأجران را به همراه خواهد داشت مستأجر از خانه ۱۰۰ متری به ۵۰ متری و از منطقه‌ای به منطقه‌ای پایین‌تر خواهد رفت.
مدیریت عرضه و تقاضا
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن نیز در خصوص تأثیر مشاورین املاک بر قیمت‌گذاری گفت: همیشه بحث این بوده است که مشاورین املاک قیمت‌گذاری می‌کنند اما مشاورین املاک سیگنال گرانی ارسال می‌کنند اما تعیین‌کننده نیستند شاید در گذشته با دریافت کمیسیون باعث گرانی بودند اما امروزه با قانون‌گذاری دیگر این اتفاق رخ نمی‌دهد و قیمت مسکن به عرضه و تقاضا بستگی دارد.
وی بیان کرد: اول از همه باید عرضه به قدری باشد که تقاضا را پوشش دهد و قیمت‌ها به یک تعادل برسد یک راهکار برای مستأجران نیست، افزایش عرضه رخ داده است.
این کارشناس مسکن راهکار کنترل قیمت‌گذاری بیان کرد: طرف عرضه باید مدیریت شود که منجر به افزایش سرمایه‌گذاری و زمین که موانع اصلی تأمین مسکن هستند را برطرف کنیم بحث سیاست‌های شهرسازی را مورد بازنگری قرار دهیم طرح‌های جامع باید مورد بازنگری قرار گیرد و در جاهایی که مشکل زمین است باید شهر توسعه پیدا کند که زمین‌های ذخیره شهری برای ساخت واحدهای مسکونی جدید شکل گیرد دولت نگاه مناسبی برای برون رفت از رکود ساخت و ساز ندارد و این منجر به کاهش عرضه شده است در بحث نهضت ملی هم از همان اول مورد انتقاد بوده است و این انتقادات هم عیان شده است و امکان جذب تقاضا داشته باشیم رد فرمت فعلی نهضت ملی مسکن وجود ندارد ،دولت باید به توجه به محدودیت‌ها با اولویت زمین‌های شهری برای بهبود عرضه مسکن شکل دهد.
وی بیان کرد: مدیریت تقاضا در بازار طیف تقاضاها ؛ سرمایه‌های مفید و مصرفی و مخربی که در بازار وجود دارد دولت باید برخورد مناسب داشته باشد با نگاه علمی می‌تواند تقاضای کاذب را حذف کند و شرایط را به نفع سرمایه‌گذاران واقعی تغییر دهد.
قیمت‌سازی اپلیکیشن‌ها بدون معامله
در این حال، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به نقش اپلیکیشن‌ها در قیمت‌سازی‌ها به خصوص در بازار مسکن، گفت: متاسفانه در این آگهی‌ها بدون اینکه معامله‌ای انجام شود، شاهد قیمت‌گذاری بی‌ضابطه هستیم که نظارتی هم بر آنها نیست.
سعید لطفی در گفت‌وگو با ایرنا با اشاره به نقش آگهی‌های اپلیکیشن‌ها در قیمت‌سازی‌ها، اظهار کرد: این مساله در حوزه مسکن تبدیل به بنای بسیار بدی شده است؛ در حالی که هیچ‌گونه نظارتی بر این آگهی صورت نمی‌گیرد و در بازار نیز اثر مخرب دارد.
وی اضافه کرد: به همین منظور به دادستانی پیشنهاد دادیم که اپلیکیشن‌های انتشار آگهی در حوزه قیمت‌گذاری مسکن ورود نکنند، چرا که دیده می‌شود بدون آنکه معامله‌ای صورت گرفته یا نرخی تعیین شود، در این اپلیکیشن‌ها قیمت‌هایی اعلام می‌شود که این موضوع در معاملات مسکن اثر گذار بوده و کار بسیار نادرست است.
عوامل موثر بر نرخ مسکن و اجاره‌بها؟
قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها به‌طور کلی تابعی از نرخ تورم است، این در حالی است که پژوهش‌ها فاکتورها و متغیرهای اقتصادی بیشتری را در نرخ‌گذاری اجاره‌بها شناسایی می‌کنند. پژوهشی با عنوان «اثرپذیری قیمت و اجاره‌بهای مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی در ایران» در سال ۱۴۰۱ به بررسی تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر قیمت و اجاره‌بهای مسکن در یک دوره ۱۰ ساله پرداخته است.
به گزارش ایرنا، بر اساس نتایج به دست آمده در این پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه‌ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند. بنابراین با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه‌گذاری جهت حفظ ارزش پول افزایش می‌یابد. بخش مسکن به علت عدم نیاز به سواد سرمایه‌گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم افزایش می‌یابد. همچنین خود مسکن نیز از مولفه‌های تورم بوده و قیمت مسکن به نوعی در تورم نیز اثرگذار است.
در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیرها
بر اساس یافته‌های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره‌بهای مسکن دارند. بدین معنی که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب ۲.۱۱۹ و ۰.۶۰۶ واحد افزایش در اجاره‌بهای مسکن به دنبال دارد.
همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره‌بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی ۳.۴۸۷، ۲.۷۲۲ و ۲.۳۷۵ واحد کاهش در اجاره‌بهای مسکن در پی دارد. همچنین اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف‌کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تایید نیست.
همچنان که گفته شد در اجاره‌بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره‌بهای مسکن دارند. به‌طوری که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره‌بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می‌توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت. بنابراین در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره‌بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت.
نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی‌شان با اجاره‌بها را به اینگونه ظاهر می‌سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و در مرحله دوم اجاره‌بها کاهش می‌یابد. همچنین این عوامل به عنوان کاهش‌دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجایی که اجاره‌بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می‌شود، در صورتی که قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره‌بها نیز کاهش خواهد یافت.
دیدگاه تان را بنویسید